“天府软件园”来了 广发成都高投产业园REIT获批

观点网 时隔一年有余，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金终于取得证监会及交易所批复。

作为四川省首单本土企业和首单产业园区公募REITs，广发成都高投产业园REIT由高投集团联合广发证券、广发基金，以天府软件园一期及盈创动力大厦资产进行申报、发起，基金初始投资的基础设施资产包括位于四川成都天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目。

据项目入池资产估值，成都天府软件园一期项目和盈创动力大厦合计资产估值约为13.99亿元，折现率6.5%。

但在10月中旬，广发成都高投产业园REIT对深交所问询函进行回复时表示，该项目底层资产估值由首次申报时的13.99亿元，下调至12.45亿元。

估值与回报

产城园区评论查阅问询函，彼时深交所注意到天府软件园一期租金增长率预测值自2027年到2036年为3.5%，自2037年起为3%；而盈创动力大厦租金增长率预测值自2025年起为2.5%。

实际上，从历史业绩表现分析，天府软件园一期2023年-2024年租金单价从50元上升至60元，若以2024年作为时间节点，天府软件园一期2014年-2024年的复合增长率最高可以达到4.14%。

据广发成都高投产业园REIT解释，这一数据增长可以支撑2024-2026年保持不变，而2027年起为2.5%的年增长率，这相当于自2025年起，项目未来10年复合增长率约在2.0%。

盈创动力大厦从2013年至2024年期间并未调增过租金单价，据广发成都高投产业园REIT解释，不调整租金单价的的原因主要考虑到资产处于核心地理位置，且临近市政府办公区域及地铁口，初期投入运营时定价较高，“在后续出租运营过程中，随着周边市场租金单价的上涨，平均租金水平逐渐趋同于盈创动力大厦。”

也就是说，按照广发成都高投产业园REIT的最新估值调整方案，盈创动力大厦地上物业的租金增长率由首次申报时的2025年起增长率均为2.5%下调至2%，建筑物残值首次申报时为695.76万元，本次不考虑残值，首年资本化率由首次申报的6.35%调整至6.78%，提升了43bp。

天府软件园一期租金增长率方面，2027-2036年增长率为3.5%，2037年至未来结束期增长率为3%，变更为2027年至未来结束期增长率2.5%。商业配套部分租金增长率由首次申报的2037年至未来结束期3%下调至2.5%。

上述方案调整后，天府软件园一期估值下降1.21亿元，降幅为12.98%；盈创动力大厦估值下降0.33亿元，降幅7.07%；项目底层资产合计估值由首次申报时的13.99亿元下调至12.45亿元，下降1.54亿元，降幅为11.01%。

估值下调11.01%之外，项目折现率未有变动，安全利率取中国人民银行公布的一年期定期存款利率1.50%。办公物业属于中等风险，风险投资回报率取5.00%，确定其报酬率为6.50%；车位物业属于中等风险，风险投资回报率取5.00%。

综合评定，广发成都高投产业园REIT项目的报酬率维持在6.50%。

资产稳定性

详细拆解广发成都高投产业园REIT的底层资产后，产城园区评论发现，两宗项目的运营模式基本相同。

其中，入池资产之一天府软件园一期由天府软件园A区和天府软件园B区组成，其中A区共有4栋建筑入池，B区共有6栋建筑入池。

综合来看，天府软件园一期项目包括天府软件园A区的A5、A6、A7、A8号楼房屋，天府软件园B区的B2、B3、B4、B6、B7、B8号楼房屋，及上述资产所占用范围内的国有建设用地使用权，合法投资建设形成的地下车库，合计面积为2.25万平方米，占天府软件园总面积的比例为14.76%。

盈创动力大厦项目面积稍小，建筑面积共计3292.58平方米，面积占比仅有6.21%，包括大厦内部的大部分房屋及其所占用范围内的国有建设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合法投资建设形成的地下车库。

值得注意的是，项目内有部分资产未入池，主要系目前供高投集团自身作为档案馆免费使用，以及免费出租至中国人民银行成都分行营业管理部用作征信服务大厅。

根据申请文件，天府软件园一期和盈创动力大厦的整体定位均为企业孵化器和产业发展服务平台。天府软件园入池资产为天府软件园A区和B区的部分资产，涉及10个楼栋，在入池资产范围中，仅有B7栋为创业场加速器，其他楼栋属于常规研发办公类产业园区。

具体而言，入池资产（含B7栋）主要运营模式均为直接向租户提供租赁服务并收取租金，同时提供车位服务并收取车位收入，但不涉及二次出租等特殊的“孵化器”运营模式。截至2024年6月末，B7栋属于创业场加速器的入驻企业租赁面积占比为40.60%，在天府软件园一期入池资产范围的面积占比为4.77%，在全部REITs入池资产范围的面积占比为3.59%，面积占比较小。

相似的是，盈创动力大厦定位虽为产业发展服务平台，但业务模式仍为一般产业园区，与上述天府软件园一期模式相似度较高。此外，盈创动力大厦入池范围内不包含“孵化器”性质的楼栋或房屋。

项目运营模式定位之外，在深交所进行评估时，项目承租客户是否有较长的租赁年限同样重要。据产城园区评论了解，天府软件园一期租户数量颇多，抽取前十大租户累计租赁年限进行观察可发现，截至2024年9月末，前十大租户加权平均租赁年限为11.71年，5家租户累计租赁年限大于10年。

盈创动力大厦面积虽小，但截至2024年9月末，其累计租赁年限10年以上的租户面积占比约37%，5年以上的租户面积占比约71%。事实上，较长的租赁年限的确利于提升项目租户粘性和租约稳定性。

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