这家房产下游企业是怎样成为现金“奶牛”的？

　　昨日收市后，越秀服务挂出了2023年的年度业绩。看了这份业绩，相信很多投资者会因为自己忽视了这家物业企业感到后悔。根据这份业绩，越秀服务会派息0.087港币/股，全年总派息达到0.176港元/股，折合年度回报率6.4％，现金分红超过美国国债收益率。

　　在账上现金连创新高同时，经营性现金流依旧强劲，净流入6.95亿元。这样的财务数据，让人们开始重新审视物业行业，在很多行业减员、降薪、增效时，原本不怎么引人瞩目的物业行业，反而能提供给股东稳定而且不断增长的投资收益。

　　与此同时，综合毛利率依旧能够保持在26.6％的水平，也让投资者看到了这个行业的潜力。当然，相比于同行，越秀服务的开拓、创新精神也更强，去年在新零售、美居、房屋经纪等领域持续发力，使得社区增值业务对营收和毛利的贡献持续增长，目前有29%的营收来自社区增值服务。这也是越秀服务2023年营收和净利强劲增长的动力来源。另外，越秀服务还在“试水”合同能源管理，期望在光伏领域有所突破。

　　钱多到花不完

　　当其他公司为手里的现金不够忧心忡忡时，越秀服务却为如何让手里的现金能更多生利而发愁。

　　2023年的年度业绩披露，截至2023年年末，公司的现金和定存高达47.04亿元，光利息收入就有1.07亿元。

　　而且，公司如果把这笔现金全部花掉，也不愁后续会有更多的现金流入。年度业绩显示，公司的经营性现金流净流入6.95亿元，应收账款的平均周转天数是77天，比去年同期还减少了12天。

　　因为现金太多，公司去年下半年专门通过不同途径在境内外购买保本理财产品，以提升公司的资金收益率。

　　这也使得越秀服务有能力更慷慨地分红。

　　全年派息总金额达到0.176港元/股，比上年同期增长了64.9%，派息比例也达到50%，是为数不多有能力维持高派息率的物业企业。

　　上市后谨慎地收购，是公司的现金能持续增长的原因之一。执行董事兼行政总裁张建国在回答媒体记者相关采访时透露，越秀服务在上市后对通过收并购扩大公司规模，非常谨慎。不仅会关注资产价格是否合理，还非常重视被收购方的业务是否可以持续，同时关注所收购的业务是否能和公司已有业务形成战略协同，这让越秀服务规避了很多风险。

　　年度业绩披露，越秀服务此前溢价收购部分物企所形成的商誉，目前账面都没有摊销或者减值准备的处理。

　　相比之下，那些之前大规模收并购的公司，目前很多已经在做商誉减值。

　　创新新业务：不断扩大现金流来源

　　让越秀服务能够成为“现金奶牛”的，不仅仅是因为公司谨慎收并购，更重要的还是后者的锐意进取，不断开拓新业务和新市场，进而产生了更高的现金利润贡献。

　　在2021年，越秀服务的社区增值服务收入仅仅只有4.42亿元，但到了2023年，这部分收入已经达到9.32亿元，收入增幅达到110.86%。

　　其中的动力，就是越秀服务在这个领域锐意创新，不断进行尝试，开拓收入和毛利均丰厚的新的业务。

　　新零售就是越秀服务过去两年新开拓的业务之一。越秀服务成功地在2023年将户均的零售额提高到了246元/户，比上一年增长了117%。

　　越秀服务通过直播带货、业主运动会持续提升销售额，并利用便民奶站、周末主题集市、社区主题活动等扩大业主消费的场景。

　　除此之外，还拓展了包括美居和经纪服务在内的一系列新业务。越秀服务的经营性现金流净流入持续增长正得益于此。尤其是美居服务，需要向业主预收服务费用，更是有效地提振了公司经营性现金流的流入。

　　目前，越秀服务在社区服务领域，已经发展出了两个“500万级别”，四个“百万级别”的产品。

　　张建国说，目前越秀服务的业主规模达到了28.5万户，所管理的物业小区相对集中，有利于部分零售商家的市场拓展，这使得越秀服务在商业谈判上会更有优势，能获得更多广告溢价。以社区广告牌为例，由于受众群体集中，广告商给出的溢价会相对较高一些。此外，在经纪服务等领域，也因为对小区、对房屋状况、市场需求更熟悉，而更有优势。这使得越秀服务的社区增值服务收入可以实现稳定的持续高增长。

　　从管理层的表态看，2024年越秀服务将维持经营性现金流持续流入的趋势，账上的现金有望再创新高。

　　而这意味着公司能用极低价格收入低价资产的能力，并因此给了投资者更多的想象空间。