上海三批土拍中的闽系身影 象屿触顶拿地、建发低价补仓

观点网 在同济以11.09亿元、2.12%溢价率摘得青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块后，沪上第三批土拍终于落下帷幕。

此轮土拍共上架了7宗地块，共揽金约223.9亿元，值得注意的是，7宗出让地块中，合计4宗吸引了企业们的注意力，成为触顶摇号地块。

其中，招商蛇口(001979)以73.86亿元的高价摇中浦东新区宅地，溢价10%；保利发展以15.46亿元的价格落子静安，溢价率9.66%；新长宁27.11亿元中签长宁区程家桥街道地块，溢价率10%，值得注意的是，最后一宗触顶地块的买家并非本地企业，而是近年来重仓上海的闽系房企象屿地产。

象屿再度摘地

象屿地产此次角逐的住宅地块位于奉贤区，坐落于奉贤新城内，地块占地4.7万平方米，建筑面积达到9.33万平方米，起始价15.4亿元。最终，象屿地产以地价上限16.93亿元竞得该地块，溢价率达到10%。

观点新媒体了解到，除了象屿地产外，招商、保利、奉贤发展也参与了该地块的竞买。

四家企业同时选择下注，与这宗地块的地理位置或有一定关系。该住宅地块位于奉贤金汇天街西侧，临近brt（奉浦快线）南行站，周边有在建的致远高中、国妇婴奉贤院区，以及即将开工的复旦儿科医院奉贤院区等配套设施。

另一方面，对于地块竞得者象屿地产而言，奉贤区也不是陌生之地。此前，象屿地产在奉贤新城区域内以合作方式开发了两个项目：保利象屿公园悦府、象屿滨江悦府。

保利象屿公园悦府于2019年10月开盘，截至2023年10月，该项目住宅价格维持在3.59万元/平方米；象屿滨江悦府则于2020年8月开盘，目前项目价格略高于前者，达到3.99万元/平方米。

不过对于象屿地产而言，保利象屿公园悦府这个项目的落成颇有纪念意义。将时间拉回2016年，彼时“沪九条”执行不过四十天有余，上海迎来条例颁布后的首次土拍，而奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块便是该场土拍中的主菜，包括碧桂园、中南、金地、旭辉、融创、龙湖、绿地、远洋、正荣等24家企业都瞄准了这宗尚待开发的“宝地”，最终，地块由象屿地产以21.5亿元的价格摘得，溢价率高达126.25%。

上海市场开始注意到这匹从厦门跑出来的“黑马”，而象屿地产也在拿地与合作之间逐渐建立了沪上的项目版图网络，突飞猛进式的发展自2021年开始愈来愈明显。

2021年，象屿地产与招商蛇口、江苏海鸿联合拿下位于西虹桥徐泾板块一宗宅地，成交价33.57亿元；之后又搭上龙湖、国贸摘得自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块；后与路劲、招商三方一起竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，成交价达到63.95亿元。

而来到2022年，象屿地产与合作对象招商蛇口的关系愈发紧密，紫竹科学园1004单元08A-03Ab地块、西虹桥沪青平公路北侧45-12、45-14地块、紫竹科学园1004单元09A-11A地块均成为两家企业共同合作开发的对象。

几个月后，象屿地产又分别联合路劲集团、北蔡等企业摘得了上海嘉定区南翔镇地块、宝山区罗店镇地块以及嘉定区菊园新区地块，总成交价56.6亿元。

不难发现，与其他企业联合拿地是象屿地产布局上海的方式之一，于2023年，这家来自厦门的企业利用合作展开拿地攻势的动作更加明显。

在2023年上海首轮集中供地中，象屿地产以总价54亿元竞得普陀桃浦社区H6-5和浦东新区新场镇02-02合计两宗地块。

其中，桃浦地块被象屿地产和浙江交投联合体以37.78亿元夺得；而新场地块仍由象屿地产和招商蛇口联合体以16.24亿元拿下。

拿地不停歇，项目发售也源源不断。于2023年上半年，象屿地产合计放出了5个项目，包括象屿招商公园1872、嘉定虹桥嘉悦府、青浦蟠龙府二期、宝山萃湖臻境等。

建发补仓

象屿地产并不是三批土拍中唯一受益的闽系房企，与其一同出身厦门的建发也以底价22.8亿元拿下了金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块。相较于4宗触顶摇号地块，金山区的这宗宅地仅有建发一名竞买人。

实际上，该地块的周边居住环境较为成熟，距离万达广场仅700米，临近复旦大学附属金山医院、前京小学、前京中学等配套设施。建发之所以选择落子此处，自然与其在金山区域的开发计划相关。

此前，建发已在金山新城开发了金玥湾、建发观唐府2个项目。

资料显示，2019年7月23日，建发“打败”金地、正荣、保利置业三家企业，以0.28%的溢价率、总价17.96亿元摘得金山新城JSC1-0401单元1-01-01地块，之后开发为金玥湾项目。

而建发观唐府则是由建发底价斩获。于上海2022年第一批次集中供地中，建发以21.96亿元拿下金山区金山新城JSC1-0401单元1-11-01宅地。

截至目前，金玥湾项目已经售罄，建发观唐府依旧在售，并9月20日加推了309套新房源。

接连开售金山新城2个项目后，选择再落一子的建发，此时策略或许在于补充版块内的土储，以便日后持续发力。

建发与象屿地产不同，两者各自行走，但它们却同样默契地懂得合作经营的道理，而它们的高光时刻也停留在同一年。

在象屿地产入驻奉贤区的同一年，建发联合首开、中粮，击败万科、雅居乐、融信、龙湖、融创等房企，以总价67.9亿元揽下宝山顾村“地王”地块--宝山顾村N12-1101单元06-01宅地，溢价率达到115%。

拿地之后，意外也随之戏剧性地展开，2016年，正是上海进入调控密集期的时间段，甚至有外界声音表示：建发拿地属于“面粉贵过面包”，而该地块所建项目则拖到2019年6月才正式开盘。

可以说，2017年-2019年之间，建发在上海经历了低谷期与阵痛，直至近年其在上海的拿地动作变多才有所变化。

仅以2023年这一年来观察，除去三批土拍所拿地块，于2023年4月，建发还联合保利置业，以总价70.2亿元摘下青浦新城板块38.7万平方米的宅地，建发也将担任操盘者的角色。据了解，该宗地由8个地块打包而成，未来会形成大型居住片区。其中有7幅为普通商品房用地，另1幅为商业办公地块。

从拿地方式来看，建发与象屿地产在上海的发展路线有所相似，即选择部分区域进行深耕，同时与其他房企进行合作开发。而此次三批土拍的结果，也让市场注意到了两家闽系企业再次独自拿地建设的可能性。