房产交易中的税费如何计算？

在房产交易过程中，税费是一个不可忽视的重要部分，它直接影响到交易的成本和双方的利益。了解房产交易中各类税费的计算方法，有助于买卖双方做好财务规划，避免不必要的经济损失。

首先是契税，它是房产交易中较为常见的一种税费，由买方缴纳。契税的计算主要依据房屋的面积和是否为首套房等因素。一般来说，若所购房屋为家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，契税按照1%的税率征收；面积在90平方米以上的，契税税率为1.5%。如果购买的是非首套房，面积在90平方米及以下的，契税税率为1%；面积在90平方米以上的，契税税率为2%。对于购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），均按照3%的税率征收契税。例如，购买一套面积为100平方米的首套房，房屋总价为100万元，那么契税=100万×1.5% = 1.5万元。

增值税及附加税方面，通常由卖方缴纳。如果所售房屋的房产证未满2年，按照5%的征收率全额缴纳增值税；房产证满2年的普通住房免征增值税，而房产证满2年的非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，一般是增值税的12%（城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%）。假设一套未满2年的房屋售价为200万元，那么增值税=200万÷（1 + 5%）×5%≅9.52万元，附加税=9.52万×12%≅1.14万元，总共需缴纳税费约10.66万元。

个人所得税也是卖方需要缴纳的一项税费。若所售房屋是卖方家庭唯一住房且房产证满5年，可免征个人所得税。否则，有两种征收方式。一种是按照房屋转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，按20%的税率征收；另一种是如果纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%核定征收个人所得税。比如，一套房屋转让收入为150万元，若按1%核定征收，个人所得税=150万×1% = 1.5万元。

为了更清晰地对比各类税费情况，以下是一个简单的表格：

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