区域新盘观察 | 地处深圳龙华中心、开盘去化仅3成，价格优势明显的华侨城四海华亭为何卖得不温不火？

“曾经四海为家，如今家在四海”，这是位于深圳市龙华区龙胜片区华侨城四海华亭项目的一则宣传语。

作为今年11月龙华区新入市的楼盘，四海华亭为了能在入市后取得好的销售成绩，在入市前几个月就与多家中介机构签订了销售委托书。同时，“开盘价89折，一次性付款86折”的优惠消息也在各大中介中不胫而走。

不过该项目的开盘去化情况却不甚理想。11月12日，四海华亭开盘选房，共推出1034套房源，当日共销售317套，开盘去化约30.7%。

12月1日，《每日经济新闻》记者通过深圳房地产信息平台了解到，目前四海华亭项目包括已签认购书+已备案的房源累计户数为81户（网签相比实际成交存在一定周期滞后性），其中1-4单元分别为18户、27户、21户和15户，其余房源均显示“期房待售”状态。

四海华亭销售售中心 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

折后价比周边部分项目低了2万多

事实上，无论是现场的置业顾问，还是带看的房产中介，对四海华亭项目宣传最多的点主要有两个：一是“价格相对便宜”，另一个是“学位优势”。

用房产中介曾斗的话来说，“折后450万，就可以上车龙华中心的小三房，用光明的价格就可以买龙华的房子。”

从曾斗发给记者的户型情况来看，四海华亭主要有87-121平方米4种户型，其中87平方米户型优惠后单价价约5.2万元/平方米。“单价5万多就能买到龙华中心的房子，而且该房子对应的学区是高峰学校，在龙华区排名也在前列。”

房产中介关于四海华亭项目的宣传信息

11月29日，记者在四海华亭项目现场看到，目前该项目仍处于在建状态，距离地铁4号和6号线的龙华、龙胜和元芬地铁站，步行约15分钟。

在该项目销售中心记者看到，有两三组购房者正在向置业顾问现场咨询。

正在建设中的华侨城四海华亭现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

以四海华亭一套低楼层、建筑面积86.04平方米、原总价510.9万元的户型为例，置业顾问现场为记者计算的清单显示：优惠后房子总价为447.7万元（相当于原价的88折），首付135.7万元，按揭30年的月供为1.6万元。

置业顾问现场计算的首付和按揭情况 每经记者 陈荣浩 摄

据记者了解，在龙华片区，购房者关注度最高的分别为上塘-红山板块、龙华中心-龙华新区板块和观澜板块。

而上述几个板块在房价上也呈现出较为明显的阶梯性。排在第一梯队的上塘-红山片区价格最高，诞生的“网红”楼盘也最多，如莱蒙水榭春天、汇龙湾、鸿荣源?尚俊等楼盘项目，目前的二手房挂牌价均在8万元/平方米以上。

其次便是龙华中心-龙华新区板块和观澜板块，这里的旧改项目较多，包括中洲商业旧改、佳兆业建大旧改、华润上芬旧改等均位于这两大板块内。

记者查询第三方平台发现，上述两个板块的二手房参考价多在6.1万-7.3万元/平方米。如鸿荣源?壹城中心二手房参考价在6.8万元/平方米，锦绣御园的二手参考价为6.14万元/平方米。

相比较而言，备案均价6.46万元/平方米的四海华亭，折后价最低5.2万元/平方米，在整个龙华片区并不算太贵。正如房产中介所宣传的，四海华亭的价格较周边部分项目低了2万多元/平方米。

曾斗告诉记者，“四海华亭在整个片区内的性价算比较高的了，而且户型还是方正的小三房，片区内配套也较为成熟。相当于用观澜、光明的价格买龙华中心的房子。”

片区内旧改项目云集

从周边配套情况来看，四海华亭项目位于龙胜旧改片区，周边旧改项目云集，包括龙华海岸城旧改、龙盛工业区旧改、广西工业区旧改、中森龙华老街旧改等。

四海华亭项目的周边旧改情况 每经记者 陈荣浩 摄

据现场置业顾问介绍，距离该项目较近的旧改项目有两个，一个是龙盛工业区旧改项目，目前已经拆完；另一个是海岸城旧改项目，目前经相关部门审批，已进入公示阶段。“等上述项目完工后，彼此的商业配套都会打通。”

“龙华的旧改项目几乎都是从龙华中心开始搞起，所以相对来说，片区内的发展潜力还是可以的，用不了几年就会有焕然一新的体验。”置业顾问告诉记者。

从记者实地探访情况来看，虽然四海华亭项目地处龙华区大浪街道宝华路与工业路交汇处，但周边的城中村、农民房、旧厂房较多，所以会给人一种“城乡结合部”的感觉。

正因为项目处于旧改较为集中的区域，一方面正如置业顾问所提及的“随着城市更新的不断推进，未来整个片区必然焕然一新”。另一方面，也有些购房者感到顾虑，如周边的旧民房未来拆除是否会存在一些不确定性因素，或拆除周期较长等问题。

四海华亭项目的周边环境 每经记者 陈荣浩 摄

综合来看，对购房者来说，四海华亭项目的低价策略以及与片区内其他楼盘存在的价差，确实能成为不少客户考虑成交的重要因素。但同时，项目周边因分布着大量城中村，一定程度上影响了片区的整体环境，也是不少购房者关注的重点。

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封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄