今年房地产的三个风向标

　　2023年中国房地产终于迎来了春天。一些朋友问，怎么看今年的房地产。关于市场现状，万科郁亮说得挺贴切的：既没有狂飙，也没出现“倒春寒”，仍处在温和复苏阶段。但市场显然还在发生着深刻的、长远的变化，而这些变化更多地发生在水面之下。

　　想要理解水面下的冰山，我习惯的方式还是去理解市场中那些不同的典型人物，观察他们的言行。春天是传统的年报季，我选择了三个观察标的：杨惠妍、孙宏斌和朱保全。

　　大概在五六年前，我才认识到，杨惠妍所在的碧桂园在中国房地产市场中的角色被严重低估了。由于其覆盖了1-6线城市市场，因此，它所面向的更像是真正意义上的“中国房地产市场”。碧桂园的新思路和新动向，是不可忽视的观测信号，也是中国城镇化进程真正的晴雨表。今年，还是这家超过30年的地产公司的话事人更替的关键之年，无理由错过。

　　孙宏斌身上代表的组织韧性，在中国开发商中是独一份。因为没有哪家大公司像他们这样经历过生死轮回。那是中国式野蛮生长、房地产长坡厚雪和连续创业精神交汇下的历史巧合。在过去三年的超预期震荡中，融创比许多大家印象中很稳健的公司都要躺得晚，恐怕出乎很多人的意料。像这样的“小强”式企业，在今天能否再次复苏以及如何复苏，恐怕也在相当程度上影响着全行业的信心。

　　朱保全看上去是物业人，其实曾经更长的职业年份里，他是地产人，可内心里他似乎并不喜欢那个身份且是个技术爱好者。他身上糅杂了房地产面向科技与服务行业的那种压力、优越和热情，是行业转型非常鲜活的案例。房地产行业发展至今还从未真正脱胎出真正意义的创新主体，万物云的品牌基础和朱保全的骄傲追求，看上去有助于他们最先捅破天花板，让大众承认新物种的诞生。

　　杨惠妍挺一线？

　　一个月前，我和碧桂园一位管理层打了个赌，赌他们的新掌门杨惠妍会在业绩会亮相。对方认为不会，理由是杨小姐极低调，业绩会恐怕仍会延续总裁莫斌、常务副总裁程光煜、CFO伍碧君的组合。3月30日发布会，此前全网只有一张照片的新主席，坐上了主席台。

　　这场业绩会时间不长，40分钟左右，但足以让外界领略杨惠妍的风采。她形象清秀干练，话不多，甚至有些谦逊，但思路清晰敏捷。最令我惊讶的是，杨惠妍在会上宣布，碧桂园会很快，将一二线土储比例从现在的不到四成提升到五成，并在两三年内在一线城市把产品做到最好。

　　碧桂园全国布局、主张全能级城市覆盖。但外界的认知，更多还是停留在“三四线之王”印象。创始人杨国强的坚持主张，让碧桂园深耕三四线多年，在业内形成了极高的竞争壁垒。

　　而事实上，碧桂园对一二线城市的探索从发展早期就开始了。上世纪九十年代杨国强到京沪两地考察投资，最终还是选择放弃规模化布局大城市中心。2014年后，碧桂园甚至成立一线城市事业部，结果不算理想。2018年后，碧桂园又在莞深等地区重点开发面向一二线城市的产品，尽管力度逐步加大，但仍是局部的、探索式的布局。

　　由于中国空间发展长期以来存在相当大的城乡差异、东西部区域（南北）差异，中国的房地产市场，严格来说不是一个而是两个以上的市场，无论是经济水平、城镇化率还是具体居住需求、城市功能配套、营商环境，都有巨大的差别。

　　对应到企业经营上，各家开发企业对不同能级市场的理解和经营能力，有着超乎一般人想象的差异。好比万科龙湖在一线很有优势，但是到了三四线，不是干不干得过碧桂园的问题，而是能不能干下去的问题。反之亦然！

　　说到这里就不难理解，想两三年后土储结构一二线和三四线城市五五开的目标，对碧桂园来说，绝不仅仅是一般意义上大家理解的调仓，其中隐含着相当程度的不确定性和系统性课题。

　　因此在我看来，它一方面体现了杨惠妍为首的核心管理层的改革意志，也意味着碧桂园内部会发生深刻的变化。

　　比如要大举进入新市场，其产品战略无疑会出现剧变。要知道，碧桂园过去的产品特征，与其长期以来形成的全产业链、成本控制、全面标准化、快速周转等商业模式互为表里。在很长一段时间里，在很多市场里，碧桂园与其他主流开发商并不存在正面竞争。未来，大家都挤在十几个到二十个城市的市场，蓝海不存在了，战场变逼仄，新碧桂园的产品力需要在肉搏战中验证。值得一提的是，有着傲人的一二线市场战绩的莞深区域总张锦棠，现在被调回集团成为杨小姐的主席助理。

　　再比如碧桂园的区域公司数量，从最多106个，精简到2022年的50多个，到今年又进一步收敛到29个。这种管理的调整，也暗含了将在中国有限的城市群里，与群雄逐鹿中原的局面。

　　会上，莫斌宣布了以开发业务为主体、以代管代建和智能制造为两翼的新业务组合。这也是有新意的提法。

　　另外，杨小姐在发布会还贡献了一些金句，比如“碧桂园不是家族企业”，“我从来都把自己定位成一个职业经理人”等等，很巧妙地化解了有关家族企业的质疑。

　　对杨惠妍接掌公司，我曾提出个三个疑问（详见《碧桂园新主席的三个悬念》）：一是战略重塑，二是公司管治，三是企业家精神，发布会显然给出了一些答案。此刻，最大悬念已经变成，碧桂园能否在一二线城市做到最好。

　　朱保全讲砸了？

　　万科3月31日的业绩会，如同财务数据表现一样平稳。由于2021年净利润出现腰斩式下滑，到了行业更加惨淡的2022，净利润反而实现了同比持平。你不得不佩服他们的财技。

　　会后大家算是有共鸣的是，郁亮判断市场：既没有狂飙，也没出现“倒春寒”，仍处在温和复苏阶段。

　　另外，郁亮宣布包括万物云在内的经营性业务，对万科业绩贡献开始转正了，这可能也成了其全年业绩中为数不多的记忆点。

　　坦率讲，单纯从看点上，万科的高光也许在前一天被子公司万物云抢去了。

　　和杨惠妍一样，万物云掌门人朱保全也是头一回作为上市公司主席亮相业绩会，但不同之处在于，前者是接班，后者是在熬过物业上市大潮7年后，以科技公司的形象登陆港交所。

　　和作为万科联席总裁在万科发布会上不同，朱保全在自己的场子火力全开，脱稿讲了60分钟。有媒体人评价：是今年地产公司业绩会上，难得的“活人”。

　　不过，他确实需要足够的时间。

　　首先，他需要解释如下尴尬：2022年房地产交付迎来了过去三年中最艰难时刻，业务高度依赖房地产的物业管理行业普遍受创，而万物云的家装、二手房经纪等经营性业务，也高度受疫情管控的影响。两项叠加，万物云上市第一份年报就迎来了利润大幅下滑。

　　其次，朱保全脱离了物业费和保安保洁保绿等普罗大众耳熟能详的概念，用大篇幅解释了在产业互联的框架下，万物云的蝶城+企业服务两大业务的发展逻辑和展望。

　　对地产投资人尤其是物业股投资人来说，无论理解万物云的云技术、蝶城还是企服业务，都需要相当的想象力和反应力。

　　市场的即时反应颇具黑色幽默：会毕，万物云股价连跌两天。朱保全本人还在随后的万科发布会上被记者cue到：为什么？

　　大宝在战术性微笑中给出了两个理由：基石投资者在当天解禁。很多人还看不懂万物云。

　　几天前，朱保全在他的第一份致股东信上讲：“时代的企业，必然要经历时代的洗礼”。说得挺万科，也挺正能量的。我的理解是：

　　吹着远方的牛逼，必然得挨住当下的蹂躏。

　　老孙卸下五行山？

　　时隔三年，孙宏斌的重现江湖显得很低调，当然，那不是一场业绩发布，而是针对100亿美元债的重组说明。

　　老孙的开场发言没了往日的FreeStyle，用极诚恳的语气表达了两个意思，第一就债务逾期及背后的风险管控道歉反思，第二就是希望境外债重组能够尽快达成共识，融创可早日走上经营正轨。

　　此前的1月，融创的160亿境内债重组方案获得通过，而境外债重组方案通过与否，是融创整体化债计划成败的关键。

　　在债务重组专家华利安的辅佐下，老孙团队拿出了一份让债权人小组满意的方案。这个债权人小组只是融创债权人群体中的一部分，但因为小组成员中大机构居多，因此在债权人中有着相当分量的话语权。

　　具体来说，这份方案提供了两种化债形式：一是债转股，二是留债展期。而两种形式下又分为多种子菜单可供债权人选择和组合，说实话，我也惊讶于，原来还钱也可以还出艺术。

　　其中孙宏斌本人给公司提供了4.5亿美金无息贷款，被明确安排成了与其他债权人同步同价。而包括万达股权、自如股权在内的一批较优质资产，被列入了债券偿付的资产包。

　　我就方案问了债务重组专家，对方的评价是，灵活、用心，有诚意。由于债权人小组点头了，通过的可能性较大。

　　融创可能是过去三年中，除了恒大之外，最早被问会怎么样的公司。不过此间孙宏斌表现出了强烈的偿债意愿，上边的4.5亿美金无息贷款，即在多家房企躺平时，被他从个人腰包拿出来保现金流。不过，谁也没想到，最终能全身而退的民企，最后屈指可数。

　　得益于长期深耕一二线，融创积累下了相当可观的核心资产，正如公司总裁汪孟德所说，不再低价地处置核心资产，资产才是走向未来的基础。

　　重组说明会能否达到融创高层的目的，最后还要看海外债权人的最终选择。

　　说一个我有所感慨的细节，在老孙的致歉环节，隐晦地提到如果市场严格三道红线的要求和节奏来让企业去杠杆，融创不至于到今日境地。但是最后，他还是把责任揽在身上，说“问题更重要的、更本质的原因，还是自己造成的”。

　　可以说，这是灵魂深处闹革命了，这自然是融创之幸、中国房企之幸。

　　但话分两头，一家企业的负债，本质上是企业主自己的经营选择，对高速城镇化阶段的房地产公司来说更是如此。很多时候，就是冷暖自知、风险自担。就好比西游记中的孙悟空，与银角大王斗法，能背上峨眉须弥泰山三座大山也无妨，他有那个能力。而“三道红线加两个上限”，从监管者角度，确实也是高杠杆大行其道甚至失控局面下，受到大部分企业拥护的监管措施，但一旦有超现实主义的“六字真言”贴在这五行山上 ，任谁也动弹不得了。

　　天道循环，四季交替。如今，印有“唵嘛呢叭咪吽”的金帖，被一阵无名风吹走，春风又绿五行山。

　　最后，孙宏斌能破除万难，取得真经吗？