究竟是“坑”还是“洼地”？这个外环内的板块价格竟然比郊环还低！

这次的五批次项目中，我们发现有两个项目，它们优点缺点都很明显。

它们可能是会深陷其中的“坑”，也可能是机会十足的“洼地”。

说得就是宝山上大板块的两个项目——经纬学府阳光和经纬学士逸居，以及祥泰苑及和泰苑。

为什么是“坑”，为什么是“洼地”，我们不妨一起来看一下。

刚需大户的宝山区，五批次推出的3个项目，其中两个是“冷饭”，而且这“冷饭”，可能还有些“味道”。

经纬学府阳光和经纬学士逸居，宝山上大板块的“大地主”经纬的项目，从一期到七期，是个超级大盘。本次仅加推33套房源，还是卖剩下的。

【经纬学士逸居】

【经纬学府阳光】

就在不久前，因为延期交付，购房者们去项目“讨说法”的新闻还历历在目，虽然最后问题基本得到了解决，但是项目热度肯定大不如前了，毕竟大家会担心，会不会再次面临这样那样的问题。

另一个项目祥泰苑及和泰苑，和上面说的那两个项目一街之隔，最初是为了安置经纬城市绿洲地块的原住民而造，祥泰苑2009年就建成了，到现在还剩一些尾盘，拿出来当成新房卖，本次也仅加推24套房源。

【经纬和泰苑】

【经纬祥泰苑】

去年，和泰苑也加推过，不过认购率仅约2成，去化并不理想，毕竟购房者都是要真金白银拿出来的，买不买得好好斟酌。

这样的两个项目，真的只能说这次宝山太没诚意了。

不过，坑不坑的，倒也不一定就没人买了。前有宝能公馆1288，192套房源，210组认购，认购率达109%。这个认购率是在明确有法律纠纷、政府推迟认购、一期当下拿不到产权证、项目或有烂尾风险等等情况下，来自210组购房者千万级真金白银不畏风险进行的押注。

当然，经纬的这两个项目完全不能和宝能公馆比，但是它们的价格，还是香的，不然怎么说可能是个机会十足的“洼地”呢！

先上一张图——

这张图上可以一目了然的看出，这个外环内的上大板块，价格真的比外环外还低。

这次加推的这两个项目，经纬学府阳光和经纬学士逸居价格在6万，一街之隔的祥泰苑及和泰苑，价格更是低到5.4万。

要知道，宝山还是主城区，上大板块内7号线、15号线两条地铁线穿过，到静安寺只要半小时不到，还有资源不错的九年制学校，25万方的经纬汇、山姆会员店……

香不香？自住的话，价格真的还是蛮香的。毕竟外环外有些区域都要10万了。

对于在市中心上班，从7号线南陈路地铁站出发，27分钟即可抵达静安寺，这是很多预算有限的刚需，选择在经纬城市绿洲买房的动力。

从轨交、教育、商业的维度来看，经纬城市绿洲可以算是上大板块最好的价值高地了。

但是，上大板块价格为什么上不去？

一、城乡结合部的既视感

当你开着车，穿梭在卡车不断从身边呼啸而过的沪太路上，看着两边旧旧的，甚至是杂乱的建筑，一个左拐，进入了上大板块，可能已经对上大板块心生嫌隙了。

整个城市界面甚至不如三四线城市的市区。老公房、动迁房、杂乱的电线、残破的围挡等等，形成了这个区域的基底。

围墙、河流以及一排排高压线就像一道道鸿沟，完全切碎了板块内的交通布局。能进入这个板块的，只有东面的沪太路，而北面的塘祁路还是一条“断头路”。

“断头”的塘祁路

商业品质也只有一个经纬汇可以撑撑场面，但是19年开业，到现在还有一半的空置率。城市界面、交通、商业的品质缺失，就算离市中心再近，也可能上大板块都拼不过外环外的顾村。

经纬汇

二、少有新开发商的加入

当其他板块接二连三的推地，板块价格节节攀升的时候，上大板块在默默造房子，造完一期造下一期，造完下一期再下一期……

上大板块的许多宅地，其实早早被经纬和锦秋“两大地主”收入囊中，除此之外，还有大华、招商、滨江、保利也在上大板块有项目，但和其他热门板块开发商云集的“热闹”图景相比，上大是“冷清”的。

一方面影响了板块的地价，还有一方面也没有了品质的竞争。只能寄希望于南大板块的后续宅地来打破这个局面了。

三、区域认可度低

在所有的不利因素中，最为可怕的是一种低预期的“共识达成”。

正因为以上种种及其他原因，尤其是新上海人对宝山的认可度越来越低。

他们甚至在没有亲自去过宝山的前提下就认为宝山空气污染严重、环境不好。即使顾村公园的樱花节全网闻名、经纬社区的绿化率普遍可以达到40%秒杀新房、保利叶之林等小片区内道路整洁、环境宜人。

但一旦达成不好的共识，就连辩驳的机会都没有了，久而久之就连ZF都觉得这里就该成为价格洼地。

信心没了，自然什么都没了。

但是，上大板块对于总价预算在500-800万只考虑自住的购房者来说，还是充满了诱惑力的，毕竟性价比摆在这里。

而且后续还有一些利好的加码，比如说大场机场的搬迁。2021年2月19日，上海发布官宣：上海市与江苏省、南通市签订协议，合作推进大场机场迁建和共建南通新机场。

第三机场选址及规划：通州二甲镇

规划占地面积约为67万㎡，比虹桥机场还大16万㎡！

按照正常的机场迁建流程和过往类似机场迁建的统计数据推算，待新机场完全实现替代大场机场所有职能后，大场机场将正式关闭，预估迁建完成时间应该在2032年左右，后期区域开发时间将更晚，上海2035远期规划结束点将是大场机场区域发展起始点。

图片截取自上海发布 2021年2月19日发文

大场机场迁建的直接受益者，是上大板块最令人期待的2035南大生态智慧城规划。按照迁建完成时间推算，大场机场仍然会延缓南大生态智慧城的部分建设，但机场的搬离让高楼限高问题被彻底解决。这样2035南大生态智慧城规划将会有真正完全体落地的可能性。

到时候的上大，可能就不是现在的上大了。

至于前面说的两个项目，是“坑”还是“洼地”，就看是用什么眼光来看了。

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