北京新房降价出售仍是主流 二手房以价换量维持成交

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

“北京后续不一定像其他几个一线城市，出台降低首付比例和利率的宽松政策”“尽管北京目前尚未出台相关政策，但预计未来几周会出台”……

自5月17日央行发布降低首付比例和取消房贷利率下限的政策（以下简称“5·17”新政）以来，上海、广州、深圳迅速响应，北京则显得相对谨慎。在此背景下，北京楼市出现了上述声音。

如今，“5·17”新政即将满月，一线城市中仅剩北京尚未落地“5·17”新政，首付比例、房贷利率均为全国最高，现行限购政策也为全国最严。

在此背景下，北京是否会出台更多宽松政策，成为市场关注的焦点。

二手房议价空间变小

尽管北京尚未全面跟进“5·17”新政，但市场预期和实际成交情况均显示出积极信号。

4月30日，北京对执行了13年的限购政策进行优化，允许符合条件的人群在五环外新购买一套商品住房，叠加5月以来推出的系列利好政策，北京楼市回暖趋势明显，二手房带看量、成交量增多，多个新房项目到访量均较新政前有所增加。

近期，多位北京中介人士告诉《每日经济新闻》记者，5月以来，看房客户有所增多，不过成交依旧需要以价换量，但近期二手房出现可谈价格空间逐渐缩小的趋势。

朝阳区一家中介平台的张经理告诉记者，其实，最近两个月，看房者一直都很多，降价幅度大的小区成交量会多一点。

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，自“5·17”新政以来，北京楼市连续四周周末休息日，成交量均维持在2000套左右。此外，相比之前每次新政发布后，二手房挂牌量大涨，本次新政后出现挂牌减少，5月北京二手房挂牌量锐减接近9000套，整体看，市场明显企稳。

张大伟分析认为，端午假期，热点学区房成交比较活跃，二手房基本调整到位，不过如无政策变化，后续市场可能再次进入博弈。

“最近市场很活跃。”一家海淀区大型中介平台的王经理告诉记者，看房客户增加，库存变少。他举例称，现在，业主挂牌价的可谈空间逐渐变小，最近成交的房源，最多可砍下约40万元。

据王经理观察，业主心态也有了变化，预期市场向好，有业主已下架了房源，或涨价销售。“市场可能要触底回弹了，北京后续也不一定会出台更宽松的政策。”

虽然二手房以价换量，成交维持在相对高位，但新房方面并不乐观，网签暂无明显改善，开发商降价出售依旧是主流。

据中指研究院统计，北京4月30日限购政策优化以来，新房有部分项目到访量出现增加，但网签数据无明显改善，购房者观望情绪仍较重。5月北京新建商品住宅成交3222套，环比4月小幅下降，同比下降约四成，在一线城市中降幅最大。

楼市调控政策小步快跑

“北京4·30政策和监管部门‘5·17’新政在一定程度上改善了市场信心，但对市场的拉动作用有限。”张大伟分析认为，就当前房地产市场的限购严格程度而言，北京无疑居首位。尽管4月底北京政策经历了一轮放松，但5月未进一步调整。目前，非北京市户籍居民购房时，仍需满足连续缴纳5年社保的硬性要求，这一高门槛控制了购房群体规模。

中指研究院分析认为，5月底，沪广深相继跟进优化政策，对市场情绪产生了积极影响，而北京“4·30”针对五环外的限购政策优化力度较小，5月新房成交规模持续低位运行，二手房市场在以价换量带动下保持高位，但降首付、降房贷利率等政策迟迟未落地或导致部分购房者继续观望。

观望情绪在新房市场体现得尤为明显。据中指研究院统计，端午假期，多数新房售楼处加大促销力度去库存，整体以折扣和特价房源为主。受假期影响，新房活跃度有所下滑，假期第一日售楼处来访量较高，后两日来访量明显回落。

《每日经济新闻》记者注意到，去年下半年以来，北京已陆续实施了9次楼市宽松政策。

具体来看，5月18日，北京住房公积金管理中心发布公告，下调个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）的利率调整为2.35%，5年以上的利率调整为2.85%。

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，对五环外的购房限制进行大幅松绑。

4月22日，多部门联合发布通知，自4月23日起，签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。

4月17日和4月8日，北京发文延长购买改造后的老旧小区公积金贷款年限，以及上调公积金贷款额度，最高可上浮40万元。

3月27日，北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。2月6日，北京市住房城乡建设委和通州区政府发布通知，执行9年的通州住房限购政策迎来优化调整，取消落户、社保或纳税需满3年的要求。

此外，去年下半年，北京还对楼市政策进行了两项重要调整。

2023年12月14日，北京调整首套房、二套房首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低40%。

2023年9月1日，北京市开始执行“认房不认贷”贷款政策。银行在审批房贷时，购房者只要目前名下无房或房产已出售，再次购房时可以按照首套房贷款政策来执行。

张大伟分析指出，近半年来，北京楼市宽松政策主要特征是“小步快跑”，二线以下城市目前宽松的办法已经不多，但一线城市依然有很多政策可以出台。只要市场还未稳定，北京等城市就可能继续出台政策。

“目前，一线城市中仅北京尚未跟进‘5·17’新政，预计短期内将落实相关举措，包括降低首付比例和房贷利率，以进一步强化政策效果，促进市场活跃度提升。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受记者采访时表示，未来，北京需求端仍有较大政策优化空间，如降低非京籍社保/个税年限要求，针对人才、多孩家庭等给予更多购房名额，放开大面积段限购，提高公积金贷款额度、降低交易税费、降低存量房贷利率等，也是重要方向。