新政鼓励收储存量房，现阶段没必要恐慌卖房！

市场一直呼唤的“房地产收储”终于要有实际性动作！最近，中央经济工作会议释放出“去库存”的信号，机构预计2026年楼市有望止跌回稳。

鼓励收购存量商品房

中央经济工作会议强调，要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。其中，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。

中金公司认为，房地产相关表述将供给问题放在首位，聚焦核心问题是解决问题的第一步。我国当前地产周期压力的最关键来源是库存，本次会议在整体经济层面指出“国内供强需弱矛盾突出”，房地产方面将“控增量、去库存、优供给”，把存量住房收储放在首位，或表明对于房地产库存问题的聚焦和关注达到新高度。

其实，早在2024年4月政治局会议上就首次提出存量住房收储思路，但截至目前整体推进缓慢，核心堵点就在于严禁新增地方政府隐债的前提下，收储用途所决定的收购定价低于商品住房市价。本次中央经济工作会议再次提出存量住房收储，政策上很可能有所创新。

此前，不少经济学家建议，从国家层面成立“房屋银行”，利用政策性的低息贷款以成本价收购现房。一方面，可以大大改善开发企业现金流；另一方面，可以借机发展优质的租赁市场。

如果新建商品房市场“止跌回稳”，对二手房市场也将是一个利好信号，整体楼市就有可能走出目前的低迷状态。伴随资产价格稳定，消费者的消费热情就有释放的潜力。

市场热议购房“贴息”

除了“收储”这个大招，还有“贴息”的大招也在酝酿。为激活房地产市场，自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等多地相继推出购房贴息政策，通过财政补贴部分贷款利息的方式降低购房成本。数据显示，这一招对推动当地新房“去库存”非常有效。所以，是否会推广到全国呢？很多机构都在热议这个问题。

房贷贴息政策能为购房者节省多少成本？以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算，若获得1%的贴息支持，购房者月供可减少约1048元，全年预计节省利息1.26万元。

方正证券在研报中称，该政策可能会分步推进，优先覆盖新增首套房贷，试点一线及核心二线城市，后续逐步延伸至存量高风险房贷；年贴息资金需求（仅新增）300亿元至450亿元，对应年新增房贷3万亿元至5万亿元规模。

中泰证券首席经济学家李迅雷认为，2026年在政策层面应该防止房价加速下跌的风险发生，这就需要对这轮房地产下行的空间和时间有一个充分的认识——2021年以后，我国同时出现了城镇化进程放缓、老龄化进程加速和总人口下降等多重压力。

他表示：“有人说房地产已经总量过剩了，但中国目前还有三亿左右新市民，大部分都没有购买住房；而且，我国人口的大城市化进程还远未结束，如果三、四、五线城市可能存在总量过剩的话，今后一、二线城市可能还会存在结构性短缺的现象。”

房产价格波动是周期现象

中信证券在2026年投资策略中指出，房地产市场供需情况已经有所改善，调整也比较充分，预计2026年市场有止跌回稳的基础。此外，2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部。

中信证券还认为，从国际各国房地产市场发展来看，10个样本国家的典型房地产调整期在2年到18年不等，其中多数为5—6年，调整幅度在9%—55%区间内，平均为30%；对比来看，当前我国房地产周期的调整比较充分。从市场内生因素来看，二手房浮盈面明显下降，确实也在减弱挂牌增长的压力。

因此，现阶段完全没必要出于恐慌而盲目地抛售手中的房产。从中长期来看，房地产是周期行业，房价波动也是周期现象。

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