保利投顾副总袁尚：土地是大湾区发展的一个核心约束之一

　　12月6日，2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。会上，保利投顾研究院院长、保利投顾副总经理袁尚发表了《土地视角来看大湾区的发展》的主题演讲、介绍了《粤港澳大湾区2019年蓝皮书》里核心的内容和观点。

　　“目前对比国内的大多数的城市，房企交房的圈，都是湾区的城市，我们通过这个对比可以明显看出来，湾区里面的9个内地城市，它的单位的土地面积所承载的人口和经济规模，也就是人口密度和经济密度这两个概念在国内是遥遥领先的。”袁尚发表从土地约束的一个视角对于大湾区发展的见解，湾区进一步提升的难度会比别的区域更大一些，因为整个土地的盘子是有限的，通过土地增量去做经济的增量，可能难度会比较大一些，袁尚认为土地是大湾区发展的一个核心约束之一。

　　　以下为袁尚演讲原文：

　　各位嘉宾，很荣幸可以有这个机会把我们对于大湾区一些研究的成果和看法跟大家做分享，今天分享的题目叫“土地视角来看大湾区的发展”。

　　我们研究分析大湾区的比较可以有很多的角度，包括前面有专家提到制度的差异，包括产业发展和城市之间定位的区别等等会有很多的角度。今天我选土地这个视角来切入，主要是认为土地是最基础的生产的要素，对于湾区的发展至关重要，我们有很多的数据大家可以看一看。

　　这个影响不仅仅是房地产开发这个层面，会涉及到整个经济发展的方方面面。首先来看几个组数据。目前对比国内的大多数的城市，我们交房的圈，都是湾区的城市，我们通过这个对比可以明显看出来，湾区里面的9个城市，我们说内地的，它的单位的土地面积所承载的人口和经济规模也就是我们的人口密度和经济密度这两个概念在国内是遥遥领先的。这也意味着对未来来讲，我们湾区进一步提升的难度会比别的区域更大一些，因为整个土地的盘子是有限的，通过土地增量去做经济的增量，可能难度会比较大一些，这也是我们为什么认为土地是大湾区发展的一个核心约束之一。

　　我们很多年前一直留恋过一句话，叫东西南北中，发财到广东。现在虽然比较少说这句话了，但是我们看一下这个数据，纵坐标可以很明显看到大湾区这个区域它是整个财富密度高度集中的一个区域，大湾区的9个城市除了外围惠州、江门和肇庆，剩下的6个城市地均的GDP平均到每一个单位面积的土地上面的GDP量级是很高的，在国内基本都在前15，这个包括国内全部一线和二线的城市在里面。

　　东莞和深圳在全国的前三，深圳每平米的GDP是12亿，这个数据第二年上海的5倍，上海不到6个亿，同时区域内的像中山、佛山的地均GDP也是高于像北京、南京、武汉等等印象里面一线的城市，这个是从经济密度来看，我们湾区是一个财富高度极聚的区域。

　　第二，从人的角度来看，我们的人口密度、财务的高低也吸引了大量的人才的汇集。我们的横坐标所显示的数据是湾区城市的人口密度在全国的主要城市里面排名也是靠前的，最典型的是深圳的人口密度达到6500人/平方米，这个数据是上海的1.5倍。

　　大湾区的土地，刚刚看到的几组数据从单位承载的人口规模和经济规模来看的话，我们好像会认为湾区的土地使用效率会很高。但是这个只是对于存量土地的这一块，对增量的开发这一块不少人会感叹，在湾区土地这个因素常常会让人感觉巧妇难为无米之炊。

　　为什么会这样？我们也看一下几个数据，一个是在整个量级上面，我们提出掉惠州和肇庆这两个城市，相对比较外围一些，面积比较大。剩下的7个城市整个行政面积，7个城市的总面积约等于北京和天津两个城市的面积之和，这也决定了大湾区核心城市，除了自身的土地资源比较缺之外，整个发展速度也远远低于华东区域和华北区域。

　　第二个角度，开发强度。

　　大湾区的核心城市以及主要辐射的城市，它的开发强度当然逼近或者远远超过了国际关于开发强度的一个警戒线，也就是30%的开发强度的水平。这决定了未来湾区的土地增量是比较有限的，这样的约束条件。

　　土地供应紧缺，同时因为产业人口聚集所带来的需求是旺盛的，自燃结果就是我们的土地资源含金量是很高的，我们把两类用地的，工业用地和住宅用地的成本也把湾区的城市跟主要的国内城市做了一个对比，发现有几个点。

　　第一，以工业用地的成本为例，深圳工业用地的成本是全国第一的。它的单方面的国际用地成本是1850平方，明显高于北京和上海这样的城市，当然这个不足为奇，因为深圳寸土寸金。

　　但是我们看一下像珠海包括惠州这样的城市的工业用地的单方的成本，实际上也是基本接近国内一线城市的水平，跟北、上深差不多在一个量级的，同时像东莞、佛山、中山，这些城市比国内大多数的二线城市，东中西部的省会城市，它的单方面的工业用地的成本还要更好。

　　同时，即便是在北部的肇庆和西部的江门比较偏一点的湾区城市，实际上它的工业用地的成本如果跟西部的省会城市像成都、南宁、昆明这些城市来比还要更高。

　　所以，湾区主要的城市整个产业用地的成本在全国范围来讲都是一个很高的一个状态。通过数据的简单的梳理，你会感觉到整个湾区的土地承载力是处于相对比较高负荷的专门，同时它的量是比较小，就是新增供应这块比较早，同时价格比较高的单位，我们再来聚焦看一下湾区内部的我们通常把他分为三个组团来看，东岸的深管会，和北部的广佛肇以及西岸的珠东江，分三个组团来做一个对比，可以很明显看的到，三个组团的土地供应，我们这个土地供应包括了工业居住和商业整个配套的徒弟是广义上的土地供应。

　　我们可以明显看的到从东向西相对来讲是递增的特征，我们可以简单概括一下，做两个对比，大家可以看到冬东岸的深莞惠，和北部的光佛道，他下面的GDP和人口的量级是相当的，GDP和人口的量级是基本相当的，GDP都是大概3.5万亿这个量级，人口这一块大概两千六七百万，这个是广佛肇，深莞惠的对比，但是我们看到土地供给这一块。深莞惠只有广佛肇的一半，可以感受到东岸深莞惠的的土地是资源相对很紧张的状态。

　　第二个比较，我们看西岸的珠中江跟东岸做一个比较，过去五年的总的空地规模基本上在一个量级的，1.2亿方和1.5亿方是一个量级，但是我们看到GDP的量级的对比包括人口的对比，实际上他是很大的也是说同样土地供给的规模在珠江东岸三个城市和西岸这个城市整个的徒弟的紧缺度是有一个很大的差距的。

　　从土地排这个角度来讲话，我们东岸的深莞惠是很紧缺的，北部的广佛肇相对是适中的，西岸的珠中江相对比较通俗的，这个对比了一个结果，我们进一步做一个裁剪，我们过去10年几个组团的空间机构做一个分析，我们可以看到组团内部的土地供应会有怎样的特点，同时的话对这些组团的城市他的产业和人口产生什么样的影响，首先我们看东岸的深莞惠我们这个数据里面里边每个省对应哪个圈，里面的话从2009到2013年五年徒弟供应的结构，包括他的绝对值。

　　我们外面这一环的话从2014年到2018年过去五年他供应规模，相当于把过去十年里面前后五年做这样一个对比，我们看东岸深莞惠的特征是怎么样的首先来讲，土地资源是高度紧张的但是惠州相对于深圳和东莞是有比较大的发力空间这是第一个从城市来看的话，深圳基本上处于一个无地可种的一个状态。

　　绝对值从前五年到后五年有一个比较明显的输出，同时结构这一块做了一个策略性的调整，把有限的徒弟供应像商贩做一个倾斜，这个逻辑历史很简单因为在各类徒弟类型里面，商贩他的单的产出，肯定是比其它类型的土地资源的产出更高一些，所以他有这样的倾斜，同时他的工业和土地供给是在持续输出的。这是深圳的情况。东莞和惠州这两个城市比较有意思，深圳的土地资源特别的紧缺，他的大量这个产业需要往外面做一些偏移，因为他量的紧缺，价的高起，大量产业需要往外迁移。

　　迁移的话我们看到东莞和惠州是作为最主要第一站承接的城市，我们看到东莞和惠州在过去十年前后五年的过程里面，是采取不同的策略，做这个对比，发现东莞更靠近深圳的西部产业强核心这样一个区域，东莞在过去的五年里面，他是抑制住了房地产开发这样一个冲动，因为知道地方政府往往有限考虑住宅，商业这块的开发，但是看到东莞过去的五年里面，他是比前五年更多把土地资源这一块放到了工业用地，通过这样的方式他是大量承载了深圳的一些产业的转移，包括都很清楚像华为这个迁移。

　　这个的话为整个东莞的产业升级，在过去的十年里面过去的五年，前五年跟后五年的比较里面，对于东莞整个产业升级经济的专业升级这一块起到了一个比较好的效果。在看一下惠州，同样也是深圳一个强辐射的一个城市，惠州的策略是有明显的区别的，他是绝对以居住用地供给为主，更多在承载深圳的这种居住的外资需求，当时中心应该说放到了居住这一块，对于工业用地是不太够的结构也是……

　　我们看到整个价格是高起的，湾区城市里面除了广州、深圳一线城市以外，包括东莞。工业用地最高就是惠州，比广州还要在高一些整个中心在发展住宅开发这个中心上面承载深圳的外资需求，所以这样一个结果产业运营这一块是欠缺的，为什么是这样一个情况我们可以看数据，我们把过去20年主要城市人均的累计方面做的销售面积我们做人均的比较，他是一个很极端的一个城市，所以为什么房价那么高的原因。

　　他的商品房的跟他常住人口累计的销售面积跟他常住人口这样一个对比是有八平米，二十多年的整个开发过程希望分摊到一千万里的，每个人商品房的面积只有八平米，大量的居住需求怎么释放，惠州是全国的两倍，他是有深圳这样一个购房的需求在惠州释放，东莞也承担了深圳购房的需求，这个是我们看到从房地产角度来看已经是高度联通了这三个城市，我们认为的话对未来来讲东岸的深莞惠我们认为由于深圳的强核辐射，未来组团在产业协同的前景我们认为是更值得期待的，应该不仅仅只是一个房地产开发居住的购房需求这个相互至之间的联动，应该在产业协同方面具有更多的联动，这一点在过去的五到十年，这一点在过去的五到十年我们深圳和东莞之间已经达到了高度的一个，东莞在土地方面给到了一个很好的支持。

　　我们认为惠州应该是效果作为整个湾区面积第二大城市，他的开发强度只有10%远低于湾区的本体的平均水平。他的土地是一个很丰富的状态，未来的话惠州应该要加强产业运营，在工业的方面去考虑，更多的投入。真正去让深圳外聘过来居住的人口能够在惠州区能够实现落地生根，这是对于深莞惠、湾区的东岸城市的一个，从土地维度来看一个明显的特征，我们在来看北部，广佛肇土地对于产业人口的影响，在北部组团的影响出现是另外一种影响，整个组团的话三个城市土地资源紧张度相对都是比较适中的，无论是广州佛山还是肇庆，肇庆不用说了广州佛山其实还有大量的土地资源可以去增量的投入，包括东部的从化和南部的南沙，都是有很多待开发的土地资源。

　　跟深圳强核这种大量的东莞和惠州万一情况不一样，广州的话对于他整个面积是佛山的两倍，自身还有大量的土地资源可以去承载产业的发展，我们看到在过去的5年里面，广州在大量的工业用地，它的对于佛山的产业在竞争方面大于合作的，亲和关系是未来需要理顺的。当然在居住方面，佛山市承载了广州比较多的居住的需求，但是在产业的协同方面，广州作为一线城市的场所，这个角色还特别明显。当然对于肇庆来讲，广佛的产业转移对于肇庆还是形成了比较大的支撑，我们从土地的角度来看肇庆在过去的5年比更早前的5年工业用地有大量的出让。原因是因为光佛相对中低端产业链的企业、工厂往肇庆做一些迁移。同时，肇庆南边因为跟广州地缘关系的原因也会承载一部分广州外溢的购房需求。

　　广佛肇这个组团还处于工业扩张的阶段，大量在推出工业用地发展，自身的产业。这个阶段我们预计未来相当一段时间还会持续，原因在于：

　　第一，土地资源对这几个城市来讲都有相当的空间。

　　第二，对于工业的发展水平来讲，我们这里有一个比较深圳像湾区的工业发展水平是绝对领先的，在深莞惠有这样一个带头大哥各的角色，在广佛肇我们可以看到，广州和佛山总的GDP总量有比较大的差距，但是广州更强的在于第三产业，也就是服务业、金融高端服务业、现代服务业这一块，但是它的工业增加值这一块跟佛山基本旗鼓相当，这也是为什么两个城市之间的亲和关系目前并没有理顺，可能带头大哥的作用并不明显。

　　同时，他们的产业结构这一块有比较大的雷同。比如说在汽车工业这一块，广州、佛山都是把它作为一个重点在发展，这个是对于广佛肇组团的一个看法。

　　西岸的组团，珠中江。西安的国际资源相对是比较丰富的，但是我们看到这里面的土地供给和整个城市的发展定位之间存在一部分的错位的情况，我们可以看到过去的5年珠海的土地供给的方向在减少居住用地的供应，大幅度增加工业用地和商户用地。商户用地这一块我们认为对于完善整个休闲文旅、产业配套这一块块有比较好的支持，但是工业用地的扩张可能跟澳门成为西岸湾区文旅休闲产业，高地这样的一个定位可能是有一定的出入，本身珠海整个产业对于土地需求这一块也不是那么大。

　　中山的工业用地在过去的5年比前5年有一个大幅的扩张，基本在2014-2018年这5年比2019年-2013年这5年翻了4倍，这个我们觉得对于中山的相对是比较看好的一个态度，核心的原因在于首先它的在深中通道建设的过程里面我们看到中山已经把原来经济发展模式做一些本体的规划，类似于原来东莞的模式，在做新的发布规划。我们认为它随着东安跟西安之间相互的联通，我们所谓的湾区环的交通联通带来了对于西岸的利好，中山的东部新去这一块首当其冲的利好，所以认为中山应该在未来的发展过程里面有自己的比较好的机会。

　　对于未来发展来讲，西部岸的三个城市里面核心要聆听城市的定位，从产业结构的特征来看，目前西岸的几个城市的支柱产业包括产业定位这一块是不够清晰的，首先在量级方面西案没有一个仍旧超过千亿归忙的产业，基本上像家电所有的主导产业，但是实际上GDP在300-500亿的量级，这个跟广佛肇和深莞惠这样的一些万亿级别的状态是有很大的差距的。

　　第二，缺乏了带头大哥的角色，不像另外两个组团，三个城市的整个工业实力也好，整个GDP的整体的实力基本是旗鼓相当的。未来西岸城市可以用好的牌是土地牌，各自的地位，同时利用东西岸之间湾区环的交通联通，港珠澳大桥，深中通道与东岸的交通联通的利好去发挥后发的优势，向好发展。比如说前面提到中山的东部新区，珠海的文旅产业，应该说在未来前景还是比较可观的。

　　以上是我们从土地约束这样的一个视角来对于大湾区发展的一个见解，仅供各位参考，感谢聆听。

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