REITs要真正惠及房地产了

2022-12-11 07:32:38 经济观察报  张雅楠

  12月8日,REITs底层资产再度扩围的消息传来。

  证监会副主席李超在上海明确,进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域,加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。

  这些举措,都是中国REITs的题中之意。中国的REITs自2020年4月开始试点,底层资产就明确在基础设施领域,2022年初,又将底层资产范畴扩围到了保租房领域,总体来说,都属于基础设施以及民生保障类资产。

  但这一阶段,市场化的房地产企业和项目几乎无法通过REITs实现资产退出,而这,本是REITs在国际上最基本的功能,REITs的本意也是房地产投资信托基金。

  这一次,真正让市场特别是房地产行业感觉振奋的是,李超表示,要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

  尽管时间表暂未明晰,这一表态的意义却非同凡响,我们可以从两个方面来看。

  第一,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房,从保租房到市场化长租房是重大的转变。

  此前,公寓类资产参与REITs的方式,有一条明确的通道,先要参照各地出台的保租房认定标准提出申请,符合条件成为保租房后,再申请发行REITs。如果REITs面向市场化的长租房开放,意味着无法进入保租房体系的那些长租房,也可以受惠于REITs,这对住房租赁市场的发展非常有益,因为保租房类项目主要面向城市新市民、年轻白领提供租赁住房,是市场中需求和供给量最大的产品类型。

  与此同时,一个健全的住房租赁市场,还包括许多其他产品类型,例如中高端、满足多口家庭居住需求的租赁项目,以及更加实惠、满足都市蓝领租住需求的项目等等。如果REITs可以为这样多种多样的租赁住房提供退出通道,中国租赁市场的丰富度和活跃度都会得到有效提升。

  第二,研究推动试点范围拓展到商业不动产领域。

  这是尤其令房地产市场振奋的消息。长期以来,中国的房地产行业在增量发展阶段,积累了很大体量的商业资产,这些资产沉淀在开发商手中,一直是待解的难题。在前两年的物业上市潮中,很多房企将商业管理能力轻资产化,打包进了上市物业公司中,剩下的重资产如何妥善处置,从国际上和历史上REITs的用途看,REITs其实是最优答案。

  出于多重因素考量,尤其是中国房地产行业发展阶段,中国版REITs在2020年推出伊始,并没有将商业不动产纳入考量。

  现在,随着房住不炒的稳步实现,以及房地产去泡沫取得了深入进展,商业不动产入列,也是REITs的题中之意,它有助于商业资产通过投融管退获得更加良性的循环,帮助企业降低杠杆。

(责任编辑:刘海美 )
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