现场丨郗望：减量背景下城市更新要告别拆房子、盖房子、卖房子的模式

　　3月31日，“跨越山海 无限可能 2022第六届中国产业园区新驱动力峰会暨商办TOP100论坛”在京举办。

　　论坛上，中国城市中心规划院项目经理、住建部城市更新项目执行主任郗望以《北京城市更新实践探索》为主题作内容分享。

　　郗望表示，到目前为止，城市更新有几个不同，首先发展阶段不同，其次是外部环境变了，老百姓(603883)的需求变了，从增量变成了存量，我们要告别过去拆房子、盖房子、卖房子，平衡资金的模式，变成现在周期比较长，前期投资比较大，回报比较低的城市。

　　以北京为例，他分析了城市更新的问题以及解决的经验。北京城市更新遇到的问题。问题一，在减量双控的背景下“好作品”和“好人家”是很难双向奔赴的，北京城市更新的任务非常重，投资需要也非常大，仅靠财政支持其实是难以维持的，需要引入社会资本，通过运营的手段去弥补运营的缺口。社会资本怎么进，进了之后怎么退，大家都还只是一个探索的阶段，这是目前为止的一个问题。居民出资的意愿比较弱，市场化的物业机制建立也是非常困难的。

　　问题二，各类主体参与更新的积极性面临制度性的一些障碍的。首先是国有企业自主更新的意识不强，央企和国企考核标准不是市场化的利润为导向。其次是社会资本进入国有存量空间的运营存在一些制度性障碍的。

　　问题三，项目实施的堵点多，政策最后一公里的落地比较难。首先是城市更新项目审批程序不明确，导致审批流程复杂，周期也比较长。第二是地块用途改变条件的变更缺乏可操作性的法律依据。第三是适用于既有建筑改造的技术标准和规范也不明确。

　　北京针对这些问题是怎么做的呢？经验一：首先社会资本通过运营去盘活这些存量空间，实现这些价值的再造。劲松北社区是改革开放最大的社区，它引入社会资本首先是从无到有，用“先尝后买”的方式引入物业服务，社区每年会有一定的其他费用的支出，包括街道的清理费用，包括一些停车治理的费用，这些费用打包以后交给物业公司，物业公司有三年的物业扶持期，这三年他们是可以向居民免费提供物业服务，培养居民的物业的使用习惯，三年之后再逐步地进行收费，以这种模式去解决了刚才说的居民没有物业习惯，没有付费习惯的问题，效果是最终物业服务满意度达到80%，整个全北京的物业满意度只有60%。第二是从有到优，“微利可持续”盘活存量的资产，自有资金投入3000万实现提升类、完善类的改造，去把社区现有的一些闲置土地20年的使用权给到社会资本，社会资本变成了一些理发店，还有征集民意百年的老店，还有半公益的店，资金收取，包括停车费、物业费等从中获利。

　　经验二：破除阻碍各类主体有效参与的体制机制的障碍。首先要激发国企自主更新的内在动力，首钢工业园是一个非常典型的例子，首钢工业园也是2008年的时候因为奥运所以开始搬迁，搬迁以后遇到的问题，包括环境污染的治理、工业遗存的保护、员工就业安置。首钢怎么做的呢？把当时最大的三高炉保存下来，还有锈池保存下来进行改造，功能的重置。下面增加办公、零售和多功能的空间，包括增加了22万的办公空间。同时，也运用了“5+5”的运营模式，去实现整个园区的运营。

　　经验三：聚焦痛点问题，北京出台一系列“小借口、微改革”的政策，精准破解实施“最后一公里”，北京出台“1+N+X”的政策体系，从上推进城市更新的立法，也是由今年3月份选址更新条例正式实施，下面城市更新的实践、阻力中来收集了这些问题，反馈给城市更新的体系，通过释放功能、规模、产权的能量，配套相应的财政、税费、金融政策，达到同时构建政府、企业和居民的平台。