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韩国房价暴涨给我们什么启示

2020-08-24 23:26:55 和讯名家 

  早两天央视报道,近3年来,韩国累计颁布了23项房产新政,然而在政策高压下,韩国民众担心房价继续上涨,反而引发恐慌性购房潮。

  韩国首尔公寓楼价格大幅上涨了52%。

  韩国今年只有3月份短暂受疫情影响,房价有所回调,之后市场很快量价齐升。

  近日,韩国国土交通部发布数据显示:

  7月韩国房产交易量达14.1万套,较去年同期大幅增长110%。

  今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套,较去年同期近乎翻倍。

  月度交易量和累计交易量,双双创下历史新高。

  首尔近期还出现37400多人争抢110套房的火爆场面,公寓平均售价突破10亿韩元(580万人民币)这一重要心理关口。

  当然,这个跟我们一对比好像也没贵多少,深圳2020年上半年二手房的套均总价已经到了556万,而2018年才458万。

  我为什么会关注韩国这个房价呢?

  因为韩国也是东亚国家,离我们很近,国土文化有点相似。

  最关键的是,韩国已经是发达国家了,早就已经过了城镇化的阶段了。

  按道理说,只要不像美国07年之前那种纯粹靠杠杆拉动的房地产牛市,一般房价都会比较稳定,很难有大涨大跌的市场了。

  就像日本一样,死水一潭,不管你的利率再怎么降低到负利率,也惊不起多少浪花。虽然日本房价最近十年来平均也涨了16%,但主要是公寓涨了35%,一户建只涨了5%。

  但韩国公寓居然能在三年里上涨超过50%,所以我很想知道是什么原因。这也能给我们国内城市带来借鉴意义。

  就是未来是不是真可能存在越调控,越涨的机会?

  我们先来了解下,韩国房价,最贵的肯定是首尔都市圈。

  以下图片均来自“品酒聊人生”公号

  首尔的面积600平方公里,面积相当于北京东西城加海淀区。非常小。人口1000万人。房价将近5万/平米。

  首尔最贵的是江南区,超过了10万均价,贵的可能在三四十万,五六十万的都有。

  但首尔都市圈有2600万人,包括首尔、京畿道、仁川,有1.1万多平方公里,比北京还小5000平方公里。

  加上环首尔都市圈,平均房价大概是在3万块一平方。

  来自“品酒聊人生”公号的数据,上图换算价格后,首尔公寓中位数价从十年前的300万人民币到现在的530万,涨幅为80%,年化增长率为6%,而且上涨的阶段主要集中在2016年以来的四年。

  易居今年做的一份全球房价收入比排名表,首尔房价收入比在25左右,其实跟中国的几个城市比,都不算高了。

  主要是他们的收入比我们高很多,但首尔的年轻人很多都是租房子住,大家买房也觉得很难。

  过去二十年,韩国经历了两次房价暴涨。

  第一次是2002到2008年。

  第二次就是从2016年开始的本轮涨价潮。

  每次房价上涨,都是因为货币宽松引发的流动性过剩,热钱涌入楼市炒作。

  最新韩国这一轮房价上涨的原因,也是韩国再降息引发的资产慌;再加上美国今年的经济也动乱,很多国外的热钱也撤回韩国了。

  今年因为疫情,又降了2次息,借贷成本过于低廉,于是大家对住房抵押贷款的需求就爆发了。

  韩国的房贷,会根据房屋类型和房子的新旧程度,还有银行贷款机构不同,来决定利率,如果你是第一次购买新房,而且有合法正式工作,一般可以贷款到60%,目前韩国的房贷利率一般平均在2.3%左右。

  与此同时韩国也出台了很多调控政策,打压房价,有些不可谓不狠。

  比如去年就推超级楼市调控政策:900万元以上的房产必须全款购买。

  今年7月份韩国房产新政还上调了房产综合税、购置税和房产税

  结果很尴尬,韩国房价越调控越涨。

  韩国调控又不像中国一样搞限购,被人为堵住了,钱流不到楼市去。(但是中国短期是流不到楼市去了,但长期呢?这些被抑制的需求总要释放的啊!)

  现在韩国货币印多了,钱总要有个去处,于是大家就去买房子。

  所以哪怕是房产税提高也没用,这些成本大不了累加到房价上而已,有钱的人还是能买。

  中国就聪明的多,有行政管控手段,钱印多了,不让你流到楼市去,所以这也是中国特色的好处。

  换到国外就会说是限制了renquan、不够市场化,但这种行政调控方式有时候还真的能事半功倍。

  在货币宽松的环境下,韩国的房子已经不再是单纯的居住品,而是带有投资属性的避险产品。

  更何况房子比股票又多了一重属性,还能住。

  韩国人跟中国人一样,喜欢买房。

  以前很多人看过《来自星星的你》吧,那个都教授就是从几百年前穿越一直买房下来的,然后就等着升值,可以躺着做高富帅了,想教教书就教书,真爽。

  戏归戏,但投射出韩国人也是真的很喜欢买房。

  韩亚金融经营研究所发布的“1980-2020韩国商品和服务价格走势”报告显示,韩国人均GDP从1980年的1714美元增至2019年的3.1754万美元,增幅17.5倍。

  而近40年来,首尔江南地区公寓价格暴增83倍,以江南区银马公寓价格为例,从1980年的77万韩元(约合人民币4483元)增加101倍至6469万韩元(37.6万人民币)。

  韩国过去这么多年发展也证明了,房产算是回报率非常非常高的投资品了。

  特别是这些年的副中心江南区域,涨势惊人,所以说即便在国外,买房也要跟着政府的规划走,买那些重点规划的新区。

  韩国的经济很有特色,经济集中度存在双高情况,一是首尔都市圈GMP占韩国GDP60%,二是六大财阀营收超过GDP60%,仅三星集团年营收就占韩国GDP超过20%,中小企业很少,资源都集中在首尔,高收入人群都在首尔,这就造成了首尔的房价会不断升高。

  只要这个国家的发展模式不变,人群一直往这个城市里聚集,那首尔的房价在货币泛滥的年代里,就有可能被炒高。

  我们从韩国那里能学到什么?

  我们跟他们的发展模式是不太一样,调控方式也不太一样。

  因为中国不止一个首尔,中国至少有五个首尔(北上广深杭)。

  但中国的首尔比韩国首尔房价以后还要可怕的地方在于,中国有14亿人口,韩国只有5160万人。

  中国这14亿人口里面最有钱的人,都会跑去这五个首尔买房。而韩国只有5160万人跑到首尔买房。

  什么意思呢?相当于韩国人是1个人抢一个首尔的房子,而中国人是5.6个人抢一个北上广深杭的房子。

  所以我就在想,韩国房价在调控中还能这么个疯涨法,就说明,只要是在货币不断贬值,货币宽松的环境下,哪怕是城镇化哪天真的结束了,房价也是有机会大涨的,投资房子长期来看依然是稳赚不赔的好东西啊!

  有的人说,中国房地产投资的时代已经过去了,这种话过几年回头来看,可能又要被打脸。就像过去两年说深圳房价再也不会大涨的那些人一样,可能根本预料不到,深圳今年年后房价又大涨了一波吧。

  现在北京上海的房价虽然受调控影响一直按兵不动,但后面肯定是有机会要上涨的,只是时机的问题,但别问我是哪天,我也不知道,政策的东西预测不到。

  因为核心城市的房子不止是居住品,长期来看,它还是一个金融投资品,可以对抗通胀,抵御风险。

本文首发于微信公众号:樱桃大房子。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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