二手房交易中的税费计算基数如何确定？

在二手房交易中，税费计算基数的确定至关重要，它直接影响到买卖双方的交易成本。以下将详细介绍二手房交易中税费计算基数的确定方法。

首先，对于契税而言，其计算基数通常是房屋的成交价格。成交价格是买卖双方在合同中约定的实际交易价格。不过，如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关可能会按照评估价格来确定计算基数。例如，一套二手房的合同成交价格为 100 万元，若该价格符合市场行情，那么契税就以 100 万元为计算基数。

个人所得税的计算基数也与房屋成交价格相关。一般情况下，是以转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。这里的转让收入就是房屋的成交价格。而房屋原值则根据不同情况有所不同，比如购买的商品房，其原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

增值税方面，计算基数同样是房屋的成交价格。对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外）。以一套成交价格为 200 万元且购买不足 2 年的住房为例，其增值税的计算就是 200÷(1 + 5%)×5% 。

为了更清晰地对比不同税费的计算基数，以下是一个简单的表格：

另外，在二手房交易中，若涉及土地增值税，对于普通住宅一般免征。若需征收，其计算基数是转让房地产所取得的增值额，即转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。这里的转让收入也是房屋的成交价格，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本等。

在实际交易中，为了确保税费计算基数的准确性，买卖双方应保留好相关的购房合同、发票等凭证。同时，由于不同地区的税收政策可能存在差异，建议在交易前咨询当地的税务部门或专业的房产中介，以了解具体的税费计算方式和计算基数的确定方法。

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