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看清土地出让金的本质!

2021-06-08 21:04:53 和讯名家 

今天和大家聊聊土地出让金划归税务部门征收给房地产行业带来的影响。

这个话题讨论的非常多,有人说是为了房产税铺路,有人说是为了管住地方政府乱花钱的手。

磐石之心认为,这个新政策不能孤立去看,要联合以往出台的其他政策通盘考虑。

1、锁死违规操作空间。

以前土地出让金是每个地方政府国土资源局来征收。国土资源局是负责土地、环境、矿产等自然资源的部门,没有收钱的专业性。

而且在向开发商收取土地出让金的时候,会遇到拖缴、少缴,甚至缴纳过程中的各种腐败问题。

税务部门的专业就是收钱。企业不敢拖欠税款,同样不敢拖欠土地出让金。这就实现了土地出让金的足额准时缴纳,同时数字化缴费手段,没有人情可讲了,就没了腐败空间,降低了收缴土地出让金的成本。

此外,税务征收土地出让金,可以为后续房地产税的征收提供数据和经验支撑。

2、开发商的日子更难过了。

2021年1月开始实施开发商三道红线政策,降低开发商的负债和杠杆,从而降低风险。

开发商拍地的钱必须是自有资金,不能和之前那样,空手套银行的钱去拍地了。

但是国土资源局没有能力审查开发商资金来源是否正当。因此,三道红线政策仍有空子可钻。

税务部门掌握企业的银行流水、纳税数据等各类金融大数据,对开发商的资金来源可以进行可靠监督。

开发商再想造假,再想空手套白狼去拍地,很难了。

3、楼市全面冰封。

只看这一个转移税务收缴政策意义不大。我们应该综合来看几个政策:

全国限购限售升级令、二手房贷款利率提升或暂停贷款,严格审核首付款来源,这是从需求端保证购房是为了自住,控制二手房频繁交易,从需求端给楼市降温;

土地集中拍卖、开发商三道红线和土地出让金划归税务,则是从土地端给楼市降温。

需求端降温,已经导致全国各地二手房交易量暴跌。土地端降温刚开始,还未有明显效果。

集中拍卖,是为了保证房子集中上市,防止捂盘惜售,从而提高供给量;

土地出让金划归税务征收,就像是把地方政府的压岁钱让国家统一管理。收多少,用多少,一目了然。

中间灰色操作地带不复存在。地方政府依靠土地出让金铺张浪费、疯狂扩张的做法有望遏制。

目前,土地出让金占地方财政的52%,部分地区高达80%以上。卖地成为各地政府的主要饭碗,导致他们不思进取,饮鸩止渴。

只有端掉了土地财政这个饭碗,才能让卖地的热情下降,才能逐渐降低他们联合开发商推高地价的热情,打击他们在房价上通过装修等手段搞明降暗升等阳奉阴违小动作的可能性。

有人说,房价是面包,土地是面粉。面包贵,因为面粉一直在涨价。现在各种手段按住面粉价格,房价上涨预期就被遏制了。

4、按住灰犀牛的决心巨大。

一些炒房客非常害怕别人说房价要降。他们可以把任何政策都解读为利好房价。

对于官方所提的房地产是灰犀牛的说法视而不见。但是他们维护自己利益的挣扎是无效的。

官方通过需求端和土地端连下狠手,说明要堵住一切漏洞,誓要按住灰犀牛。

5、土地出让金的本质。

由于这部分视频号不予通过,想看视频请关注微博磐石之心,或B站:磐他。

土地出让金让税务征收,其实是中央政府给不听话的地方政府戴上“紧箍咒”的重要信号。因为地方政府依靠土地出让金疯狂修建各种政绩工程,开辟各种新区,疯狂向银行借贷,导致2016年刚下降到安全位置的地方债再次堆积如山。

我曾走访了许多城市,特别是那些过度依赖土地财政的地方,有着一眼望不到边的高楼和鬼城,还会有宏伟的广场或地标建筑,比如,贫困县贵州独山,400亿地方债修建了无数不伦不类的建筑。

2015年开始的创业潮更是让地方政府扩大了土地财政的胃口,将城市的边界扩展到30公里,50公里之外。疯狂的建设各种创业新区和创业中心,给予创业者重金补贴。重金补贴之下必有诈骗。如今再去看下那些风光无限的创业中心,都门前冷落鞍马稀,管理人员比创业者多,因为补贴没了,创骗者早就溜之大吉。

这一波创业to gov的扭曲创业潮接近尾声了,留下的是地方债,是创业新区的烂尾楼,以及一座座郊区鬼城。

而在这些普涨浪费政绩工程之下,则是各种形式的个人腐败。这些问题已经明眼人都可以看到,可以用触目惊心来形容。

2015年的地方债堰塞湖用全国房价翻倍,居民上杠杆买房的方式消化掉了。5年来又堆积的地方债如何消化,这次的大雷谁来抗?除了金融风险之外,地方政府为了获得更多可以浪费的钱,不停的推高土地价格,制造了严重的经济空心化和贫富差距,全国各地的房价收入比都在不断推高,人民苦不堪言。

深圳这个被划作社会主义示范区的地方却在带头炒房,出了深房理这种惊天骇俗的炒房客组织。深圳前海的写字楼空置率60%,泡沫正在持续累积。深圳况且如此,更别说其他城市了。地方政府就如同巨婴一般,债务危机让央行擦屁股,让人民集体买单。包商银行的破产,最终靠印钱解决的,至今争议巨大。

前不久,央行官员撰文称,人民币汇率要自由化,人民币要出海,就必须与地方财政划清界限。央行不能一直给巨婴擦屁股,否则人民币怎么在全球有信用?我买你人民币,替你养着巨婴?他们造光了,你就印了给他们?

所以人民币第一步实现利率的LPR浮动,接着便开启了汇率自由化,人民币出海在加速。这时候必须抛弃对地方政府这个巨婴的喂养。

现在中央政府是有非常大的决心解决问题的,阻力正是地方政府。央行是有决心人民币全球化的,阻力还是地方政府。而地方政府不作为的根源就是土地,只要把地方的土地出让金拿住,就可以管住巨婴铺张浪费的手。

接着便是直接税的出台,让巨婴靠收税过日子,而不是靠卖地。为何在疫情如此严峻的情况下,房地产税多次提及,就是因为形势严峻,等不及了。

通过税务部门管住地方政府的手,通过房地产税等直接税向富人收税,这是一项重大改革,是最好的反腐败。这既是反地方政府的腐败,也是反部分人的腐败,是解决贫富差距拉大,解决社会矛盾的最好办法。

众所周知,社会发展到一定阶段所面临的矛盾都是土地被垄断,导致人民疾苦的矛盾。当前地方政府垄断土地,炒房客和投资客垄断房产,大陆居民快向HK居民看齐了,买不起、租不起、活不起。

所以可以预见的是,疫情结束后,将会有大变局。从地方土地收入划归税务机关,再到直接税开征,中央与地方博弈,央行与财政博弈将是看点。地方政府是巨婴,中央改革的最大拦路虎就是地方。人民币要出海,科技要发展,都必须把巨婴干掉。没有任何办法。

感谢你关注磐他,关注磐石之心,我会一如既往的为年轻人代言,敢说真话。

最后提醒大家,房地产行业进入最艰难时刻,房地产行业股票已连续下跌多日,但仍不具备投资价值。

本文首发于微信公众号:磐石之心。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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