观点直击丨新希望服务：收并购更加冷静 看重标的与公司的契合（实录）

观点网 往年业绩会仅出席4位管理层的新希望(000876)服务，今年将人数扩增至5名。作为新希望地产常务副总裁的武敏，出席新希望2022年业绩会，实属首次。

2022年度业绩会，除首席执行官陈静、首席财务官陈江两位熟人外，新迎该司联席主席武敏、首席客户官吕斐然以及联席公司秘书李红佳三位生面孔。

其中，武敏在3月22日新希望服务的人事变动中，从执董升任为董事会联席主席；李红佳则是接替赵晓星的职务，成为新任联席公司秘书。

观点新媒体观察到，刚获委任的武敏已然坐在了本次业绩会的“C位”之上，其“选择”回答的问题更多与新希望地产相关；而陈静回应的则还是集中在新希望服务企业策略、业务开展、收并购机会及派系政策方面。

偏安西安

“小而美”的新希望服务，交出了一份较为美好的全年业绩。根据新希望服务披露的2022年财报，其利润表主要项目均较上期有所提升。

2022年全年，新希望服务营收11.39亿元，同比增加23.1%；期内毛利为4.31亿元，同比增加14.5%，归母净利润为2.03亿元，增加8.8%。

其新希望服务曾在去年3月的业绩会中表示，预期毛利率短期会维持在40%水平，而2022财年数据显示，其毛利率同比微降2.8个百分点，至37.9%。

从收入构成的维度上看，2022年，新希望服务的物业管理服务和生活服务的收入占比合计达到69.5%，前者为4.88亿元，同比增长53.94%，后者则录得3.03亿元，较上期增长19.76%。从毛利层面看，上述两项目同样贡献了全年数据的6成。

由此不难看出，新希望服务的物业服务和生活服务已成为该司驱动业绩增长的两个核心。两项业务收入增速的提升，一方面缘于第三方面积的快速增长，另一方面也来自新希望地产项目交付后带来的管理面积输入，叠加去年完成对明宇环球51%股权收购且在本期并表。

观点新媒体了解到，西南区域仍是新希望服务的营收核心及布局在管的区域。年报数据显示，截止于2022年末，其在西南区域录得营收6.66亿元，同比增长26%，占收入比例58%同比增长26%；而华东区域的收入占比仅次于西南，录得2.84亿元，同比增长12%。两区域的营收占比累计超7成。

值得一提的是，新希望服务仅用一年时间就实现西南区域在管面积同比增长近一倍。

报告期内，该司签约项目共235个，签约管理面积为3610万平方米，较上期增长37%。其中，在管项目191个，在管面积为2882万平方米，同比增长77.8%，过半的在管面积位于西南地区，达1594.3万平方米，同比提升98.3%，该区域占总在管面积的55.3%。

对于2023年的业绩指引，新希望服务首席执行官陈静指出，2023年新希望地产将有300-400万平方米的在管面积输入，叠加2022年完成市拓的超500万平方米规模，都将在2023年产生价值，而收并购方面，则会继续寻求合适标的。

陈静续指：“对于收并购，公司也会更加理性。现阶段的标的选择，看重在企业文化、公司管理模式方面的契合，尽可能地降低未来在融合方面的压力，来确保融合后的业务是1+1>2的格局，降低并购后带来的风险。”

虽然管理层对外表态上，仍对寻求收并购抱以积极态度，但实际在去年5月，新希望服务在确定1.8亿元接盘上市遇阻的明宇商服后，就主动将战略收购及投资款项从5.53亿港元下调至4.35亿港元，削减幅度达21.33%。

对于收并购款项的减少，管理层认为是出于自身发展战略的考虑。据介绍，这部分减少的20%左右的资金，其中5%用于运营资金， 10%用于对生活服务业务的强化。

新希望服务在年报中也指明，得益于去年4月完成的对明宇商服的收购及市场外拓，使得报告期内，公司在成渝都市圈的外拓在管楼面面积占总外拓在管楼面面积的45.7%，同比增长127.2%。

从完成收购后主动下调收购投资款的行为不难看出，新希望服务并不采取通过快速扩张并购而做大规模的策略，而是寻求将已完成并表的资产逐步吃透，产生持续效益。

美好背面

相对于较为美好的核心业务外拓速度、收并购的资产以及未来新希望集团、新希望地产能够给予新希望服务的支持，其来自关联方应收款项的提升、低于行业平均增速的非业主增值服务却显得不那么美好。

在2022年，新希望服务贸易应收款项累计3.24亿元，较上年同期增长71.57%。其中，来自关联公司的应收款项快速上升，同比增长114.07%至1.06亿元，而该项数据在2021年仅为4923.3万元。

新希望服务在业绩会中解释了应收账款增长的原因。管理层指出，整个应收帐款中，7500万元为并购并表明宇商服所带来，自身增长带来的应收帐款的增长只有6500万元，处于可控区间。

在来自关联方应收款项方面，“截止到2022年，关联方欠公司余额是1亿元，只占到整个应收帐款余额不到1/3，在当下而言，新希望地产较为健康，回款工作均在正常开展”，新希望管理层回应道。

据观点新媒体观察，目前新希望服务的在管项目中，超6成仍依赖于关联方的输入。但去年第三方外拓速度明显，较同期增长188.39%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

截至2022年末，新希望服务在管项目2883万平方米，其中1542万平方米来自关联方输入，1341万平方米为第三方市场扩展项目。目前，第三方市拓项目在管面积占比为46.51%，与头部物企超6成的市拓项目水平，仍有差距。

快速增长的第三方市拓项目，也使得新希望服务该财年的毛利率及净利率较上期有所回落。

2022年财报显示，新希望服务净利率从2021年的20.2%下降到17.8%，毛利率则是下滑至37.9%。管理层提及，2022年外拓项目的毛利率普遍集中在10-20%的区间。远低于目前毛利率水平。

近无成的第三方市拓项目，未来将会进一步压缩新希望服务毛利率空间，同样也考验着该司对外拓项目的持有运营能力。

而对于非业主增值服务的“滞后”发展，新希望服务坦然面对了自身短板，从回应内容上看，侧面反映了该司目前的经营策略是先把物业管理及生活服务两大营收项目做好。

新希望服务首席客户官吕斐然表示：“公司的生活服务业务虽然暂时在收入和毛利的贡献上没有达到55开情况，但已与物业管理形成双轮驱动，侧面反映了未来在生活服务上的潜力和我们的想象空间。”

根据新希望服务未来的发展策略，将从两个维度开展生活服务业务，一方面为以资产打理为核心的资产增值和保值业务；另一方面则是以新零售和新食主义团餐业务为核心。

实际上，新希望服务背靠着新希望集团，有着在食品端的供应链优势。2022年，该司在团餐零售这个细分赛道，营业收入为1.06亿元，毛利率在23.5%水平。

新希望管理层预计，2023年，团餐零售业务在不包含收并购的前提下，将为公司带来40%的增长。若能够在该业务中有收并购项目落地，也会持续地加快业务成长。

以下为新希望服务2022年度全年业绩会问答实录：

现场提问：请问公司三年业绩指引是什么？

陈静：关于未来的业绩指引，在成都的城市选择了进一步的深耕，也看到了成都在未来增量市场上相对不俗的表现。从物业服务的维度，站在2023年的当口，看到开发（新希望地产）依然有300、400万方的面积交付给我们，另外在去年已经取得了超过500万方市拓规模的获取，这些规模在2023年本来也会产生它的经营价值。

现场提问：2022年公司下调了收并购金额，是否意味着公司已逐步放弃收并购，在增大公司在管规模方面，新希望服务未来将通过何种方式，一级市场的估值现在多少，潜在标的体量多大？

陈静：关于收并购目前行业的情况和看法，确实在2022年做了一些金额的调整，调整了15%，其中5%用于运营的资金，另外还有很重要的10%是用于非常重要的生活服务业务的强化，所以这也是印证了自己的战略，但是我们并购的资金占比依然是募集资金占比最高的部分，公司对于持续保持对收并购市场的关注，以及择时寻找机会的观点一直都没有作出变化。

目前再回归到对于并购这个事情的考量，确实公司也会更加理性，更加客观的来看待并购标的，在选择层面，我们会非常看重大家在企业文化，在公司管理模式方面的契合，尽可能的降低未来在融合方面的压力，来确保我们的融合后的业务是1+1>2的格局，降低并购后带来的风险。

其次，我们也非常关注一些细分赛道，例如团餐等等，包括物业的其他细分赛道，我们要考虑双方在能力上的协同，不是单纯的只看待在规模上的增长，我们也希望它能够呈现出多维度的助力。

第三，因为新希望服务一直在讲深耕，讲管理密度，讲管理效能，所以我们也会非常的关注区位，关注密度，关注它的一些增值潜力等等，所以，总结一下，我们还是会对并购市场保持高度的关注，也会对于理性选择这件事情的前提条件层面去做更多的分析，来确保一旦有并购，它就是真实的能够为企业发展带来长久助力的。回到一级市场估值情况，我们也会非常客观的尊重市场目前的情况，尊重它的市场价值和增长的逻辑，目前市场的估值在8-15倍左右的区间。

现场提问：请问公司2022年的应收帐款回款情况如何，未来对于应收帐款的管控是否有什么举措？

陈江：2022年，公司的应收帐款余额是3.25亿，从2021年1.9亿增长了接近1.35亿的量级，这个数字看起来比较庞大，但是实际上，整个公司的应收帐款来讲，我认为是非常健康的。

第一、从内部结构来看，今年整个应收帐款有接近1.35亿的增长，其中有7500万是由于明宇的并购并表带来的应收帐款的增长。新希望服务自身增长带来的应收帐款的增长只有6500万，整体来讲是非常健康的状态。同时对于明宇新增的并表的应收帐款，当时在并购的时候，在条款里面要求了转让方会用并购前的未分配利润确保这块应收帐款能够及时收回的，所以这个层面的风险比较可控，这个是客户结构的层面。

第二、从关联方来讲，截止到2022年，关联方欠新希望服务的余额是1亿，只占到整个应收帐款余额不到1/3，并且我们跟地产的回款，因为当下来讲，我们的地产非常稳健，所以回款也是正常的在进行。在期后，我们关联方的回款已经有3000多万了。从周转天数来讲，剔除明宇并表带来的应收帐款的增长，包括关联方来讲，整个应收帐款的周转天数2021年是不到70天，69天，2022年是70天的水平，是保持非常平稳的状态。

回到应收帐款在周期下的管理来讲，从目标设定层面，今年旗帜鲜明的提出，以支定收确定项目收缴率的目标。对于组织绩效和个人绩效层面，今年持续加大了在经营单元的应收帐款回收比重的组织绩效的考量，对于一线的同事们，我们也在风险加大的周期下，去拆分出了一部分，驱动薪酬体系的变革，把过去的固定的薪酬变成为跟应收帐款的收回挂钩的薪酬，进一步降低公司的风险。

现场提问：请问公司增值服务是怎么展开的，后续规划和目标如何？

吕斐然：新希望服务2022年整体的业绩来看，生活服务虽然暂时在收入和毛利的贡献上没有达到55开的情况，但是基本上已经跟物业管理形成了一个双轮驱动的格局，这个是大家都有目共睹的。实际上，从另外一个侧面反映了未来在生活服务上的潜力和我们想象的空间。

新希望服务未来会进一步的结合到我们整体城市发展的机会，包括政府的政策，以及非常重要的就是我们新希望集团的企业特质，进一步在生活服务整个的端口发力。我们本身会进一步的加强城市密度，以及客户服务的密度，通过生活服务进一步链接B端和C端的客户。我们会从两个维度开展整体的生活服务业务：第一、会以资产打理为核心的资产增值和保值业务。第二、以新零售和新食主义团餐业务为核心的生活安心尊享，通过两个维度的发力。