中报观察 | 中金普洛斯REIT：换租影响与应对

观点网 作为物流的必要载体，仓储是支持实体经济发展的重要基础设施，其租赁需求与宏观经济的发展、生产、消费、贸易的发展息息相关。

作为国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流类REIT，中金普洛斯REIT近期披露了2024年中期报告：期内实现总收入约2.37亿元，净利润1405.23万元。

期末基金总资产为80.94亿元，净资产为70.04亿元，基金份额净值为3.6134元。本期可供分配金额为1.79亿元，实际分配金额为1.05亿元。

值得关注的是，期内，江苏京迅递因故调整租赁计划，经友好协商，约定于2024年6月30日起拟不再续约及分批退租。普洛斯随后通过积极招商，基本完全消化园区大租户退租带来的影响。

租户更迭

数据显示，上半年，中金普洛斯REIT底层资产基础设施项目租金及物业管理服务费收入约2.33亿元，绝大部分来自于租金及物业管理服务费收入（仓储租赁收入）；基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约1.54亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率68.42%。

作为仓储物流行业的龙头企业，普洛斯中报援引了北京高力国际提供的市场数据：截至报告期末，普洛斯市场占有率保持位列全行业第一。

据悉，中金普洛斯REIT持有的基础设施资产组合由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.66万平方米。

截至2024年6月30日，基金持有的基础设施项目时点平均出租率85.64%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为89.58%，期末合同租金及物业管理服务费(不含税)有效平均租金单价为38.19元/平方米/月，租金收缴率97.30%。

产城园区评论了解到，各项目出租率指标具体为：普洛斯广州保税物流园和普洛斯顺德物流园均为满租状态，普洛斯北京空港物流园为95.57%、普洛斯通州光机电物流园为97.66%、普洛斯增城物流园为81.69%、苏州望亭普洛斯物流园为75.60%(考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为100%)、普洛斯淀山湖物流园为95.46%、普洛斯青岛前湾港国际物流园为89.22%、普洛斯江门鹤山物流园为86.07%、普洛斯(重庆)城市配送物流中心为62.44%(考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为72.99%)。

租金水平也是目前市场面临的一个挑战，市场不少业主方会在项目上倒向出租率为先，放弃对租金回报的平衡。中金普洛斯REIT基础设施项目租户行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主，期内租金水平仍保持在行业较好水平。

具体为：普洛斯北京空港物流园73.18元/平方米/月、普洛斯通州光机电物流园52.53元/平方米/月、普洛斯广州保税物流园29.05元/平方米/月、普洛斯增城物流园46.93元/平方米/月、普洛斯顺德物流园40.56元/平方米/月、苏州望亭普洛斯物流园40.09元/平方米/月、普洛斯淀山湖物流园31.57元/平方米/月、普洛斯青岛前湾港国际物流园29.62元/平方米/月、普洛斯江门鹤山物流园30.33元/平方米/月、普洛斯(重庆)城市配送物流中心17.26元/平方米/月。

值得一提的是，中金普洛斯REIT上半年成功完成普洛斯淀山湖物流园租户更迭。中报指出，本报告期贡献租金及物业管理服务费收入占比超过10%的租户为江苏京迅递，该租户贡献租金及物业管理服务费收入3348.10万元，占报告期租金及物业管理服务费收入总额约14.38%，2024年6月末不含税有效租金单价约31.64元/平方米/月。

期内，江苏京迅递因故调整其租赁计划，经友好协商，约定于2024年6月30日起拟不再续约及分批退租，因此对本期财务指标尚未造成影响。

中金普洛斯REIT迅速展开招商工作。截至8月6日，普洛斯淀山湖物流园新签租约面积12.74万平方米，即江苏京迅递截至2024年10月31日合计退租面积的93.42%完成了去化。截至报告发布日，累计已完成13.34万平米替换租户的签约，即江苏京迅递截至2024年10月31日合计退租面积的97.67%完成了去化。

此外，昆山普淀正积极与其他潜在租户推进合同意向谈判，意向租赁面积合计约3万平方米，若后续顺利完成签约，则江苏京迅递原租赁面积有望全部实现去化。

中期报告也对大租户退租对收入的影响做出了披露：截至中期报告发布日，按已签约面积起租日期及租金水平计算，相较江苏京迅递退租前，换租空置期对2024年收入的负面影响为约514.08万元，租金单价调整对于2024年收入的负面影响为约145.76万元，累计收入降低约659.84万元，约占本基金招募说明书预测2024年全年收入的1.34%。

自2024年7月1日起，中金普洛斯REIT无租金占收入比重超过10%的单一大租户（即重要现金流提供方），收入来源分散度和抵御风险能力进一步提升。

区域分化

产城园区评论获悉，中金普洛斯REIT于下半年到期租约面积约占全部基础设施项目可租赁面积的16.97%。

其中，华北项目到期面积最大约占8.47%，华东项目到期面积约占3.08%，华南项目到期面积约占3.82%，西南项目到期面积约占1.60%。

具体来看，中金普洛斯REIT于报告中指出，华北项目中，普洛斯北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园整体运营平稳。受北京远郊新供应增多，短期核心区租金和出租率发生波动。前述项目凭借北京空港和北京副中心的独特区域优势，将有效发挥生物医药企业集群效益，市场预计将恢复增长态势，基金已通过加强园区租户服务和租户储备，以主动改善空置上升的风险，下半年有望维持良好的续约情况。

普洛斯青岛前湾港国际物流园下半年到期租约面积占全部到期面积的3.97%，期内保税区内未有较大新增供应，租赁需求主要受到国际贸易活动、大宗商品交易、跨境电商的影响。下半年将密切跟踪保税贸易需求变化情况，配合租户需求及时进行业务调整，力争维持运营稳定。

华东地区亦存在一定压力，受去年新增供应放量延续影响，所在区域整体租赁市场预期仍存挑战。普洛斯淀山湖物流园已成功新签租约面积12.74万平方米，完成基金原重要现金流提供方主要租赁面积的替换。

不过，伴随着宏观环境的影响，不少物流园区通过降价的手段吸引租户，报告中指，苏州望亭普洛斯物流园临近区域新增供应相对较小，预计未来受相邻区域市场降价引流，结合租户降本增效的影响，租金增长面临一定压力。

中金普洛斯REIT对华南区域的租赁市场预期则较为积极。据悉，普洛斯广州保税物流园、普洛斯顺德物流园所在市场的出租率和租金水平近期均有较好表现，普洛斯增城物流园和普洛斯江门鹤山物流园因到期换租出租率存在暂时波动。

需求端来看，消费类企业和第三方物流仍然为主要租户类型，是下半年到期租约置换的主要客户群体。截至本报告发布日，上述项目于年内到期的租约续租意向较为明确。

西南项目普洛斯(重庆)城市配送物流中心一直是该基金中出租率较低的项目，报告期末签约出租率为72.99%。

据悉，该园区于二季度调整为更灵活的租赁策略后，运营表现提升较为显著，签约出租率较一季度末提升11.94个百分点。期末不含税有效租金单价17.26元/平方米/月。

中金普洛斯REIT称，中短期该子市场新增供应有限，本基金将继续采用灵活租金策略，有效刺激市场需求，随着存量供应逐步消纳，经营表现有望进一步复苏。

另外在分红方面，截至目前，中金普洛斯REIT在2024年内已完成两次分红，累计分配金额约1.94亿元。

3月31日，中金普洛斯REIT公告2024年度第一次分红，分红方案为0.5405元/10份基金份额，实际分配金额约1.05亿元。7月30日，中金普洛斯REIT公告第二次分红，分红方案为0.4583元/10份基金份额，实际分配金额约8883.09万元。

据了解，自上市以来，中金普洛斯REIT目前已完成8次分红，累计分配金额约8.56亿元，分红比例近100%。

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