房产抵押与留置有何区别？

在房产领域，抵押与留置是两种不同的担保方式，它们在多个方面存在明显区别。

从定义上看，房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。而房产留置一般并不常见，因为留置权通常适用于动产，不过在特定的建设工程合同等情形下，如果债权人按照合同约定占有债务人的房产相关权益（比如施工方对在建工程的留置权益），债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

在成立条件方面，房产抵押是基于当事人之间的约定而产生的，抵押人和抵押权人需要签订书面的抵押合同，并依法办理抵押登记手续，抵押合同自登记之日起生效。而留置权是法定的担保物权，无需当事人事先约定。只要符合法律规定的条件，债权人就可以行使留置权。例如在建设工程中，施工方完成了一定的工程建设，而发包方未按照合同支付工程款，施工方就可以依据法律规定留置相关工程权益。

从占有方式来看，房产抵押设立后，抵押人仍然占有和使用抵押的房产，不转移对房产的占有。这使得抵押人在抵押期间可以继续利用房产进行生产经营或居住等活动。而留置权的成立以债权人占有债务人的财产为前提，在房产相关的留置情况中，债权人（如施工方）在符合条件时会实际控制与房产相关的权益，直到债务人履行债务。

下面通过表格来更清晰地对比两者的区别：

在实现方式上，当债务人不履行债务时，抵押权人实现抵押权的方式通常是与抵押人协商以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。如果协商不成，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。而留置权人实现留置权时，应当给债务人一定的履行债务的宽限期。宽限期届满后，债务人仍不履行债务的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

了解房产抵押与留置的区别，对于房产交易中的各方当事人来说至关重要。无论是抵押人、抵押权人还是可能涉及留置权的债权人，都需要清楚这两种担保方式的特点和适用情形，以便在实际操作中正确运用，保障自己的合法权益。

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