博鳌·现场丨佳兆业刘策：湾区的竞争是多维的竞争 背后涉及人才、要素、制度供给

　　2019年7月27日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚·海棠湾·理文索菲特度假酒店启幕。会上，佳兆业研究院院长、首席增长官刘策详细的讲述在快速增长的态势背后，佳兆业对于城市群的发展有着怎样的见解。

　　站在新的起点，跟东京、纽约、旧金山湾区竞争的时候，要关注的不仅仅是湾区的概念，背后涉及到人才的流动、要素的流动，要素的质量，人才的质量，包括制度供给的质量，这是多维的竞争。

　　在这样的背景下，我们来看中国城市的分类，城市群和核心城市目前分的非常的清楚。粤港澳大湾区作为国家战略提出是第一个，长三角战略群目前也提出来了。中国有句老话叫做寸土寸金，对于量来讲，湾区的城市会有所不同，我们从空间的广度关注到空间的密度。

　　对于地产来说，我们要不要进入新的城市，会考虑很多的指标，包括GDP的总量、人口等等。目前来说，这些指标都要进行优化，在湾区的概念下，不能只看要素的总量，还要看要素的密度。人均值、高净值人群、三产都代表着城市的软实力，更能体现城市的基本面。

　　刘策认为，湾区可以凝聚足够多的人口、技术、金融的时候，才具备国际竞争的实力。不同的城市在大的湾区系统下分工有所不同，有些产业也会进行转移。

　　2017年地产开发的市场规模是1万亿，三四年后的2020年市场规模可以达到二万亿，比目前的规模翻一倍，去年接近16万亿，未来的巅峰规模是20万亿，大湾区占到1/10。

　　目前中国的房地产处于增量开发到存量建设的过程，有很多的城市处于增量开发的黄金阶段，也有一些城市开始进入到存量的开发。大家熟悉的一线城市，除了北上广深之外，重点的二线和三线城市也进入到存量时代。我们用简单的指标来说，二手房的交易套数大于新房。2017年的时候，全国达到了18个，去年同比增长80%。粤港澳大湾区有5个这样的城市，这种趋势不断的深化，给房地产行业带来了很大的机遇。从这个角度出发，从区域视角来说，把握了大湾区，相当于抓住了整个广东或者是1/8个中国。大湾区9个城市占到珠三角经济总量的85%，面积达到了35%，大湾区的经济总量达到了全球全国的1/8。有句老话叫做你奋斗10年，不如你生的好，对于大湾区本土的开发商而言，他们生在了好的地方。从国内的视角来说，把握住了大湾区，等于把握了全国最有发展的区域。大湾区连接香港和澳门，既是金融中心、高科技中心、科技转化地、教育区域和区域枢纽，其他的区域很难同时实现。从人均GDP也好，从经济密度、民营企业的平均营收来说都是非常的重要。还要提到一点气侯，气侯会影响到人的选择。

　　把握大湾区，相当于抓住了全国第一湾区的建设区。跟全球其他的三个湾区进行对比，大湾区在土地面积、常住人口等方面，总量方面远远高于其他的三大湾区，说明底子很好，未来的空间非常的广阔。人均GDP、第三产业的占比有很大的上升空间，跟其他的湾区相比，至少有一倍以上的增长空间。这就是全球第一湾区的概念，湾区概念推出后，湾区的区域和土地成为热点聚集的区域。

　　在目前的机会下，如何把握湾区的发展趋势，佳兆业希望是先有质量的发展，开发、更新和产业。湾区由一万亿提升到二万亿，目前中国的城镇化率还未达到，未来的十年还是重要的战略机遇期，这是毫无疑问的。佳兆业会把握好机会，未来的几年会从行业的30名发展到行业的第一阵营。