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回不去的主城大盘时代 还有多少机会?

2020-06-01 16:40:09 和讯名家 

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  日前,锐理君得到一条重磅消息:位于西三环的3000亩城市大盘华侨城,近期推出了最后批次房源——华侨城·云创中心建面约80-1100㎡ 的商办产品,正式进入收官倒计时。

  ”

  从数次创造销售神话,到带动区域崛起颠覆城市开发格局,再到成为城市名片与一方地标,于成都楼市,华侨城注定是一道“传奇”。千禧年后,成都主城共诞生了2座3000亩城市大盘,分别坐镇成都一东一西,后者便是华侨城。

  △3000亩“大城”——成都华侨城效果图

  大城难得,“主城+千亩庞大体量”,过去凤毛麟角,未来更难再现。因此,作为这一“现象级”项目压台登场的收官之作,也是买入大城的“限量门票”,华侨城·云创中心无论是入市时机还是产品打造,都相当有看点。

  如果要用一个词概括,锐理君认为是:机会。

  资产避险话题不断升温

  这是第一重机会——商办产品成为资产配置的重要选项。

  疫情的“蝴蝶效应”下,一系列经济金融“黑天鹅”事件接踵而至:美股多番熔断、黄金价格下探、比特币暴跌、多国印钞救市……资本市场风声鹤唳,财富安全面临考验,面对未来可能出现的经济下行与通货膨胀,寻找资产配置硬通货被很多人放上“案头”。

  此时,国内房地产市场则展现出明显的韧劲,尤以土地市场发力最明显。

  以成都为例,近三个月楼面价破万地块已有14宗,最高达19800元/㎡,溢价率超过50%的有9宗。

  当然,成都也并非个例,如5月19日北京三宗“不限价”地块挂牌竞拍,吸引近20个竞买主体角逐,其中两块地楼面价分别达7.62万元/㎡、7.39万元/㎡……

  纵观国内三十多年经济发展,房地产始终都是拉动经济的可靠引擎。

  因此,作为资产的重要载体,具有强穿越周期能力的优质不动产被寄予厚望,包括具有稳定产业基础、可控风险、持续收益等特征的商办类产品,一直是投资者进行资产配置的“重要选项”。数据显示,2019年中国大宗商业地产投资年度累计交易金额达2564亿元,强一二线城市表现尤为突出。

  国宾版块站上城市“C位”

  这是第二重机会——城市核心为资产价值兑现加保险

  考虑到价值兑现能力,商办产品也分“三六九等”,未来更坚固的“投资堡垒”必须具备更强的“免疫力”——城市核心地段始终是最稳妥的选择:高度醇熟的城市配套、密集的城市资源、稳定的人流商流与浓厚的商务办公氛围,这是商办物业价值的“压舱石”。

  “

  2020年,华侨城·云创中心所在的国宾版块正式站上全新跳板,城市新封面与区域中心的形象逐渐明朗。

  ”

  两大动作是重要推动力:

  一是四川唯一国宾馆——金牛宾馆正在改造扩建,工程预计造价5亿元,面积4万多平米;2021年世界大学生运动会开办时,将承担接待外宾的重任。

  二是规划3000多亩的天府文化艺术公园横空出世,未来将按照“一核三园三坊三湖八景”布局,重点发展“文博、文创、文商”产业,通过低密低强开发、优先优质配套、文化生态融合,高起点打造最具川西风貌特色的公园城市示范片区。

  △天府文化艺术公园效果图 来源:网络 仅供参考

  如今,各类强势资源在此形成合力。

  生态方面,易园、新金牛公园、芳菲湖等“三湖八景”沿金牛大道天府文化景观轴分布;商业方面,龙湖西宸天街和欢乐谷聚拢人气;交通方面,地铁2号线、6号线(预计年内通车)双轨交加强资源、人口吸附与对流;文化方面,美术馆、艺术馆、图书馆将随着时间推移落地……

  △文博坊片区规划意境图

  此外,按照规划,金牛区组团级TOD站点——兴盛站将作为重大引擎为区域发展注入强劲动力。

  如同香港九龙站TOD模式建设推动区域从一片荒芜变成香港商业中心,日本东京的二子玉川站TOD,成功打造响誉世界的地标……国宾版块完全有潜能借助TOD开发这把“金钥匙”,抢先成为城市价值看涨中心。

  △兴盛站TOD规划有商业综合体、酒店、立体步行街 仅供参考

  城市中心价值持续看涨

  这是第三重机会——西三环地段“含金量”与日俱增。

  城市外扩,城市中心价值反而不断被焕新、推高,土地市场是最重要的风向标。统计显示,成都成交楼面价TOP20中,主城区包揽19席,二环至三环周边是“主阵地”,其中城西独占40%。

  △成都成交楼面价前10地块 (统计时间截至2020年5月29日)

  从位置上看,国宾版块位于西三环,与同环线的武侯新城、三圣乡等热门版块,共同组成了成都需求与开发外溢的重要承接带。尽管近两年国宾版块土地供应一度按下“暂停键”,但作为三环开发“留白余地”最大的区域之一,国宾版块显然还有很强的后劲。

  前有天府艺术文化公园提升能级,后有城市中心开发空间作驱动,一旦供地重启,区域价值标尺势必会随之更新,这就为未来成长空间埋下重重伏笔。

  一个参考是,2019年3月茶店子一宗50亩的住兼商地块出让,37家房企“同台竞争”,最终以17200元/㎡的成交楼面价追平成都保持了两年地价纪录。而该宗地与华侨城·云创中心直线距离不足2公里。

  各类产业要素集结成势

  这是第四重机会——商办物业潜在需求日积月累。

  一方面,按照规划,天府文化艺术公园重点发展文博、文创、文商产业,涵盖文化创意、影视创意、科技体验、精品商业等功能;再叠加欢乐谷这一超级IP,一个重要的文创、文旅版图呼之欲出。

  △天府文化艺术公园规划效果图(来源于网络 仅供参考)

  另一方面,金牛区规划了“两轴两廊、一核三城”的空间发展格局,其中国宾高科新城重点拓展新经济产业,环交大智慧(601519,股吧)城强调知识经济、科技类产业。从区位看,华侨城·云创中心正处于两者衔接地带。

  实际上,连续30年GDP领衔主城五区的金牛区,长久以来都很强调“产业营城”,着力提升造营商环境。2019年金牛区更是构建起以总部经济为核心,大力发展现代都市工业、现代商贸商务业、科技创新服务业三大主导产业的现代产业体系,并引进了10个总部项目,17家企业被认定为市级总部企业。

  产业、企业的加码为商办物业发展创造了条件。但锐理君梳理发现,虽然潜在需求积累,供应却出现缺席。

  以办公物业为例,统计显示,2019年金牛区写字楼成交约7万方,而供应挂零,其中国宾高科新城片区已连续三年无新增供应。华侨城·云创中心则是目前区域屈指可数的主力供应源之一。

  三千亩大盘效应做后盾

  这是第五重机会——四个“不一样”为项目加分。

  2005年华侨城落位成都西三环,一座“超级大城”开始拔地而起;2008年首批次房源入市,开启销售传奇之路;2009年欢乐谷对外开放,成为区域最响亮的名片……15年时间,华侨城让成都真正见识到大盘营城、央企造城的力量。

  千亩大盘做后盾,与其他商办产品相比,压台出场的云创中心就显得很“不一样”,而这正是其市场竞争力的重要加成项。

  ? 配套阵容不一样:一张“门票”撬动三千亩大城资源

  如今的华侨城已集居住、生态、产业、商业、商务、教育等功能于一体,俨然形成了一个完整且丰富的24小时生活圈,各类配套资源优势突出:

  ?以科技为主题的10万㎡欢乐汇科技娱乐MALL

  ?西南首家沃尔玛高端超市——山姆会员商店

  ?成都重要的文旅IP——1200亩的欢乐谷

  ?50000㎡天鹅湖

  ……

  △华侨城·云创中心效果图

  值得一提的是,华侨城·云创中心与即将通车的地铁6号线(西华大道站)几乎是零距离。而数据显示,距离地铁站越近,物业的涨幅空间越大;从租金收益层面看,地铁的影响力也绝对不可低估。

  △与地铁站的不同距离下,不同物业的价格涨幅

  (来源:《城市轨道交通对周边物业影响分析》)

  ? “带货能力”不一样:数百万级产品认购率近100%

  十余年的长线开发,华侨城已形成强大的市场号召力。

  2019年10月,华侨城推出100套别墅产品,开盘当日几乎销售一空;有数据显示,云创中心的“兄弟”组团创想中心是城西入驻率最高的写字楼之一。

  ? 打造标准不一样:生态、地标、百变都是关键词

  据项目工作人员透露,承袭华侨城的大城占位,收官组团的云创中心是按照区域地标定位来打造,这里有两条重要线索:

  一是付出“一个亿”,打造集会客、休闲、生态于一体的潘多拉空中花园;二是邀请全球著名建筑设计事务所——美国CallisonRTKL来助阵,其代表作包括中国万象城/长安街、深圳华润中心、上海科技馆等。

  △华侨城·云创中心潘多拉空中花园规划效果图

  再如,考虑到项目可直接俯瞰天鹅湖,并与金牛宾馆对望(按照规划,金牛宾馆周边500米范围内建筑高度都不得高于15米),视野出众,因此有了最大15米的观景面宽与270度环幕视窗。

  聚焦到本次推售的A栋房源,产品也做了明显细分——低区建面约80-150㎡滨湖商务舱+高区建面约1100㎡云端总部区,通过多元化功能组合,以匹配不同的置业目的。

  △华侨城·云创中心实景现房呈现 本次推售的A栋直接临湖

  ? 福利机会不一样:央企“大树”背后是资源红利

  实际上,云创中心还有一项重要砝码——背靠千亿央企华侨城这颗大树。

  相比一般开发企业,央企实力雄厚,有更强的资源积累与整合能力,同时也更有责任与意愿展现企业关怀。锐理君获悉,近期华侨城就推出了一套“华侨城中小企业关怀计划”,包括金融支持以及利用自有文旅资源为企业团建提供免单活动等(详情如下)。

  ? 【华侨城中小企业关怀计划】

  ? 企业金融支持:链接银行专属平台,提供专项金融支持,企业金融利率可低至3.915%。

  ? 团建免单关怀:免费定制企业团建,畅享欢乐田园、欢乐谷、安仁古镇等团建胜地(先到先得)。

  ? 商宴会议赠送:优享商务沙龙、商务会议、商务宴请等相关场地,大型行业活动提前申报,更有福利相赠。

  ? 员工创富福利:推荐有效客户到访华侨城·云创中心,即可领取200元购物卡,推介成交最高可享10000元/套现金奖励。

  ? 500元油卡免费送:即日起,凡到访华侨城·云创中心A座20层,即可凭借企业法人或股东身份领取价值500元油卡(先到先得)。

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  以上机会属于华侨城·云创中心,更属于未来的买家。当然,作为现象级城市大盘的收官之作,无论是买入门槛亦或限量门票,注定只有少数人能够拥有。

  文|小白龙

  出品|锐理数据总部新媒体中心

  声明|文中项目示图并非交付标准,仅作为项目宣传推广使用,不在任何意义上构成开发商的承诺或要约,具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等,仅概略表示位置关系,并非行政机关区域划分,落实情况以政府文件为准。文中提及的“华侨城中小企业关怀计划”具体以项目方官方口径与正式公告为准,这里仅做参考。

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(责任编辑:王治强 HF013)
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