限售3年降至1年 惠州楼市政策再调整影响几何？

继首付降至两成、首套房贷利率降至3.8%后，广东惠州楼市再迎新政策。2月16日，惠州市人民政府办公室印发实施《惠州市人民政府办公室关于优化房地产调控政策的通知》（以下简称《通知》）提出，当地商品住房限售年限由3年调整为1年。

对此，相关业内人士认为，惠州此次楼市政策再调整，意味着市民购房需求桎梏得到破解，将在一定程度上刺激市场活力，为供需市场持续注入信心。

根据2月16日惠州发布的新政，当地商品住房限售年限由3年调整为1年。资料图片

“3年限售”松绑，近年政策重点转向支持合理需求

《通知》明确，惠州市商品房（含新建商品住房和二手住房）限售年限调整为“取得不动产权证满1年方可转让”。目的在于支持刚性和改善性住房消费需求释放，促进当地房地产市场平稳健康发展；自通知印发之日起施行，之前有关政策措施与此次通知不一致的，按此次通知执行。

这意味着惠州“3年限售”政策正式松绑，即日起全市商品住房取得不动产权证满一年即可入市交易。

对此，易居研究院研究总监严跃进认为，此次惠州将3年限售期调整为1年，客观上是因为房地产市场的基本面发生了变化，此类政策说明当前全国各地城市在政策放松方面仍在持续，助力激活合理住房消费。

严跃进强调，惠州限售政策的放松，本质上是有助于房源的流通，但也有一定的约束，即不是取消限售，而是有1年的限售期。此举是为了防范出现短期炒作的现象，客观上也说明政策依然在防范炒房和促进交易市场活跃方面做了平衡。

据了解，惠州楼市“3年限售”政策始于2017年4月8日，当时，惠州市人民政府办公室发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，明确自2017年4月9日起，新购买（新购买是指自该通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。

随后在2021年8月，在被住房和城乡建设部约谈，并被列为房地产市场监测重点城市后，惠州发布通知再次强调完善商品住房销售政策，严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房等。

值得一提的是，从2022年开始，惠州楼市政策重点转向支持合理住房需求。去年4月30日，惠州市住建局等6部门联合发布通知，以取消大亚湾区和惠阳区限购、可提取公积金支付首付款等举措纾困市场，保障市民合理住房消费需求。此后，惠州首套房贷利率降低至4.1%，首付降低至两成。而从今年1月18日起，惠州市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，进一步引导银行机构降低房贷利率，支持居民合理住房需求。据惠州市房地产业协会公布的信息显示，目前建设银行(601939)、工商银行(601398)等国有四大行首套房贷利率均已下调至3.9%，广发银行、光大银行(601818)等多家银行针对优质客户已下调至3.8%。

开年楼市呈波动态势，新政有助提升市场流动性

作为与深圳毗邻的城市，惠州的低房价和深圳的高房价形成鲜明对比，由此承接了部分深圳市场外溢需求，也推动了楼市曾经的火热，不过后来政策调控下，这一效应明显减弱。随着政策频频松绑，尤其是房贷利率的持续下降，其楼市也在发生着微妙变化。

从近期楼市表现来看，根据惠州市住建局监测的数据显示，今年春节期间惠州楼市活跃度提升，全市春节期间案场日均来访量较去年同期增长53.7%；日均成交量较去年同期增长51.8%。

不过，据惠州中原地产发布的消息，2023开年首月，在多重因素影响下惠州楼市表现先高后低，一方面，受政策利好频频释放，负面因素逐渐消除，且该地和周边城市疫情逐步回落，市场预期小幅回升；另一方面作为外地人口较多的惠州，返乡人数陆续增多，且临近年关客户看房意愿降低，楼市整体热度逐渐回落。据中原案场183个重点项目监测数据显示：2023年第1周案场认购量356套，第2周271套，第3、4周周均为147套，呈现“阶梯式”下滑趋势。

整体来看，据中原地产数据显示，1月份惠州新房住宅供应量和成交量双降，其中新增供应1520套，面积16.22万平方米，环比下降59.9%；网签成交2726套，成交面积为28.84万平方米，环比下降37.3%，同比下降32.77%，但好于2022年2月春节月（24.07万平方米）。

值得关注的是，此次惠州新政出台，将为当地房地产市场带来新的影响。克而瑞深圳区域微信公众号在2月16日发文指出，随着“3年限售”制度松绑，意味着市民购房需求桎梏得到破解，限售制度的优化也意味着市场的流动性将有效提升，将在一定程度上刺激市场活力，为供需市场持续注入信心。

而从另一方面来看，近两年，在房地产深度调整的大环境之下，不少购房者担忧交房问题，即买即住的二手房源有效降低了购房风险和成本。不过，此次惠州新政发布后，短期内满足条件的二手房源供应或会大量增加，进一步加剧市场“内卷”。

对此，在中指研究院广州分院研究主管陈雪强看来，惠州此次因城施策缩短限售时限，将有利于促进次新房的流通速度，同时有助于释放换房需求，大大提升了市场活力，为市场持续注入信心，但短期内也会造成大量的次新房涌入市场，对二手房市场形成一定冲击。从长期看，有利于支持刚性和改善性住房消费的需求释放，促进新房及二手房市场良性循环。

新京报记者 张建