丁祖昱:北京有哪些群体仍在积极购房?

2022-09-23 08:53:50 中新经纬 

房地产市场下行周期,一线城市楼市发展最具韧性,尤其是北京、上海市场最为坚挺,在疫情反复影响下,楼市需求端依然稳健。

克而瑞数据显示,2022年前7月,一线城市新建商品住宅成交规模同比下降31%,比二三线城市降幅少16个百分点。对此,我们以北京为典型样本,深度分析了当前一线城市主流购房客群,以及住房需求结构转化等住房议题。

北京“刚需”“刚改”需求基数庞大

目前,北京一二手房成交套数比高达1:2.3,而二手房成交均价仅有新房的3/5,因此,北京更多刚需和低收入家庭涌向了二手房市场。

第七次人口普查数据显示,2189万北京常住人口中,38%居民没有北京户口,常住人口中为五年内迁入人群达到了13%。目前,北京家庭中无自有产权占比最高,达到43%,且有三成家庭户选择租住普通住宅。

目前,北京人均住房面积为34.9平方米,仅为全国人均住房面积的八成左右。若按全国人均住房面积的一半标准来筛选住房紧张的家庭数量,北京有185万户家庭人均住房面积不足20平方米,占总家庭户比例达到24%,就国内各省市对比来看,仅次于广东、上海,排在第三。

目前,北京有45%的家庭户人均住房面积在30平方米以下,不到全国人均住房面积的3/4。考虑到北京还有大约13%的集体户人口,意味着北京有超过一半的常住人口住房条件有较大改善空间,即“刚需”“刚改”需求基数庞大。

中小户型住宅供应大幅攀升

调研中,我们对比北京七普和成交结构数据发现,北京居民住房现状与新房成交结构高度重合。目前,北京“刚需”“刚改”家庭占比达半数左右,45%家庭户人均住房面积在30平方米以下。在新房成交结构中,90平方米以下的中小户型占比达到56%,两者高度吻合,究其主要原因,还在于市场中小套型供给的增加。

自2017年北京政府工作报告再提增加中小户型供给之后,“90/70政策”全面重回土拍条款,供给结构变化下,北京中小户型商品住宅占比显著上升,中大户型成交占比相应出现回落。

克而瑞数据显示,2021年北京成交的8.1万套商品住宅中,90平方米房型占比达56%,其中70-90平方米占全部成交住宅的50%。

从产品类型看,市场主力依旧是大户型产品,110平米以上住宅成交为2800亿元,占2021年成交总额58%。在2021年市场发展走势中,140-180平方米大户型产品市场表现更佳,成交套数同比增长56%,而90平方米以下产品成交同比仅增长12%。

三室户型是首选,顶豪产品购买率最高

克而瑞综合Going Data数据与实际成交数据分析发现,改善类产品转化率偏低,但豪宅客户买房较为果断,刚需客户购房意愿往往更能转化为实际购房需求。

调研显示,由于可兼顾刚需与改善需求,三室户型成为购房者首选,2021年,该户型成交占比更是接近五成。2021年,北京成交金额居于前列的海淀华润幸福里,三室户型占比达到66.6%,成为项目的主力畅销户型。

此外,二室户型购房者转化率也相对较高,2021年,该户型商品住宅成交占比达到25.2%,市场占有率为四分之一。

在改善市场,四室以上产品客户转化率相对较低,但别墅市场不同,客户购房更为果断,2021年成交占比达到6.3%。结合供求比数据看,北京的别墅产品也十分畅销,2021年供求比为0.7,是各类户型产品中供应最为紧缺的。

从调研数据的客户特征来看,高学历的中青年群体成为别墅购房主力。这一群体收入水平高,购买力强,对居住品质要求较高,同时,别墅购买意向客户中82%已经成家,居住空间有强烈需求,因此,使用面积较大、功能更为齐全、周边环境宜居的别墅更受这类群体青睐。

2000万以上豪宅客群意向与转化率高

在北京,总价低于500万住宅是成交主力,2021年该类型成交占比高达62%,显著高于高总价住宅,尤其是总价段300万元以下的客户购房转化率最高。

500万元以上的中高总价住宅,成交转化率则明显不及低总价住宅,尤其是总价在700-100万元以内的住宅,转化率还不足平均水平的六成。

但在中高总价住宅中,千万以上豪宅转化率明显较高。尤其是对2000万以上住宅,客户对高总价住宅购房意向较为坚定。此类产品以大平层及别墅住宅为主,集聚在海淀、朝阳、丰台等配套资源优质、互联网等产业发展活跃的区域。这些片区购房客户基数较大,购买力较强,尤其是互联网“新贵”群体,极大支撑了豪宅市场。

调研显示,从家庭结构来看,单身人群已成为北京常住人口重要组成部分,但已婚家庭看房比例显著高于未婚群体。目前。北京购房主力还是以35岁以下的年轻家庭、且以已婚育家庭为主,且更倾向于购买大户型产品,尤其是青睐四室以上产品的客户占比明显偏高,达到34%。

值得注意的是,在2022年最新发布的北京第三轮土拍中,大部分地块不再把“90/70”户型限制作为刚性约束之一,此举更多是为多人口、多孩家庭考虑,让新房供给可以更好地满足改善性需求。可以预测,未来北京市场的大户型产品竞争将更为激烈。(中新经纬APP)

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(责任编辑:常丹丹 HO016)
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