年报解读 | 保利物业：营收利润双增，发展势头积极稳健

文 | 研究员 陈悦

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2023年3月29日，保利物业披露了公司2022年全年业绩公告。

据企业业绩公告披露，截至2022年底，保利物业营业总收入达136.87亿元，同比增长26.9%；毛利约为25.74亿元，同比增长27.8%，毛利率约为18.81%；年内溢利约11.33亿元，同比增长约30.1%，净利率约为8.3%。在大物业战略布局下，报告期内，保利物业合同管理面积达7.72亿平方米，新签约第三方项目中，单年合同金额达千万级的项目数量达35个，市场竞争力进一步加强。在激烈的市场竞争环境下，保利物业通过聚焦内生式增长，坚持深耕策略，以良好的品质口碑赢得市场。2022年，保利物业各项核心数据逆势增长，发展势头积极稳健，向十四五战略目标扎实推进。

2022年，对于物企而言市场波动的影响较大，物企营收增速放缓，盈利能力普遍下滑，韧性、稳健、长期主义、高质量发展成为高频热点内容，在规模化发展过程中，经营向好的企业均表现出极强的战略定力。保利物业持续推进“大物业”战略，发展规模进一步突破，截至2022年12月31日，保利物业已经进入全国29个省、直辖市与自治区的210个城市，合同管理项目达到2721个，在管项目2089个，项目业态覆盖住宅社区、商业及写字楼、公共及其他物业，全国化布局进一步扩大。

以能力促增长，呈现高质量发展

在复杂多变的市场环境下，2022年物业企业整体发展放缓，且呈现增收不增利的境况。时至3月底，已披露2022年业绩公告的上市物企近半数，以100亿营收为第一梯队上市物企分界线，保利物业以近137亿营收稳居第一梯队，并且从核心经营指标上看，保利物业呈现营收利润双增，营收增速达26.9%；毛利增速达27.8%，在第一梯队中增速第二；净利增速达30.1%，在第一梯队中增速第一。

据克而瑞物管统计，在已披露2022年年报的30余家上市物企中，保利物业作为唯一一家利润增速大于规模增速的物企，呈现出增收且增利的积极发展态势。保利物业践行长期主义发展路径，不断深化高品质、高质量发展道路，并且以自身的发展为行业下一个发展方向提供思路，即从机会增长转向能力增长。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

2022年，保利物业良好的成绩单源于多方能力的强化和提升。如在规模化发展中，坚持核心深耕、有密度的扩张；在业务发展上，聚焦优质核心业态，持续提升专业化、产业化能力；在项目管理上，全面开展精益管理，以“品质改善、管理提升、经营增长、服务可视、团队稳定”的钻石模型，树立管理标杆项目；在组织管理上，强化专业能力和垂直能力建设，以长效激励体系，激发团队战斗力。保利物业通过多维能力强化，在规模化、高质量发展道路上走得越来越稳。

营收稳健增长，呈多元均衡发展

营收实现136.87亿元，保持稳健增长。保利物业始终坚持十四五的战略方向，践行“持续深耕、全面精益、加速数字化赋能”的核心经营策略，实现营收稳健增长。据年报数据披露，保利物业2022年营收达到136.87亿元，对比2021年营收107.83亿元，增长了近30亿元，同比增速达26.9%，近三年复合增速达31.88%，展现高稳定性发展。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

多元营收结构，均衡发展。保利物业始终以“物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务”三大板块为主，在市场化发展中，不断强化服务能力，使营收结构呈现多元、均衡态势。

三大业务并进，呈现6：2：2结构。从2022年营收结构上来看，物业管理服务收入占比约62%；非业主增值服务收入占比约16%；社区增值服务收入占比约22%，收入结构与2021年对比，基本保持稳定状态。

其中，物业管理服务是主要收入来源，收入达到84.28亿元，较2021年66.70亿元增长了17.58亿元，同比增速约26.36%，在总营收中占比达到62%。得益于在管项目面积的扩大及在管数量的增长。

其次是社区增值服务，收入达到30.64亿元，较2021年23.01亿元增长了7.63亿元，同比增速约33.15%，在总营收中占比提升到22%。主要得益于：管理规模扩张和服务用户的增长，叠加优质基础服务带来的客户黏性，为社区增值服务带来良好业务基础；以及社区零售、美居服务、空间运营、家政服务、车位服务等垂直产业服务能力的不断提升。

非业主增值服务占比约16%，收入达到21.95亿元，较2020年18.11亿元，同比增长约21.17%。主要由于向物业开发商提供案场协销服务项目数量的增长，写字楼租金收入的增长，以及其他非业主增值的稳定增长。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

保持住宅规模优势，发力商写、全域服务。据企业年报披露，2022年保利物业物业管理收入来源拆分为住宅、非住两大类别，收入占比达6：4。

保利物业聚焦深耕住宅、商写、公共服务三大核心，从住宅、商写、公共及其他物业三个类别来看，均保持稳定增长，2022年住宅物业管理收入达50.87亿元，占物业管理收入的60.4%；商业及写字楼收入达12.80亿元，占物业管理收入的15.2%；公共及其他收入达20.62亿元，占物业管理收入的24.5%，商写、公服业态的营收增速分别达41%及26%，三大业态并重的发展路径更加明显。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

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体系内体系外双驱动，内外营收比达6：4。物企稳定持续发展来源于母公司强有力的支持，及市场化拓展，在竞争环境日趋激烈的情况下，保利物业母公司的支持表现出了高质量、可持续性，结合保利物业自身的竞争优势，不断强化的市拓能力，为营收的稳定增长带来高确定性。从物业管理收入来源看，2022年保利发展贡献收入达51.63亿元，占物业管理收入的61.3%；第三方贡献收入达32.66亿元，占物业管理收入的38.7%。

且报告期内，保利物业新中标第三方项目单年合同金额27.7亿元，第三方物管收入同比增长42.4%，第三方物管收入贡献持续攀升。

在管规模达5.76亿㎡

市拓强劲，策略清晰

在大物业战略牵引下，保利物业管理规模稳定增长。截至2022年12月31日，保利物业合同管理面积增至7.72亿平方米，增长了1.15亿平方米，同比提升约17.6%。合同项目数增至2721个。在管面积约5.76亿平方米，增长了1.11亿平方米，同比增长23.8%。在管项目增至2089个。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

市拓强劲，第三方占比超60%。从管理面积来源上看，在管面积中保利发展贡献2.23亿平方米，占在管面积的38.7%；第三方拓展面积3.53亿平方米，占在管面积的61.3%。在合同管理面积中保利发展和第三方拓展占比约为4：6。保利物业发展的稳定性，来源于大股东保利发展控股的稳健发展，给物业带来了持续优质的业务增量，另一方面，不断强化的市拓能力和清晰的拓展策略，为其高质量发展奠定基础。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

以“深耕”为拓展核心策略，有密度的扩张。在稳定规模增长下，保利物业的市场拓展坚持“深耕”的策略，保持有密度的规模扩张。加强核心城市、核心业态与优质资源的三大深耕策略，不断提升拓展质量。

在深耕区域方面，聚焦优质城市，通过发挥多业态协同拓展优势与加大核心城市拓展力度，实现核心区域的密度提升，业务布局加速向核心城市集中，达成有密度的规模。

在深耕业态方面，聚焦商办、公建、城市服务等多个优质业态，打造细分业态规模优势，巩固非住业态领先优势。截止2022年末，非居项目签约占比达88.3%。

在深耕优质资源方面，2022年保利物业率先提出“装配式”服务模式，贴近细分行业场景进行标准化服务设计，同时基于服务模块化解构，升级差异化服务能力。在垂直服务领域，为客户提供因需组合的“装配式”服务。年报显示，年内新签约第三方项目中，保利物业单年合同金额千万级的项目数量达到35个，单年合同金额占比达到50.0%。

强化市拓能力建设。2022年，在自身品牌优势和经营管理能力之外，保利物业从拓展人员能力、中后台赋能、拓展协同效应上，增强了市拓能力建设。针对拓展团队，开展全方位专业培训，并以标志性项目作为培训基地，提升拓展人员的实战能力；升级拓展中后台，提供全业态拓展工具包，对于不同细分业态提供差异化的服务方案赋能，精准适配客户需求，提升拓展效率；重点项目跟进上，由高层管理者挂帅，加强拓展联动性。

社区增值产业化发展，有质增长

挖掘社区增值服务发展潜力，发挥客户资源优势，聚焦产业化发展。保利物业社区增值服务主要包括美居服务、社区零售、车场管理服务、空间运营、社区便民及其他服务五大产业。

2022年保利物业社区增值服务收入达30.64亿元，同比增长33.1%。从收入贡献的整体结构上，表现较好的分别是社区零售、社区便民、美居服务及车场管理服务，其中美居服务收入达5.58亿元，同比增长38.5%；社区零售收入达9.08亿元，同比增长88.4%；车场管理服务收入达3.25亿元，同比增长8.0%；社区便民及其他服务收入达9.45亿元，同比增长26.1%。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

社区增值服务盈利能力强，呈现有质增长。报告期内，社区增值整体毛利达9.79亿元，对比2020年毛利5.29亿元，近倍数增长，并且2022年毛利率增至31.95%，毛利率在保持高位的情况下，稳步增长。

数据来源：企业年报，克而瑞物管华南区域整理

推进社区增值服务产业化发展。物业管理在社区增值服务上的优势主要依托庞大的业主群体资源和业主粘性，保利物业在社区增值服务上，通过对业主需求的把握和精确定位，优化产品供应链，以求将社区增值服务作为新的盈利点。2022年，保利物业充分发挥物企优势，聚焦核心产业能力建设，贴近社区场景及业主需求，升级社区零售、美居装修等领域核心产品升级，实现专业化、垂直化发展。

通过产业能力与社区场景结合，推进垂直化产业打造升级。在社区中建立前置仓，聚焦米粮油等刚需重货，推出30分钟上门送达模式。目前，在全国已建设前置仓628个，打造多个千万级爆品。

上线业内首个一站式房屋全托品牌——保利托房，联动美居、家政等服务，将点状的经纪业务交易升级为长周期以房屋资产为核心的一站式服务，为业主提供房屋市场咨询、托管、养护、租售以资产为核心的一体化服务。首家门店广东佛山紫山店营业一周取得钥匙委托量，达到传统中介服务商3个月的委托量，试点租售业绩市占率商圈第一。通过强化客户服务体验改良传统商业模式、优化产品盈利模型，促进社区增值服务焕发出新的产业竞争力。

开创城市服务新模式

在城市服务上，保利物业将城镇全域升级到城市全域，开创超大型城市服务新模式。保利物业发挥公服赛道优势，以单个项目为原点，通过深耕、拓展，实现区域和业务的叠加，构建全域化服务。保利物业不断强化基层治理能力，城市服务产品及服务体系，逐步从镇域、市域发展到全域治理，以5G服务产品为主，持续构建城市服务能力。

以浙江西塘镇为例，保利物业服务的范围已从西塘镇走向嘉善县，直至辐射覆盖嘉兴市，全线服务收入规模稳步增长，实现可生长的嘉兴样板。在此基础上，更以广州塔景区项目为代表，延伸出海珠样板，实现全域服务模式从城镇走向城市的可复制和迭代升级。

以广州海珠区为例的城市全域服务新模式

2022年，保利物业在广州海珠区拓展了包括广州海珠国家湿地公园、海珠区文化广电旅游局、海珠区体育馆等在内的一批项目，涵盖城市景区、产业园、行政办公楼等多元业态，区域在管项目超35个，单年合同金额超3亿，区域项目密度大幅提升，成功开创了超大型城市全域服务新模式。

小结

在物业管理行业新的发展形势下，规模化发展依然是主旋律，并且趋向高质量增长和经营效率的提升。2022年，保利物业依然践行“持续深耕、全面精益、加速数字化赋能”的核心经营策略，在“大物业”战略下，保持以住宅、商业、公建三大业态为主要发力的方向，持续深耕，做优品质，同时在产品体系和标准的梳理上愈加清晰，推出“亲情和院”“四时雅集”“东方礼遇”“星云企服”和“镇兴中国”五大产品服务体系，打造差异化的服务特色，持续深化服务与品牌的协同。未来，保利物业将在聚焦深耕的前提下做规模化、高质量、品质化发展，在“攻坚市场，登高品质，提效运营”领域持续发力，树立好央企发展的旗帜。

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