房产转让税的计算方式是怎样的？

在房产交易过程中，房产转让税是一项重要的费用，了解其计算方式对于买卖双方都至关重要。房产转让税包含多个税种，不同税种的计算方法各有不同。

首先是增值税。对于个人转让购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人转让购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税（北上广深地区个人转让购买2年以上非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房免征）。计算公式为：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% 。

其次是个人所得税。若能提供房屋原值凭证，个人所得税应纳税额=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20% ；若不能提供房屋原值凭证，一般按照住房转让收入的1% - 3%核定征收。这里的转让收入为实际成交价格，房屋原值根据不同取得方式有不同确定方法，如购买的住房以购房发票上的金额为准等。

契税也是房产转让中常见的税种。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北上广深地区暂不适用第二套改善性住房契税优惠政策）。计算公式为：应纳税额=计税依据×税率。

土地增值税方面，对个人销售住房暂免征收土地增值税。对于非住宅类房产转让，土地增值税的计算较为复杂，一般采用四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

为了更清晰地对比各税种的情况，以下是一个简单的表格：

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