专题 | 南京主力板块的四类“超跌”与四种“抗跌”

01

小时光，芬芳甘美的爱。

阳光灿烂的日子，

酿出草原花香的甜蜜。

牧羊人的苦，

释怀在天性里就有的伊甸。

导语

主城“抗跌”板块新政后热度领涨，优质区位仍应保持适量供地。

◎  文 / 马千里 邱娟

?感谢CRIC南京机构数据支持?

专题视点

南京作为2015年后地价、房价增幅位列第一梯队的城市，2022年以来的回调幅度也比大多数城市更深。面对大幅上涨后的量价深度下探，南京少数能够保持量价平稳的板块更加难能可贵。本文结合交易量价、去化周期、开盘去化率等指标，将分析维度细化到77个小板块，以此识别 “超跌”板块与“抗跌”板块的特征，并结合板块案例进一步探究量价走势出现分化的原因，藉此探析楼市发展趋势，并给出相关建议。

01

市场现状:从年交易连创新高、到去化艰难，南京成为“领跌”城市典型

受人口增速变缓、宏观经济环境等多重因素的影响，自2022年起，全国绝大多数城市楼市出现了回调。作为重点城市的南京，在这一轮回调中十分显著，量价回调程度均十分突出。超七成板块市场份额不足一半。即使调控政策一再放松，新房开盘去化率依然明显起色，2024年至今开盘去化率仅有一成。另外，从板块库存来看，仅有大校场、雨核、横溪、铁心桥、软件谷、高淳滨湖、科学园等7个板块等少数优质板块去化周期低于12个月，这部分板块在售项目库存占比仅占一成。

1、当前消化周期接近2年，南京已从热点城市中明显“掉队”

CRIC监测数据显示，2023年，南京商品住宅成交面积仅649万平方米，与2021年相比，下降了48%，成交规模明显缩量，成为“领跌”的典型城市。去化周期来看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已经拉长至22个月，接近2年，较2021年底去化周期拉长了13个月。与其他城市相比，南京去化周期明显偏长，同属长三角二线城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10个月以下。由此可见，南京已经从热点城市中明显“掉队”。

2、二手房市场份额快速攀升，超七成板块一手房市场份额不足50%（略）

3、调控一松再松仍难挽成交热度，2024年开盘去化率已降至一成（略）

4、仅一成板块狭义去化周期低于一年，多为大校场、雨核优质高流速板块

细分到板块来看，仅有横溪、铁心桥、软件谷、雨核、高淳滨湖、科学园、大校场等7个板块去化周期在12个月以下，这些板块库存总面积仅有60万平方米，占77个板块总库存面积的比重仅有6%。典型如大校场这样的优质高流速板块，截止2024年4月底，该板块库存面积有28.8万平方米，月均去化面积超2.5万平方米，去化周期为11.4月，去化速度相对较佳。

除大校场等7个板块外，西善桥、江心洲等13个板块去化周期处在12-18个月之间，这些板块总库存达152万平方米，占总库存规模的比重达16%。余下的近八成库存去化周期在18个月以上，库存压力处于较高水平。不仅如此，有高达30%的库存去化周期在3年以上，从区域上来看，这些板块多处于远郊，譬如六合乡镇、溧水石湫、龙潭新城、溧水乡镇、溧水空港、高淳北部新城、六合金牛湖等板块，月均成交面积多在3000平方米以下，而库存多在10万平方米以上，去化十分艰难。

02

板块分类：高端板块相对坚挺

雄州、珠江镇等前期热点副城量价领跌

考虑到板块之间在房价、库存等方面存在较大差异，为更好地评价各板块市场概况，本节将综合板块新房量价及其板块，去化流速和去化压力等多方面指标，针对2021-2024年新房市场的变化，对南京板块进行分类，找出其中“超跌”与“抗跌”板块，以更好地探析楼市发展趋势，并给出相关建议。

1、需求格局：部分远郊内生板块流速排名上升，仅少数高端板块一手房仍是主力（节选）

在当前新房量价均跌、二手市场份额攀升的大背景下，南京仅有少数板块新房能维系相对稳定。CRIC监测数据显示：2024年成交TOP20板块中，仅大校场等少数高端板块一手房占比超50%。值得注意的是，从新房成交绝对值上来看，除大校场规模居于前列外，板桥、河西南、燕子矶新城等板块成交规模并不具有明显优势。

1.1新房量价: TOP4名单仍与2021年相同，规划待兑现高库存板块加速“掉队”（略）

1.2一二手比例：2024年成交TOP20板块中，仅大校场等4板块一手房占比超50%

由于当前的成交主力是二手房，因此绝大多数板块的主力也是二手房。具体来看，2024年新房和二手房合计成交规模TOP20板块中，仅大校场、板桥、河西南、燕子矶新城等4个高端板块新房成交规模占比超过50%，成为仅有的新房成交主力板块，其中大校场板块新房成交规模7.4万平方米，在77个板块中居于首位，同期二手房成交规模4.1万平方米，新房成交占比达65%。

值得一提的是，这4个板块新房和二手房合计成交规模在TOP20榜单中分别处于8、17、18和20位，除大校场板块外，其余三个板块均处于榜首末位，新房成交规模也处于相对劣势。

2、去化压力：产业优势板块抗压能力更佳，优质生活配套难阻去化周期攀高（节选）

对比典型板块当前和2021年商品住宅去化周期来看，八成板块库存去化周期都在变长，尤其是江核、燕子矶等具有配套优势的副城板块库存压力骤升，去化周期由1、2月变成超20个月。相比之下，具有产业优势的板块抗压性则较好，去化周期变化相对较小。不仅如此，在当前开盘去化及其惨淡的情况下，河西北、河西南、东山、研创园等这类具有产业优势的板块开盘去化率表现也稍好，均在30%以上。

2.1消化周期：江核、雄州、燕子矶等副城库存压力骤升，近郊板块中仅东山去化周期缩短（略）

2.2开盘去化：2024年仅4板块开盘去化率超过三成，区域内产业支撑均相对较佳

2024年全市开盘去化率降至9%，去化速度明显变缓。细分到板块来看，仅有1/3的板块在2024年开盘或者加推，仅有河西北、研创园、河西南、东山等4个板块开盘去化率超过30%，其余22个板块去化率均在30%以下。不仅如此，除研创园和东山板块外，其余板块2024年开盘去化率较2023年仅有不同程度地下降，市场日渐萧条。

其中，河西北板块开盘去化情况最佳。前4月累计开盘72套，成交40套，开盘去化率达56%；其次是研创园，开盘去化率达45%。此外，河西南和东山板块去化也相对较佳，开盘去化率分别为40%和30%。从规模来看，东山板块是开盘套数和成交套数最多的板块，推盘360套，去化108套，项目去化率为30%。

值得注意的是，开盘去化率居于前列的这4个板块均是产业支撑性较好的区域，譬如河西北是顶级学区所在，多所名校资源坐镇，是河西新城最成熟区域。2023年板块多在的河西新城金融业预估增加值超越400亿大关，强势奠定区内首要产业地位。该区域已汇聚逾1700家各类金融机构，吸引阿里巴巴江苏总部落户、小米科技华东总部、苏酒集团总部及58集团华东总部等众多头部企业集群，塑造了仅次于上海陆家嘴(600663)的国家级中央商务区新标杆，产业支撑性较佳。

3、板块分类：“抗跌”板块市场份额仍超三成，“超跌”板块多为前期热点副中心（节选）

以近一年成交规模TOP30板块为样本，综合新房成交规模及变动、房价变动、去化周期变动和开盘去化率变动等多方面指标。总的来看，在南京主力板块中，软件谷、雨核、大校场等优质板块相对坚挺，这些“抗跌”板块近一年成交面积超过100万平方米，在主力板块中成交占比超过三成。其中大校场、河西南突出优势在于定位高端；软件谷沿线的雨核、软件谷、铁心桥等受益于产业发展，带来了充足的增量客源；老城东、沿山大道则具有稀缺性的绿核支持。

量价回落的板块方面，近年来燕子矶、江核新房交易规模虽下跌超过七成，但进一步综合消化周期、开盘去化等指标来看，这些板块还是有部分项目能够取得不错的去化速度，比如2023年末江核的金基某项目首开，取得了接近二成的开盘去化，在目前的南京市场已属表现不错。

综合评判来看，还是雄州、珠江镇、板桥等热点副城的“超跌”更为突出。典型如浦口珠江镇，近一年商品住宅成交仅17万平方米，较2021年成交面积下降了81%，2024年1-5月的开盘去化率仅有5%；不仅如此，房价也下降了10%，降至2.58万元/平方米，成交剧减也使去化周期明显拉长，增至23个月，较2021年增加了3倍之多。

与之类似的还有雨花台的板桥和六合的雄州板块，成交规模同比降幅均在50%以上，价格也明显下调，并且去化周期均在两年以上，开盘去化率均在6%以下，在典型板块中量价均处于“超跌”水平，就规划上来讲，这些板块多为前期热点副中心，或是由于规划兑现较差，或是由于自身产业人口发展缓慢，难以支撑新房市场，量价处于“超跌”水平。

03

“超跌”案例：需求退潮之时

四类刚需刚改板块首当其冲

为进一步探究“超跌”板块的发展趋势，本节从四类常见超跌板块中，各选取一个作为案例进行深入研究。值得一提的是，在上一轮上涨周期中，这些板块的突出“劣势”反而大多是它们的发展优势，如珠江镇受江北核心区热度带动，成为了不少跨江购房者的次优选择，正方新城、板桥等新兴板块、以及六合雄州凭借城市发展规划预期，承接了较多首置需求，而桥北作为南京首批配套发展成熟的刚需板块，其平价刚需及改善产品也取得了较佳的去化速度。但是在本轮下行周期之中，随着购房者积极性的减退，这些受益于发展预期的刚需板块，则面临着购房者的急剧减少，而与之前去化速度相匹配的开发规模，也在新的发展周期之中成为了持续积压的新房库存。

1、次热点板块：优质客群被临近江核分流，珠江镇成交量价加速收缩

就交易规模来看，珠江镇仍然称得上是“瘦死的骆驼大过马”，板块新房成交规模依旧处在南京市的前列，发展成熟的各项配套和相对较低的房价水平，是其吸引地缘客群置业的最大优势，也为板块自行走出库存泥淖提供了更多的动力。调控建议方面，考虑到该板块在售项目较多，且板块流速仍处于全市前列，不建议在该板块“收购商品房用于保障性住房”，还是应当控制新增土地供应，待其去化压力缓慢恢复为宜。

1.1相较临近的江北核心区，珠江镇成交量价率先收缩、且降幅更甚

临近珠江镇的江北核心区，是南京江北区域房价最高的板块。自2015年南京江北新区正式落地之后，江北核心区即成为了江北楼市量价增长新的增长极，周边板块也在其的带动下迎来了热度上升。

与江北核心区相同，珠江镇新房成交规模的高点同样出现在了2021年，但在2022年以来的量价回调中，相比江北核心区，珠江镇量价回调来的更快、降幅也更深。2022年珠江镇住宅成交规模同比下降60%，降幅较江北核心区大25个百分点，2022年珠江镇成交均价同比下降12%，而江核在高端项目成交占比上升之下，其均价却依旧不降反升。即便对比2021年-2024年4月的年化数据来看，期间珠江镇住宅成交面积下降81%，供应面积更是下降92%，降幅也大于江北核心区。

1.2流速下降致消化周期攀高至2年，2023年“托底”地块仍在推高广义库存

至2024年4月，珠江镇消化周期已经接近二年（23.4个月），超过了2021年末的四倍，主要还是受到新房交易规模下降的影响，2024年4月的近12个月月均新房交易量仅为1万平方米，流速仅为2021年的二成。新推案的开盘当日去化率大多不足一成，成交套数不足5套，住宅成交多来自持销项目，2024年至今更是只有一个项目加推，加推当日去化率仅3%。

2024年二季度初，珠江镇狭义库存为32万平方米，较2021年末下降了6万平方米左右。这主要还是由于开发进度的放缓，2022年以来超10万平方米建面的项目，至今大多只推盘2轮，推盘规模不到拿地建面的一半，至于2023年出让地块至今更是无一上市。而狭义库存下降的另一面，则是广义库存规模仍在上升，2024年4月末珠江镇为118万平，较2022年末增加约10万平方米，2023年珠江镇宅地出让总建面达到36.5万平方米，仍高于2023年住宅成交面积。从拿地企业来看，均为江北地方房企，且以国企为主，2021年以来珠江镇住宅成交规模虽下降八成，但成交面积仍在南京排在前五，因此珠江镇仍是托底地块的相对密集成交板块。

1.3优质客源被江北核心区、研创园分流，珠江镇开盘去化普遍不及一成

据CRIC调研，珠江镇地缘刚需已经基本全部被二手房分流，主力客群主要来自江浦地缘改善客户，占比约为七成，河西、鼓楼的外溢优质刚需约占二成，其余还有少量的全市其他地区刚改、改善客群。但是这一客群画像与相邻的江北核心区、研创园高度重合，且缺乏竞争优势，相比之下，江北核心区拥有着更高的发展定位，其周边的学校、医院、公园、图书馆、美术馆等配套也已初见雏形，而研创园则是承接了江北新区实体经济发展的重要增长极，集聚了大量新增高收入岗位，是2021年以来少数成交规模不降反增的板块，2024年首开的仁恒项目更是开盘当日去化45%，在当前的南京市场较为罕见。

由于大量优质客户被周边板块分流，珠江镇新推案的开盘当日去化率大多不足一成，成交套数不足5套，住宅成交多来自持销项目，2024年至今更是只有一个项目加推，虽然折后均价较上批次下降超过一成，且项目自带大型综合体，但由于位于10号线地铁站底站，区位相对偏远，客户认可度依旧相对一般，加推当日去化率仅3%。

2、新兴副城：正方新城配套发展迟缓，刚需退潮后去化周期高企（略）

2.1板块内竞品过多叠加购房者预期下降，2024年月均流速仅为2021年三成

2.2刚需产品去化承压、房价领跌，2021至今均价已下降二成

2.3广义库存高压、开发进度缓慢，2022年3宅地至今仅领一张销许

2.4客户以渠道带看为主，开盘首日“零成交”已屡见不鲜

3、远郊成熟副城：仅靠地缘客群流速有限，雄州近三年22幅宅地仅1宗开盘（略）

3.1房价下跌、需求退潮，2024年板块流速创历史新低

3.2大量项目开发进度“停滞”，超七成宅地尚未开盘

3.3板块以内生客群为主，近一年开盘去化率仅6%

4、存量房源过多：优质配套难挡二手房源砸盘，桥北房价跌回2016年（略）

4.1房屋交易量虽高居全市首位，巨量二手房挂牌仍导致房价大幅下跌

4.2新房在售主力为15年以上项目尾盘，与二手房价同步波动亦无成本压力

4.3近年新建项目均为学校、商业、公共服务类用地，消化周期回落至两年以内

04

“抗跌”案例：稳定客源托举

逆市中四种板块韧性更佳

为探究“抗跌”板块的发展趋势，本节同样从四类常见抗跌板块中，各选取一个案例进行深入探析。在南京楼市整体大幅降温的环境下，这些板块能够呈现较强的发展韧性，主要依赖的还是其购房客群的稳定，再加之步调合适的土地出让速度，使得这些板块新房规模、库存指标明显好于全市。如大校场、雨核等板块，其面向客群收入的稳定，使得板块消化周期仍然处于较低位置，近年来平均房价更是不跌反涨，成为了极少数的房价“保值板块”。

1、高端改善：优质配套日趋成熟，大校场新房均价不降反增

作为高端改善板块，大校场板块成交规模、开盘去化率、库存压力、房价增幅等指标均全市领跑，再一次说明在动荡的市场环境下，新房“越贵才越好卖”，改善性产品拥有着更为稳定的客源。2024年大校场新房成交均价达到5万元/平方米左右，稳稳跻身南京第一梯队，房价较2021年增长9%，是南京极少数房价不降反增的板块。消化周期仍保持在一年以内，不到全市平均的一半；2023年以来开盘首日去化率34%，位列南京第二，仅次于豪宅板块河西南。

不过就自身供求指标来看，大校场也同样需要警惕供求失衡的可能，目前板块市场在售项目较多，客户分流严重，2024年不少项目加推去化表现一般，开盘首日去化率低于10%也不再鲜见；而2023年下半年底价成交的两幅地块，至今尚未上市，开发节奏明显慢于当前在售项目。对于地方政府而言，还是要把握好板块重点项目开发进度，继续加快机场跑道公园、活力水环、中芬合作交流中心相关配套落地，审慎加推宅地供应，避免库存再度攀高，影响板块市场活力。

1.1新房成交规模跃居全市第一，板块均价不降反升（节选）

受居民购房意愿下降影响，2023年以来大校场新房成交规模虽然同样出现下探，但相比同处前列的珠江镇、江北核心区而言，大校场的新房客源更加稳定，凭借领跑板块中较小的交易量跌幅，2024年新房成交规模也由此跃升至全市各板块首位。价格指标方面，大校场更是走出了独立行情，最新年化成交均价达到4.7万元/平方米，较2021年增加了9%，高端客群对板块的认可度持续提升，客户占比也明显增加。

1.2超八成项目累计推盘去化率超过50%，去化周期指标保持健康

库存压力方面，2024年4月狭义库存为11.4个月，广义库存消化周期也仅为2.5年，虽然较2021年明显上升，但供求关系仍在相对健康的范围之内。从板块内26个已开盘项目的去化情况来看，绝大多数项目的累计推盘去化率均超过50%，锦云台、金基璞悦和园、琥珀云台等优质项目更是基本售罄。

从项目狭义库存去化周期来看，同样绝大多数项目均相对健康，按项目开盘后的平均流速速度测算，伟星誉璟府、华润润鸿府狭义去化周期更是不到半年。不过也有少部分项目流速一般，保利博雅和著、绿城凤栖潮鸣等项目分别受产品、地段等因素影响，去化表现弱于板块平均表现，项目的狭义去化周期达到2年以上。

1.3客户覆盖主城改善客群，金茂、伟星、金基等优质项目去化率领跑全市

从客群分布来看，目前大校场主要客源为城南首改及改善客群，占比约为八成左右。南京城南分布着大量的软件公司及研究院所，这些人群收入水平高且工作地点相对稳定，为大校场带来了充足的客群。伟星誉璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府等项目均取得了不错的开盘去化表现。其中誉璟府、新睿樾府在2023年下半年的两次小户型推盘，更是开盘当日即基本售罄。而位于大校场核心板块的金茂府，凭借其较强的产品力，依旧获得了淡市中不错的去化表现，2024年4月份开盘首日去化率达到34%，项目客户依旧保持较高黏性。

2、优质首置：软件谷崛起带来稳定客源，雨花核心区走出独立行情（略）

2.1稳定客源助力供求恢复，板块流速重回高位

2.2出让地块均已开盘，去化周期指标仍全市领先

2.3在售项目开盘首日去化一般，但累计推盘去化较佳

3、近郊绿核：配套完善、承接宜居需求，沿山大道消化周期逆市下行（略）

3.1板块新增供应稀缺，2021年后即进入供不应求阶段

3.2狭义库存连续第四年走低，板块去化压力同步减轻

3.3豪宅产品吸引全市终极改善客户，近年来套均价仍稳定在千万元以上

4、内生产业园区：地缘改善需求稳定，2023年大厂葛塘交易量创新高（略）

4.1板块客源相对单一，逆周期下流速反连创新高

4.2开发规模饱和后已两年停止宅地出让，2024年去化周期仅1年出头

4.3开盘去化率低、缺乏外部客流，短期难由大环境改善受益

05

趋势预判：楼市利好政策密集落地

主城“抗跌”板块率先升温

面对新房交易规模的连年下降，2024年以来南京扶持性政策力度明显加强，尤其是二季度以来利好政策频发：都市圈公积金互认、官方背书“以旧换新”、落户条件放宽、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求释放。从新政施行效果来看，5月份以来南京客户来访量普涨四成，尤其是核心板块来访、认购倍增。典型如雨核、大校场、铁心桥等重点“抗跌”板块，其代表项目认购情况均明显转好。

1、新政密集发布后来访量如期回升，新房市场有望弱复苏

得益于二季度以来的利好政策密集发布，南京来访数据出现明显改善。据CRIC监测，2024年5月南京重点监控项目周均来访量1.5万组，较4月周均增长40%，同比上升15%。其中月初得益于五一假期和利好政策推动，第18周重点监测项目来访量达到了1.9万套，较近一年均值增长93%。并且在月内第二周（第19周）短期回落之后，5月下半月（第20周、21周）来访指标热度持续，市场持续小幅回温。

与来访回升同步，二季度以来南京新房供应节奏有所加快，5月份新领取销许突破30万平方米，创年内新高，但由于领取销许和加推开盘存在一定时间差距，供给端的增加并没有立刻带来新房成交回升，2024年5月南京新房成交35万平方米左右。

2014年以来，南京首次出现连续5个月成交量不超过3500套，年化交易量仅3万套左右，对于常住人口千万级别的南京而言，仅相当于每年不到1%的住房更替率，即平均每个家庭的住房更替时间超过100年，新房交易规模流速已经处于绝对低位。

从当前待上市产品、项目蓄客及来访情况来看，得益于“以旧换新”等利好新政推动，以及新房交易规模已达低位的事实，随着年中冲刺阶段的到来，预计南京将在2024年年中迎来弱复苏，单月均新房交易量有望回复至40万平方米以上，平均开盘去化率也可回升至一成左右。

2、高去化周期板块库存普降，库存压力正在逐步修复（略）

3、主城“抗跌”板块新政后热度领涨，优质区位仍应保持适量供地

二季度以来，南京主力板块流速均迎来了显著回升，但相比之下，“抗跌”板块回升势头出现得更早、并能保持延续，如大校场4月份板块流速即出现上升，雨核更是一季度末即出现回升，流速已经连续3个月保持高位，5月份新房交易量较2023年月均上升40%；相比之下，正方新城、珠江镇等“超跌”板块，直至5月份政策面利好充分释放后，新房交易流速才出现回升。

进一步细化到项目层面，配合适当的折扣营销，铁心桥、雨核、大校场等板块的典型项目，均在5月份取得了不错的销售表现。对于这些“抗跌”板块而言，得益于客源的稳定，在政策面适当宽松、项目营销策略得当的情况下，板块即可保持较为理想的流速，去化压力也得以稳定在健康水平。目前南京虽然整体去化周期已经接近2年，但对于这些去化周期仅在一年左右的优质板块而言，还是应当保持适量供地，以保持板块新增供应规模和市场活力。5月份，南京已在雨核、河西南等地供应稀缺低密宅地，随着6月份这些地块的出让，相关板块居住能级进一步提升，板块新房销售也有望从中获益。

4、部分“超跌”板块长期去化压力较高，可率先落地保障房收购、闲置土地处置等举措（略）

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