长实买卖逻辑 87.03亿港元再中标启德商住地

观点网 长实又如愿获得一副启德商住地皮。

12月21日，香港地政总署公布，一幅位于九龙启德第2A区4号地盘、5（B）号地盘及10号地盘的新九龙内地段第6649号的用地，以87.03亿港元批予锋城投资有限公司，每方呎楼面地价6138港元，批租期为五十年。

锋城投资是长江实业子公司，为出价最高的投标者，该地皮早前合共收到6份标书，入标的发展商包括长实、恒地、南丰、旭日国际、会德丰地产、嘉华国际伙拍信置入标。

而近期长实积极投地，已连续斩获多个项目，10月5日，以46.01亿港元获得新界一宗住宅用地；12月15日，再中标市建局皇后大道西/贤居里项目。

87.03亿港元中标

观点新媒体获悉，该地皮为香港本季度规模最大官地，地皮面积约21.44万平方呎，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途，最高可建面积141.8万平方呎。

该项目由三块地皮组成，中标的发展商要兴建地下购物街连接港铁宋皇台站。地皮原以商业用途招标，并于2020年年中获四标，但因标价未达政府要求而收回。

有测量师指是次启德地皮位置不俗，邻近港铁站出口，亦具新发展区优势。此项目规模庞大，逾140多万呎楼面，以及项目分三幅地块发展，并由地下街连贯，同时需兴建政府社区设施，故料设计较复杂，发展成本有所增加，发展期亦会较长，增加项目投资成本。

对于中标启德商住地皮，长江实业执行董事吴佳庆则表示，对今次以相宜价钱投得启德新区的大型地皮感到非常高兴。项目地理条件优越，位处宋皇台港铁站上盖，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站，预料落成后的中小型住宅单位将广受欢迎，可望带来非常理想的回报。

长实称投得该地皮价格合适。确实，此前市场对于该地皮市场估值介乎113.4-148.89亿港元，每呎楼面地价8000至10,500港元，如今的中标价低于市场估值下限逾20％。

观点新媒体获悉，过去两年长实仍保持一定投资额，当中，投资额最大的项目也位于启德。2021年2月，长实击败4个对手，以102.8亿港元购入启德跑道区4E区2号地皮，每方呎楼面地价15861港元。

该地皮条件优越，是罕有的市区海景地皮，也是启德跑道区内最后一幅住宅用地，地盘面积约11.78万方呎，可建总楼面约64.8万方呎。

之后，该地皮获批建8幢6至29层高住宅，住宅可建总楼面约 62.5万平方呎，另有2.4万平方呎非住宅楼面，估计可提供775个单位。

长实买与卖

值得关注的是，今年9月，长实将其位于香港波老道21号的发展项目“21 BORRETT ROAD”共152个住宅单位、242个住宅停车位及31个摩托车停车位，打包一并出售予独立第三方新加坡公司LC Vision Capital，并由华瑞资本进行管理，总代价207.66亿港元。

长实称出售让公司得以变现发展项目的投资，预计2025年3月完成项目转让。假设合约部分的销售已在交易完成前完成，且没有任何及后售出部分销售已在交易完成前发生，预期将获得收益估计约63亿港元，预期出售事项所得款项净额用作一般营运资金用途。

不少人分析长实或睇淡后市，长实执行董事赵国雄否认了这一说法，称长实一贯作风就是当楼盘落成后会尽快出售，出售 21 BORRETT ROAD，集团有数十亿利润，套现后会投资其他项目，是一个好正常的商业运作。

近段时间市场利好买家，“今次出售 21 BORRETT ROAD的售价有一定折让，所以基金好开心购入项目。”赵国雄指出，过去数年政府虽然增加土地供应，但豪宅地皮仍然十分短缺，当整体经济复常，相信豪宅反弹速度相对会较快，所以基金看好豪宅市场的前景。

过去两年受疫情叠加加息影响，不少人对香港楼市较为迷惘。但即便不少人大幅看跌香港楼价，赵国雄却对香港前景抱有信心。

他认为，与以往不同，政府已推出相关措施，所以应保持信心。

“好多人用过去经验睇楼市，有人估计跌4成、5成，但是楼市今时不同往日，近年政府推出多项楼市辣招，为楼市去泡沫，保障银行体系稳健，整体按揭成数5至6成，即使借8至9成的人有买保险，有保险公司分摊风险，银行不会轻易斩仓逼业主卖楼，所以看不到楼价大跌4成、5成的机会。”

他称，过去楼价的确试过下跌4成、5成，但是因为当年政府无管制，好多投资者同时持有大量物业，当经济转差供不到楼最终沦为银主盘。现时楼市8至9成为用家,即使楼价下跌仍会供楼，因为居住需求仍然存在。

另一方面，市场关注加息会对楼市产生的影响。对此，赵国雄认为，加息对供楼人士有影响，但近年香港与内地经济联系频繁，加息步伐不会跟足美国，美国目前经济情况很难持续大幅加息，所以预期2023年楼价跟随经济走势，维持5至10%波幅的预测。

而长实的投资动作亦证实这一点。观点新媒体获悉，近几月长实积极投资，10月5日，中国香港地政总署公布，长实以46.01亿港元投得投得屯门青山公路大榄段地皮，总面积约36.29万平方呎，最高楼面面积可达130.64万平方呎，预计可以提供2020伙。长实预计该项目投资总额预计超逾130亿港元。

12月15日，长实以逾11.61亿港元中标市建局皇后大道西及贤居里住宅项目，该地皮总楼面面积约12.1万平方呎，住宅部分占逾10万平方呎，估计可提供约200套房，楼面价约每平方呎9554元。

数据显示，截至10月底，2022年长实售楼约套260亿港元，2023年将有数个全新盘部署推售，涉及约2400个单位。以平均每1000万港元计，销售金额将达到约240亿港元。

当中，首个项目将是屯门飞扬2期，项目已取得预售楼花同意书,可以随时推售。另一个重头项目则是黄竹坑站上盖第3期，共有1200个单位，目前仍申请预售楼花同意，预计明年上半年可以推售。