华发物业盈利预增20% 一家中小型物企的扩张选择

观点网 受行业周期影响，许多物管企业在最近几年的时间里过得并不惬意，还有部分物企陷入与地产公司对簿公堂的泥潭当中。

当然并非所有皆如此，也有部分企业能够站在另一边，华发物业便是其中一员。

继2022年末实现净资产由负转正之后，该公司2023年业绩再次取得增长。

2月21日，华发物业服务集团有限公司发布了业绩预告，预计2023年度公司拥有人应占溢利增长率至少达20%。

在这个行业下行期，华发物业走出了属于自己的一条路。

扩张

翻阅过往资料发现，该公司2022年实现公司拥有人应占溢利为1.94亿元，以此推算，公司2023年该项业绩数据应约为2.3亿元。若公司收入亦能达到相近涨幅，则2023年总体业绩收入在19亿元水平及以上。

公告指出，此次溢利增长主要归因于集团物业管理业务分部的收费总建筑面积增加，从而带动物业管理服务收入增长。

具体来看，华发物业近年来收费物业总建筑面积不断增长。截止到2020年底时，规模为1670万平方米，2022年末该数值增至2437万平方米，扩大了45.93%。

该公司在此期间业绩则增长了75.52%至2022年的15.99亿元，并于当年底实现了净资产的由负转正。于2022年12月31日，每股基本盈利同比增长23.9%至1.92分。

截止到2023年上半年，华发物业收费物业总建筑面积规模进一步扩大至2997万平方米，较期初增长22.98%，较同期增长32.61%；总合约建筑规模约为5820万平方米，较期初增长12.31%，较同期增长35.03%；合约在管比约1.94。同期，公司营业收入8.28亿元，同比增长11.5%。

规模的增长，一方面是靠内，另一方面则是积极寻求外拓。

对内方面，期末华发物业来自于最终控股股东珠海华发集团的收费物业面积为2590.6万平方米，同比增长32.32%。

2023年1月，在最终控股股东不变的情况下，华发股份(600325)完成收购华发物业36.88%股权，成为华发物业间接控股股东。此举可以更好地发挥华发系在产业链上下游之间的协同效应，便于两家上市公司之间共享资源。

对华发物业来说，此举明显更有利于公司实现规模的快速扩张。

第三方外拓方面，于年内成功中标珠海市第五人民医院、林芝市巴宜区人民医院、珠海市斗门区人民检察院等多个物业管理项目。

在巩固公建物业管理领域布局的同时，华发物业还在特色旅游景区类、产业园区类服务领域的拓展，上半年入驻了珠海市国防教育训练中心、前海人寿幸福小镇惠州社区、大湾区医疗器械生物医药产业园、京东华南园区、珠海长隆宇宙飞船公共区域等多个项目。

最终，来自独立第三方的对应面积同比增长34.4%至406.7万平方米。

截止至2023上半年末，华发物业共向333项物业提供物业管理服务及增值服务，地区覆盖北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆等全国42个重点城市。

从区域分布来看，位于大湾区区域的物业面积占比最大，约67.2%；另外位于环渤海区域、长三角区域、华中区域的面积比重分别为13.9%、5.8%、13.2%。对应区域提供的收入比例为72.9%、10.5%、7.7%、8.9%。

不难看出，该公司在管物业主要分布在大湾区，在一定程度上能抵御风险。

痛点

规模对一家物企的重要性不言而喻，只是一昧地追求规模亦容易埋下隐患。

从华发物业的业务分部营收情况来看，物业管理服务收入占比高达99.99%。其中，基础物业服务占总体收入比例为71.81%，因此华发物业尤为看中规模扩张。

只是，在规模快速增长的同时也带来了一些“麻烦”。

截止到2023上半年末，该公司应收账款规模同比增长40.67%至6.56亿元，同期营收为8.28亿元，应收账款达到营收规模的79.2%，接近八成。

这一比例不可谓不夸张。以保利物业作对比，同期保利物业贸易应收款为29.6亿元，虽然规模比华发物业要大，但保利物业应收款占营收比例仅为41.45%，远低于华发物业。

这表明华发物业的回款能力欠佳，最终应收账款计提减值8588.4万元。若能将大部分应收款给追回，相信其2023年业绩盈喜里的增长幅度会远超20%。

具体来看，来自第三方的应收款约4.22亿元，比重达64.36%。这或许是公司年内积极外拓所带来的副作用，也提醒其需谨慎选择合作方。

另外，来自关联方的应收款约2.34亿元。一般来说，与关联方的交易更容易实现回款。在这种情况下，华发物业这部分应收款规模仍如此庞大，或是因为与关联方交易的总体规模同样居高不下。

依赖母公司是华发物业深受诟病的一个话题。

据2023年中报显示，华发物业从珠海华发集团获得的物业管理服务及相关增值服务收入达2.71亿元，占总收入比重32.73%。

期末，收费建筑的86.43%面积有珠海华发集团开发的物业提供，收入占比达83.7%。

除了应收账款、关联交易等痛点外，华发物业或还有一个隐患，那便是间接控股股东的更替。

1月28日，华发股份披露了2023年度生产经营情况，全年实现签约金额1259.9亿元，同比增长4.8%；签约面积为399.4万平方米，同比下降0.4%；新增土地项目23宗，总计容建面496.8万平方米。

从这份报告来看，华发物业只要跟随着华发股份的扩张步伐，未来可以更轻易地实现业绩与规模的增扩。

只是，作为珠海华发集团旗下的两个上市平台，原处于一个“平级”地位，如今虽最终控股股东并未发生改变，但彼此之间成为了“上下级”关系，这也意味着两者被高度捆绑在一起，一方若有难，另一方难以独善其身。

现时来看，此事对华发物业而言应是利大于弊。