在购房时如何核查房产的合法性？

在房产交易过程中，确认房产的合法性是至关重要的环节，它直接关系到购房者的权益和未来的生活保障。以下是一些核查房产合法性的关键要点和方法。

首先，查看产权证书是最直接的方式。产权证书是房屋合法产权的重要凭证。购房者要仔细确认产权证书的真实性，可以通过当地的不动产登记中心进行查询验证。要注意产权证书上的信息，如房屋所有人、房屋坐落位置、面积等是否与实际情况相符。如果产权证书上存在抵押、查封等他项权利登记，那么该房屋在交易过程中可能存在风险。例如，被抵押的房屋在抵押解除前，交易可能会受到限制，甚至可能导致购房者无法顺利取得完整产权。

其次，了解土地性质也十分关键。土地性质决定了房屋的使用年限和后续的一些权益。常见的土地性质有出让和划拨两种。出让土地是开发商通过合法途径向政府购买土地使用权，购房者购买此类土地上的房屋，产权相对清晰，使用年限根据不同用途有所不同，如住宅一般为70年。而划拨土地通常是政府无偿提供给特定单位或项目使用的，这类土地上的房屋在交易时可能需要补缴土地出让金。可以通过查阅土地出让合同或向当地国土资源部门咨询来确定土地性质。

再者，审查开发商的资质和手续。一个合法合规的开发商是房产合法性的重要保障。购房者要查看开发商是否具备“五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。“五证”齐全意味着开发商的开发建设行为是经过政府相关部门批准的，房屋的建设和销售是合法合规的。以下是“五证”的具体说明表格：

另外，调查房屋的历史交易记录和纠纷情况。可以通过查询法院裁判文书网、房地产交易中心等渠道，了解该房屋是否存在未解决的法律纠纷，如债务纠纷、产权纠纷等。如果房屋存在纠纷，可能会给购房者带来不必要的麻烦和损失。

最后，咨询专业人士也是一个不错的选择。购房者可以向律师、房地产经纪人等专业人士咨询，他们具有丰富的经验和专业知识，能够为购房者提供详细的法律建议和风险提示，帮助购房者更好地核查房产的合法性。

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