【中指快评】5月房企销售转弱，央国企表现突出

　　总体业绩：5月市场变弱，TOP100房企销售额环比下降18.8%

　　2023年1-5月，TOP100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。其中 TOP100房企销售额5月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。5月，市场调整压力较大，购房者置业情绪继续回落，导致环比继续下降。

　　500亿以上企业阵营数量增加，100-300企业阵营数量减少

　　2023年1-5月，具体来看，千亿以上阵营7家，较去年同期增加4家。第二阵营（500-1000亿）企业8家，较去年同期减少1家。第三阵营（300-500亿）企业10家，较去年同期减少2家。第四阵营（100-300亿）企业为43家，较去年同期减少3家。

　　典型企业：央国企销售增速较高

　　央国企销售表现突出，1-5月，部分央国企销售额增长超过50%，如中海、华润、招商、建发、华发、中国铁建(601186)等；还有企业增长超过100%，如越秀地产、保利置业、厦门国贸(600755)等。另外，民企销售增长较高的有滨江、龙湖、卓越、美的置业等。

　　债务重组进展：部分企业通过债务展期、债转股等多种形式进行债务重组

　　根据统计，2020年1月-2023年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组。出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用，如华夏幸福(600340)通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”股权的方式，此外，融创、恒大也提出债转股的重组方案。

　　展望：若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转

　　整体来看，5月市场延续4月回落行情，重点城市市场活跃度进一步下行。当前居民收入及就业预期尚无明显改善，房地产市场调整压力加大，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点，若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。