观点直击 | 绿城中国张亚东:我们处于分化向好的一侧(实录)

2023-03-29 00:07:00 观点网 

观点网 近期多家房企陆续披露年报,多出现大额亏损,能赚钱的并不多。

如此看,绿城中国的成绩还算不错。

根据3月27日晚间披露的公告,2022年,绿城中国实现收入1271.53亿元,同比增长26.8%;年内利润88.95亿元,同比增长15.7%;股东应占核心净利润64.14亿元,同比增长11.3%。

但是,期内该公司股东应占利润27.56亿元,同比下降约38.33%。

绿城中国于年报中解释,公司股东应占利润下降主要因为人民币贬值计提了汇兑净损失13.71亿元,并基于市场环境变化,计提非金融资产减值亏损15.02亿元。

若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整的税后净影响,年度公司股东应占核心利润为64.14亿元,较上年提升11.3%。

另外,截止2022年末绿城中国已售未结转金额为3245亿元,其中权益部分为1846亿元。

体现在股价上,3月28日绿城中国股价收涨8.72%,报10.6港元,总市值268.39亿港元。

“2022年全面提效,到了2023年我们转成要全面提质。”在业绩会上,管理层表示,绿城中国在规模上会动态守住行业TOP10,盈利上要进入行业第一梯队。

董事会主席张亚东对房地产发展长期看好,他称2022年是行业波动的波谷,房地产市场和企业出现很大的洗牌和变化,但触底已经过去,开始进入复苏阶段。

他表示,在行业分化中,绿城在市场、资源、企业、产品上具备优势,“要把这些优势项转化成能力,把能力转化成利润,把利润转化成对股东的回报,这是我们下一步要持续坚守的。”

销售与货值

2022年,绿城集团累计总合同销售金额3003亿元,总合同销售面积约1380万平方米,当中自投项目合同销售金额约2128亿元,归属于绿城集团的权益金额约1224亿元,权益比提升至58%。

同期,绿城集团以“绿城”品牌销售的代建管理项目累计实现合同销售面积约587万平方米,合同销售金额约875亿元。

在当年的销售中,一二线城市销售额占比提升至85%,去化率63%。绿城中国管理层对2023年的销售预判较为积极,认为如果宏观经济能够持续向好,居民购房信心持续恢复,房地产市场复苏是大概率事件,但全国各城市仍然可能面临冷热不均的情况,需要积极应对。

数据显示,2023年绿城中国全口径可售货值3601亿元,其中自投部分可售货值2476亿元,一二线城市占比80%,达到1993亿元。

从区域分布上来看,长三角的比重持续提升,达到55%,环渤海接近19%。类型分布来看,存量供货1415亿元,占比57%,新增供货1061亿元,占比43%。

基于对存量和新增的初步预估,绿城中国预计2023年销售规模和2022年基本相当。

副总裁李骏则分析,在不考虑2023年新拿地的情况下,保守估计即便按照2022年市场行情和实际完成去化率(60%-65%),绿城中国现有存量货源预计可实现1500-1600亿元销售额。

“目前土地市场不确定性较多,即便按照去年的新增货值和当年转化的情况来看,今年销售额也是有保障的。”

截至2022年末,绿城中国共有土地储备项目224个(包括在建及待建),总货值包括未结转的部分总共有8295亿元,总建筑面积约4959万平方米,其中权益总建筑面积约为2827万平方米;总可售面积约为3333万平方米,其中权益可售面积约为1892万平方米。

拿地新策略

土地投资方面,2022年,绿城中国年内新增项目27个,总建筑面积约408万平方米,权益土地款408亿元,平均楼面价约每平方米14620元,预计新增货值1037亿元。

据管理层介绍,2022全年新增货值实现当年转化销售约501亿元,当年转化率48%,同比提升27个百分点。值得关注的是,绿城中国在有意识提高拿地权益比例,2022年新增项目平均权益比从2021年的58%升至69%。

期内,绿城中国投资高度聚焦在核心城市,当中杭州、北京和上海三城新增货值占比高达82%,一二线城市货值占比达92%。

行政总裁郭佳峰表示,这样的聚焦,使绿城在行业下行期在现金流方面保持比较充裕的来源。

不过,这一策略在2023年会有所调整。

“二三月销售形势好转,中心城市核心地段销售较好,但三四线城市去化较困难,这导致核心城市核心地块竞争非常激烈,三四线城市里面相对边缘的地块可以底价获取,甚至流拍,这个风险就比较大。”该公司管理层表示。

这令绿城中国去年的打法今年难以完全实施,行政总裁郭佳峰也称,绿城会采取新的差异化投资策略,首先选定的核心城市、反复研究的核心城市里面做底仓式的投资。

“这是比重比较大的,但是可能吃不饱,我们有可能会演化成以后相对比较安全区域里面的精准投资,就是投一成一的打法。”

“形势差会集中在核心区,形势稍好会往边缘靠一些,使得利润更高。”他解释,也就是会根据行业形势及销售去化速度适时调整比例。买核心区的地主要是保去化、保安全,形势稍好会往三四线城市以及一二线城市边缘地区,争取更多利润。

郭佳峰透露,今年的投资将量入为出,按照总体市场形势以及销售回款做决定,总体投资总货值会超过去年。

利润答疑

资产减值和汇率双杀的2022年,绿城中国也相应计提减值损失。这些计提、减值由绿城中国承担,少数股东损益则有大幅提升。

年报显示,绿城中国88.95亿元利润中,公司股东应占利润27.56亿元,上一年为44.69亿元,同比下降约38.33%;而非控股股东利润为61.39亿元,上一年为32.18亿元,同比提升约90.78%。

汇兑损失方面,2022年因人民币贬值,绿城中国计提汇兑净损失13.71亿元,执行总裁耿忠强称这项支出没有对应的现金流出,不会对公司的实质运营产生影响。

他解释,汇兑损失全部由母公司承担,是因为外债都是绿城中国在发行,所以相应的亏损或者相应的收益也都是直接影响到归母净利润,公司也会在时机合适、成本可控的前提下做一些对冲安排,减少外汇敞口的风险。

另外,该公司若干资产减值与公允价值变动净额2022年发生17.37亿元。公告显示,当中计提非金融资产减值亏损15.02亿元,主要是房地产市场下行,项目中部分业态销售价格不及预期,如济南春风心语、温州春月江澜和武汉桂语朝阳等。

“公司出于谨慎原则的考虑,根据目前了解到的信息或者盈利情况计提了相应拨备。未来也会随着市场的变化,对这些减值做出相应的处理。”耿忠强指,公司2022年新增土储质量非常高,对未来会形成一个良好的利润支撑。

结转项目结构影响了绿城中国的利润水平。

“2022年结转占比比较高的几个项目都是合作开发的,虽然绿城中国实现了并表,但是占比较低,导致少数股东的损益金额比较大。”

耿忠强提及,2022年绿城的权益比例大幅提升,接下来随着权益比例的提高,少数股东损益占比比较大的问题会逐步解决。

他强调,绿城中国这两年的优先股模式是真正的股权合作,不做任何的兜底,不是名股实债。

以下是绿城中国2022年度业绩发布会部分实录:

现场提问:对2023年新房市场整体怎么看?

李骏:市场销售方面,我们销售的量价已经趋稳,2月份出现回暖趋势,我们判断如果政策持续发力,销售最快2季度应该能够企稳。绿城重点续销监测的项目2月份来访环比提升1.5到2倍,日均新增协议环比提升1.5倍左右。

从3月份到目前来看,存量项目的日均来访量确实有小幅调整,主要是2月涨幅比较高的城市,像济南、石家庄、杭州等,在2月份的需求集中释放之后逐渐趋稳,同时外部竞品增加,部分项目我们也调升价格,但是整体来访量仍然明显好于去年四季度和今年1月份。

从新签情况来看,日均销售额环比仍然维持了2月份水平,公司积极通过各类营销举措,保持了良好的项目转化率,同时3月的整体推盘量也高于1到2月份,比如杭州、深圳的项目新开或者加推,整体供货量比较大,环比有一定的增长,最终的数据待我们4月初会做公告。

目前来看市场整体已经出现了回暖的迹象,但是热度和可持续性仍需市场的检验,我们对市场持谨慎乐观的态度,同时希望通过市场回暖实现更好的经营结果,即在确保流速的同时,部分项目合理的提升价格,进一步降低费用,加强回款管理。

如果宏观经济能够持续向好,居民购房信心持续恢复,2023年房地产市场的复苏是非常大概率的事件。但是全国各城市仍然可能面临冷热不均的情况,这还需要我们积极应对。

现场提问:公司从2022年下半年开始在投资上稍微放缓了节奏,请管理层分享一下对2023年土地市场的看法和拿地策略。

郭佳峰:2021年下半年我们感知到行业下行,所以在2021年年底以及去年整年都把投资的策略聚焦到了中心城市。

去年我们1000多亿的总货值,绝大多数都聚焦在北京、上海、杭州,特别是杭州。也因为这样的聚焦,使得去年新增货值的去化率达到了50%多,也就是投了1000多亿的货,到去年就卖掉500多亿,到今天估计这1000多亿的货,应该是85%以上全都卖光了,这也是我们在行业的下行期,企业的相对比较困难期,在现金流方面保持了比较充裕的来源。

到今年以来,这种打法随着2月、3月的销售形势好转就感觉到很难了。

大家明白,三四线城市去化比较困难,中心城市、核心地段还是卖得比较好的,这样的背景下,大家都一哄而上往一线核心城市走。上个月我们在杭州拍的地最多的一个项目有60家摇号,在这样的背景下,在核心城市拿地相对就比较困难,所以今年总体拿的货也不多,新增了4个项目,123亿的货值,权益货值是80几亿。

所以对我们投资团队也生出了一些难题,因为去年的打法今年就难了,在去年年底的投资会上也讲到,在这样的背景下,大家都会发现现在企业要生存,要发展,可能只能往核心城市里拿,我们要做好跟人家差异化的投资策略,可能我们去年的打法今年非常难以完全实施。

我对新的一年土地市场的总体看法还是这样描述,核心城市里面核心地块竞争非常激烈,三四线城市里面相对边缘的地块可以底价获取,甚至流拍。

但是这个风险就比较大,我们公司新的一年里面可能会变异出一种新的投资策略,首先是在选定的核心城市、反复研究的核心城市里面做底仓式的投资,这是比重比较大的,但是可能吃不饱,我们有可能会演化成以后相对比较安全区域里面的精准投资,就是投一成一的打法。

尽管一季度拿到的货值不多,但是我相信明天杭州的拍地会有斩获。

投资也是量入为出,按照总体的市场形势以及销售回款做决定,有计划分步走。现在的市场虽然有好转,刚才骏总也说了,是谨慎乐观看待这个问题,不完全肯定市场起底回升,所以我们一方面是量入为出,另一方面也不能好菜还没上我们肚子就吃饱了,按步骤往前走。总体今年投资总的货值应该会超过去年。

现场提问:去年下半年以来监管机构推出多项支持开发商流动性的政策,公司也获得很多授信支持,从流动性去看有什么实质性的改善?境内外的信用融资渠道是否已经恢复?

耿忠强:公司境内外的融资渠道一直畅通。去年下半年,监管部门推出金融16条、融资三支箭以来,公司银行授信规模进一步扩大,合作的界面进一步拓宽,比如公司现在已经与14家银行签署了战略合作协议,获得了超过4000亿元的综合授信额度支持。

合作内容方面,除了传统的开发贷、按揭、并购贷、债券承销与投资之外,预售资金的保函置换,以及内保外贷业务推进的积极性也明显提高,并且商业银行保函置换监管资金,在杭州和长沙已经陆续落地,其它城市也在推进当中。

境内公开市场方面,公司去年和今年的发行,各家战略行都非常踊跃参与,后续我们也会择机进行债券的再发行。境外方面,同样受监管利好政策的影响,现在更多的银行开启了内保外贷、双边贷款业务,比如去年年底公司就于中国银行(601988)高校落地了1.2亿美元的内借外贷,2月中旬与另一家银行又落地了1.69亿美元的内保外贷,还有3.42亿美元的置换也已经获批通过,其它部分也在稳步推进当中。

公司2023年境外到期的债务总额是7亿美元,刚才这些动作完全可以确保公司2023年到期的债务如期偿还,以及2024年到期的债务做一个提前置换。

总的来说,随着监管机构利好政策的陆续落地,还有销售阶段性的转暖,公司可自由调动的资金量越来越大,公司的资金链的安全性越来越高。

现场提问:今年的销售目标如何?

李骏:2023年绿城中国全口径可售货值3600亿,其中自投项目可售货值是2476亿元,自投项目期初可售是1415亿元,在不考虑2023年新拿地的情况下,目前的计划,我年内还要新增自投项目供货1061亿元,所以总共2476亿元。

其中3月份和二季度末、三季度将是我们的供货高峰期,保守估计即便按照2022年市场行情和我们实际完成的去化率,也就是60%到65%之间,我们现有存量货源预计就可以实现1500亿到1600亿元的销售额。

目前土地市场不确定性较多,新拿项目的总量和年内可转化的货值还不确定,刚才郭总也讲了,预计今年新增货值肯定不会少于去年,所以即便按照去年的新增货值1031亿和去年当年转化的情况来看,今年我们年内新增实现的销售额应该说也是有保障的。所以基于我们对于存量和新增的初步预估,2023年预计整体的销售规模和2022年基本相当。

此外从销售结构可以看出,目前货值是可以支撑今年稳定销售的,如果说市场显著复苏,我们也可以以目前绿城中国先进的运营能力来保障组织相应的货源的供出,因为去年我们进行了一部分的以销定产。

现场提问:一二线之外城市是怎么样的投资策略,2023年是否会更加积极地参与到收并购的工作当中去?

郭佳峰:市场虽然2月份、3月份有回升,对我们来说其实一季度的应该也是挺好的,我估计可能接近500亿的重资产销售合同额实现,如果从1/4占比来看,全年也能达到2000亿的销售,总体来说是有回升的。

但是也不以此来确定在新的一年里面,在今年房地产从此就往上走了,我们还是谨慎乐观。所以从这一点来讲,我们的投资策略里面,还是聚焦收敛,还是在一二线为主。

但是三四线城市诱惑又很大,或者说一二线城市里面的边缘地区,不是核心地块,对我们的吸引力很大。

大家都知道我们同样一个数额的钱,去买贵的地,它的货值相对比较小,去买便宜的地,我们的货值就大,如果每个货值的利润是一样的话,我们肯定是买地价低的地利润更多。所以说我们一方面买核心区的地,主要还是保去化、保安全。

形势稍好一点,我们会想争取更多的利润,所以从这一点上面来讲,我们在新的一年根据国家的经济形势,根据房地产的行业形势,根据我们公司的销售去化速度,会适时调整比例。

笼统来说,形势差我们会集中在核心区,形势稍好会往下面渗透一些,会往边缘靠一些,使得利润更高,这是城市策略。

关于收并购,在目前的形势下,收并购近期参与的不多,主要原因是有些地不怎么高,而且股东也很复杂,另外有些项目已经成形,用绿城品牌很难做。

新的一年里面,收并购不是我们的重点,当然如果有好的项目,有好的机构,我们最近也在谈,广东也会有些收并购的机会,我们也在考虑。

现场提问:公司全年减值拨备是如何构成的?2021年公司新获取的项目是比较多的,去年有部分城市面临一定的降价压力,这部分项目是否会对未来产生较大的减值风险?

耿忠强:主要是物业减值15.02亿元,投资性物业的公允价值变动损失1.09亿元,还有对往来款的减值0.73亿元。

公司每年都会对项目做一个复盘,通过内外部对标来看,公司过往获取的项目整体兑现度还是可以的,但是由于2021年下半年行情开始深度调整,有些项目比如济南的春风心语,温州的春月江澜等等,这些项目确实存在着销售价格不及预期,去化速度不及预期的情况。

公司一直秉承给各位投资人提供一个干净、透明、扎实的财务报表的理念,根据这种情况,公司出于谨慎原则的考虑,根据目前了解到的信息或者盈利情况计提了相应的拨备。未来也会随着市场的变化,对这些减值做出相应的处理。

公司去年新增土储的质量是非常高的,对未来会形成一个良好的利润支撑。

现场提问:保函置换预售金的制度在实际执行过程中效果怎么样?

耿忠强:去年央行联合银保监会和住建部门出台了用商业保函置换预售监管资金这么一个通知,目的是支持优质房企置换监管资金。

现在已经在一些城市有落地,比如说杭州、长沙,已经取得了保函置换的成果,其它城市也在陆续推进当中。

总的来说,截止到12月31日,绿城中国监管资金的余额是219亿左右,占总在手现金的比例不是很大,整体可控。

现场提问:请管理层分享公司对于房地产后市的看法和判断,并介绍绿城中国今后工作计划重点以及发展的方向,在新的行业格局和趋势下有何具体的打法和经营目标?

张亚东:我们对房地产发展还是长期看好的,对于中国房地产的市场持续乐观。

房地产发展过程中的波折、起伏,我相信这在任何一个行业都是很正常的波动。特别可喜的看到,2022年是这个波动的波谷,是一个见底的年份,正是这样一个年份使得2022年房地产企业、房地产市场出现了很多很大的洗牌、变化。

截止到目前,我们初步的判断和认识是,去年触底已经过去,开始进入复苏阶段。这是我们对今年乃至后面几年的初步判断。

当然,复苏、回暖不是同步、一致和平均的,正如我三年前跟大家汇报过的四个分化。简单说就是一二线市场好,三四五线市场不好。企业的分化,国企、混合所有制企业和优质的房企比较好,相当一部分其它的企业不好。资源的分化,资源导向了一些优质的房企和国企、混合所有制企业,一些比较困难的企业得不到资源。还有就是产品的分化,好的产品还是有市场的,去化还是非常快的。

对绿城来讲,我们都处于分化向好的一侧。市场分化方面,绿城还是在一二线市场,很少在三四五线;在资源分化上,处于大量银行、境内外投资者给我们很多资源上支持的状态;企业分化方面,有很好的股东的结构,也有稳健经营的基本面;产品分化,绿城的优势就是产品力。在这样的情况下,我们在今年和未来几年的打法上还是要守住基本面,巩固我们的优势项目。

在这四个分化里面,四个方面都是我们的优势项,要把这些优势项转化成能力,要把能力转化成利润,把利润转化成对股东的回报,这是我们下一步要持续坚守的。

我们三步走,第一步是前几年的提速,第二步是前年的提效,到今年往后的提质,这是我们经营思路的清晰和调整。

今年年初佳峰总的报告上,我们坚定地提出了9个字的企业发展方针,就是全品质、高质量和可持续,这对一个企业来讲,是拥有未来的最核心能力,在这样的背景下,提质渗透到我们各个条线和日常的工作中。

比如说现在的投资,多拿货值通过合作、降低权益是没问题的,现在我们不是这样的策略,而是要提高权益,提高归母利润,提高分红等。

未来几年的打法也渗透到投资条线,就像刚才佳峰总跟大家提到的,它的布局、权益、结构,以及在这个结构中,哪些要基本盘,要IRR高,哪些要利润高,都进行了一些综合的平衡。

另外提质在销售中也可以看到,我们在去年的改革、改变、改进过程中,提质工作起到了很大的作用。比如最近的销售,现在的导入不像以前,好卖的房子先卖掉,不好卖的全部留在手中,这和提质的要求是南辕北辙,方向相反。

现在我们卖房子、车库等资产都在同步的去化,这就使得我们去化的内涵质量大家提高,也是我们提质的日常工作落实和体现。所以大家看到我们现在卖房可能卖了100套,车位可能卖了200个,这都是在我们具体工作中指导思想上的落实。

在房地产这样大的形势下,未来几年的打法就是坚持佳峰总年初大的报告,和我们确定的全品质、高质量、可持续发展的精神。

另外我们的提质,还要看到除了一些指标性、现象型的提质,在内部的组织架构上,在人力上,在人效、坪效、员效上都是高度关注和不断提升。我们内部有内部的三道红线,也是我们提质的展现,内部的一道红线是今年给大家下的KPI,这是必须要完成的。

内部的各个区域,现在有11个区域公司,每个公司的现金流都要为正,对全集团进行贡献。我们对11个区域公司,每个公司的盈利都要求为正,这是内部的三道红线。

这三道红线要使得每一个区域都成为一个正向发展的区域,当然这和我们的投资布局以及项目操作能力都有关。总之,就是为了保证各个区域不断地向好,综合起来使得绿城持续向好。

(责任编辑:徐帅 )
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