“京城一哥”首开股份如何渡过难关？

1月10日，首开股份(600376)（SH600376，股价2.95元，市值76.10亿元）公布的2023年12月份销售情况简报显示，2023年共实现签约面积269.85万平方米，同比降低15.09%；签约金额615.33亿元，同比降低29.24%。

根据年报，首开股份2023年度的销售目标为880亿元。显然，首开股份的实际销售额不仅较2022年大幅下滑近三成，而且与原定的2023年度销售目标相差了264.67亿元，完成率不到七成。

作为深耕京城四十年的老牌房企，首开股份在望京新城、前三门、方庄、回龙观等北京核心区域均有项目，其中不乏大量伴随城市发展的地标性建筑，在京圈地产素有“京城一哥”“京城地主”之称。

就在2023年的最后一个月，年满60岁的首开集团原董事长潘利群到龄退休，北京市国资委副主任谢忠胜接任首开集团集团党委书记、董事长。作为首开集团旗下地产业务上市公司，首开股份能否保住京圈地产的江湖地位，尚待观察。

母公司首开集团上月“换帅”

“一部首开史，半座北京城”。市场流传的这句话足以代表首开集团在北京房地产业的分量，其管理层变动也颇受外界关注。

2023年12月8日，首开集团发布消息，北京市委、市政府决定，北京市国资委副主任谢忠胜接任北京首开集团党委书记、董事长；首开集团原董事长潘利群到龄退休。

来源：首开集团官微

2005年，北京城市开发集团与天鸿集团合并重组成立首开集团，成为北京规模最大的房地产开发公司。两年后的2007年，首开股份借壳天鸿宝业重组上市。原北京天鸿集团公司董事长兼总经理刘希模从2005年至2015年担任首开集团党委书记、董事长。2015年6月，曾担任北京城建(600266)副总经理、首开集团党委副书记、董事、总经理的潘利群成为首开集团党委书记、董事长，同时兼任首开股份董事长。

就在首开集团宣布“换帅”的一周前，2023年12月1日，首开股份发布公告称，北京证监局决定对公司给予警告，并处以150万元的罚款。对时任董事长李岩、时任董事兼总经理赵龙节、时任总会计师容宇给予警告，并分别处以60万元的罚款。

监管机构的处罚依据是，首开股份在2021年存货减值测试中，高估下属子公司存货可变现净值，少计提存货跌价准备4.05亿元，少计资产减值损失4.05亿元。这导致公司2021年年度报告存在错报，并导致公司2022年5月至2023年5月期间发行的公司债券和债务融资工具的募集说明书等发行文件，以及在银行间债券市场披露的2021年年度报告存在错报。

来源：首开股份公告

归母净利连续三季度亏损

背靠首开集团这棵大树，过去几年首开股份在房地产领域攻城略地、加速扩张。2018年，首开股份的销售规模首次突破千亿元规模。

根据公告，2018年度，首开股份实现签约面积377.56万平方米，签约金额1007.27亿元，同比大增46%；2019年实现签约金额1013.44亿元；2020年实现签约面积381.55万平方米，销售金额1074.55亿元；2021实现签约面积392.65万平方米，签约金额1149.07亿元。

随着房地产行业进入深度调整期，首开股份也面临业绩下行的压力。2022年，首开股份共实现签约面积317.81万平方米，同比降低19.06%；签约金额869.63亿元，同比降低24.32%。

对此，首开股份在2022年年报中提出，2023年，公司项目计划销售面积369万平方米，签约金额880亿元。

据2023年三季报，2023年第三季度，首开股份实现营收132.37亿元，同比增加7.78%；归母净利润亏损11.59亿元，同比减少235.64%，已连续三个季度亏损。前三季度，首开股份实现营收326.38亿元，同期增长68.37%；归母净利润-30.65亿元，扣非净利润为-30.85亿元。

据首开股份1月10日公布的2023年12月份销售情况简报，2023年首开股份共实现签约面积269.85万平方米，同比下降15.09%；签约金额615.33亿元，同比下降29.24%。显然，首开股份的实际销售额不仅较2022年大幅下滑近三成，而且距2023年度销售目标差了264.67亿元，完成率不到七成。

据中指研究院统计，2022年，首开股份以882亿元的销售额排在行业第22位；2023年，首开股份以615亿元的销售额排在行业第23位。

《每日经济新闻》记者注意到，2023年9月以来，首开股份就多次挂牌转让旗下资产。

2023年9月25日，首开股份挂牌转让全资子公司北京首开云锦铂郡商业管理有限公司100%股权及全部债权、北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司100%股权及全部债权。2023年10月27日，首开股份又挂牌转让全资子公司北京首开瑞泰商业管理有限公司100%股权及全部债权，主要资产是位于朝阳区的首开广场。

首开股份表示，首开广场自持经营多年，租金收入涨幅不大。若公司继续持有经营，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行处置有利于快速回笼资金，优化公司财务状况。

值得注意的是，作为一家以北京为大本营的开发企业，首开股份的土储中，环渤海区域占比最高达到58%，其中北京占到近七成。据三季度报告，首开股份在北京区域已售面积约为66万平方米，其余区域约为103万平方米。

此外，2023年12月14日，首开股份以11亿元竞得南京市鼓楼区热河南路街道热河南路以东、察哈尔路以南NO.2023G89地块，溢价率为4.76%，成交楼面地价为29949元/平方米，土地面积16695.37平方米。

显然，对于首开集团新任董事长谢忠胜而言，加速去化京外项目的库存将是避不开的问题。

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