博鳌·现场丨方明富：未来房企要不断思考 以客户为中心构建企业生态

　　2019年7月27日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚·海棠湾·理文索菲特度假酒店启幕。会上，金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富分享了“千亿金科 美好新生 从跨越发展到美好生态圈的建设”的主题演讲。

　　方明富指出，从来没有孤立的城市，区域内的协同发展，才可以共生共赢。中国有两个非常有明显和良性的城市群，包括长三角城市群，2030年建成全球有影响力的城市群，经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的。长三角城市群的量级与产业之间的协同是非常的良性，区域的一体化建设非常的快。例如江浙和上海之间的连接，对话平台和机制非常的顺畅，面积是国土的2.2%，占了中国1/4的经济总量和增加价值。

　　粤港澳大湾区最近非常的火，在2030年经济总量成为全球四大湾区之首，港口经济、三产、人口导入和人口素质等等，对外和前沿的经济结构和产业导向。如果构建城市群中良好的生态，我认为需要整个体系思考或者是全局思考，包括人口结构、经济产业，交通等等。

　　城市系统。在城市群中，或者是城市内部，如何构建生态系统，城市生态的驱动，不进则退，不变则止。有些城市发展了以后，逐渐的走下坡路，有些城市发展非常的良性和欣欣向荣。

　　香港的GDP在去年已经落后于深圳，香港2.4万亿，深圳去年达到了2.8万亿，核心的逻辑就是产业。香港的产业的空心化非常的严重，过渡依赖于地产和金融。深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化支撑了深圳的快速发展，深圳未来还有很大的空间，这也是良性和城市生态系统的表现。无论大中小内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。例如城市的旅游，如果有良好的生态系统，就会做的非常好。

　　落实到企业的层面，系统如何构建，激励的市场竞争中，目前房地产系统竞争越来越激烈，系统是自然构建的过程。单一产品做到一定的规模后，就会出现边际效应递减的情况，这是客观的经济规律。作为房地产企业，不可能每一样东西都自己做，如何构建良性的供应商的生态，也是促进企业的发展，良性和谐发展是要素之一。

　　地产系统。现在房地产行业的生态发生了几个非常明显的变化。2015年前行业的集中度不是特别的明显，2016—2018上扬的幅度越来越大，行业和企业的集中度越来越明显，大的越大，强者恒强的现象越来越明显。这种情况下，如何构建企业的发展和自己的生态圈，很多大型的企业，在平衡自己的产品布局。2015年到2018年房地产企业的排名发生了明显的变化，未来的房地产企业是中性增长，我总结了三点。

　　从以前的高速增长、加速起飞到现在的群狼模式，从2015—2018年销售增长率是逐年递减，我们集团递减到4%到5%，上半年递减了1%，去年也递减了，但是金额在不断的上涨，上半年的销售金额比去年有8%多的增长。另一方面层面说明房价在逐渐的提升。从经济的扩张到稳定的增长，从经济规模到人才的建设，未来中国房地产企业要不断的思考，以客户为中心，构建相关产业链的企业生态，这是金科最近几年努力思考和构建的企业方向和战略发展。无远虑必近忧，谋生态，为发展。

　　金科的生态，四位一体。我们从1998年成立，2001年开始发展，2007年布局过，第一步是长三角，2011年A股上市，2016年提出美好生活的战略，2017年提出跨越式的发展，2018年规模上千亿以后，我们提出了全面启动四位一体的战略，构建美好生态圈的企业目标。从一次性消费到全生命周期的构建。每个企业战略的调整，除了企业本身现状和企业的资源等方面的因素之外，核心的逻辑还是要围绕我们服务的客户展开。从客户的角度，围绕客户需求的变化，结合衣食住行构建消费生活场景。我们提出全生命周期和美好生活圈的概念，更好的产品，更好的场景，更好的企业生态。我们说四位一体是民生地产开发、产业运营、社区生活服务和文化领航。民生地产从成年成家是金科多年来主要的业务板块。立业面向的是企业客户，企业客户也在社区之中。社区的服务和文化领航，基于消费升级之后，带来了生活的变化。

　　以用户为本体，构建美好的生态系统。民生地产开发比较好理解，通过科技产品的创新，为更多的人提供更多更好性价比的智能绿色健康的产品。

　　除了产品体系方面，我们提到了生命建筑，这是地产开发核心的要素。建筑不是单点，不是立面漂亮后，房子就高档了。它就像人的生命一样，无论高矮胖瘦，肤色无论白或者是黑，肌体是协调的，人才是最健康的。我们的社区和房子，立面和内部空间只能设施、交通空间和园林绿化是否总体协调，达到良好的平衡，这才是满足人需求的好产品的定义，而不是高档材料纯粹的堆砌。

　　科技产业运营。金科这几年在产业板块进行了探索，做了十几个项目，人工智能、大数据、智能互联等等搭建平台，做产业园的开发。我们在8省14个城市布局，长沙科技产业园、重庆健康产业园、山西太原、济南大数据产业园等等。

　　围绕生命全周期进行服务。我们在2016年跟微软做了数据研究中心，将社区所有的能耗等等数据都集成。现在管理2.5亿平方米，目前遍布全国143城，物业收入是17亿，全国排名第8，物业管理平台以全生命周期服务为核心，包括金管家，这是基于服务，包括细节服务、邻里主体，温情关怀，我们构建社区的文化，我们坚持了10年。

　　大健康产业。包括重庆的健康产业园，我们与微软进行合作，完成健康方面的项目，金科的医养会正在推进。