每年出血几万块，痛并欣慰着…

最近中央一声号令，各地方救市政策频发。

一线，特别是北上，破天荒跟随出台“认房不认贷”。

这是2010年以来首次调控放松，13年政策趋势线被打破，具有重大历史意义。

更多二三线，早已“应放尽放”，这次直接大张旗鼓喊在明面上，如郑州，不再对房屋买卖做任何限制，甚至还实质上启动了“鼓励买房”的措施。

声势闹这么大，有小伙伴又慌了。

历史经验告诉他们，政策力度这么大，可能房价又要涨一波，不管刚需、改善还是纯投资，都怕踏空，焦虑ing…

最晚从19年起，力哥文章里就说过无数次买房底层逻辑已经或即将发生根本性改变。

政策因素、金融因素、土地因素都不再是未来左右房价涨跌的核心因素。

核心就两字：人口。

一看人口总量能否维持代际平衡，现在看显然不能，新韭菜越来越少，房子却越来越多，供求关系必然发生根本性改变，这就注定了绝大多数房子未来只有下跌命运。

二看越来越少的新韭菜，会报团取暖集中到哪些城市去。

毫无疑问，但凡有能力找到收入还不错的工作，年轻人一般都更倾向于各种资源最集中的一线，其次强二线，普通二线，最次弱二线。

连弱二线也上不了，只能在县城上车的，很多也已预感到这房子是烫手山芋，以后是个雷，但孩子要上学，自己要改善居住环境，也没得选。

说白了，越来越多人已意识到，过去20年房地产红利期已结束，中国房价整体基本见顶。

这种预期，很难再靠政策刺激改回来。

投资有个基本理念，敢于放杠杆买优质负债，尽量避免加杠杆买劣质负债。

劣质负债就是买了钱会越变越少的消费，比如车贷、消费贷、装修贷（自住）。

优质负债就是买了钱会越变越多，房贷最典型。

但如果房价长期看涨不动，甚至还有较大下跌风险，再贷款买，哪怕利率首付再低，也是飞蛾扑火。

有些二线，虽然还有虹吸效应，房价未来还有上涨可能，但如果预感空间不大，下手前也会抖三抖。

这还是自住，纯投资更慌。

即使乐观预计，未来中国经济企稳回升，用更长时间总量赶超美国（比如2040年），房价则需更长时间积攒上升量能，比如30年才能翻番，摊到每年只有2.3%，加上1%-2%租金回报率，充其量不到4%。

但这和不到4%的储蓄险利率不同，后者无其他任何成本，直接无风险躺赢。

房子有持有成本，物业费、水电煤、装修折旧、维修，二次装修，早晚要来的房地产税，还有房子租不出去的空置风险，以及找租客、维系房屋、收房租等麻烦事。

成本高度确定，长期收益却不确定，所以我才说，自住没办法，正好国家现在各种政策鼓励，有钱有需要就上吧。

纯投资别瞎搞，认准一线上车，增加一点确定性。

上不了一线，强二线中，成都和杭州公认最具新一线潜质，勉强也能上。

现在想用放松一线激活二三四线，本就是饮鸩止渴的权宜之计。

一线不缺真实需求，稍一放松，需求立刻炸，但过去一线先启动，带动二三线跟涨的逻辑，已不成立。

存量博弈时期，各城市纯竞争关系，一线放松，必然抢夺二三四线潜在购买力，加速抛售潮，前几天还有苏州朋友问我，上海放松了，想把苏州房子卖了上车上海，可乎？

苏州是能挤进TOP10的强二线，尚且如此，无论其他。

但一线不放松也不行，继续最严政策，郊区和市区老破小都撑不住。

不像股市，4、5年慢熊搭配1、2年疯牛，来回来去俯卧撑，现在楼市是明牌，可预见到，一线放松后，成交回暖，进一步刺激政策会放缓（比如取消限购），激素不能连着打。

更多二三四线，情绪流走一波后，很快会重陷低迷，地方没得选，只能加码打激素，包括但不限于：

1、阶段性买房免税/退税；

2、阶段性购房补贴；

3、进一步下调利率和首付，公积金最低可能降到2.5%，商贷最低可能降到3.5%，首付底线20%。

部分二三线能稳住，更多小城镇，往死里打激素都没用了。

……

扯远了，本来只想带一嘴宏观，主要想讲微观——物业费。

看到N个小区群整天叽叽喳喳，吵吵闹闹，我总结了下，发现现阶段，业主、业委会和物业公司之间的三角关系，是一个无解难题。

很多业主不信任业委会，觉得手里有权，肯定串通物业，蛇鼠一窝，只拿钱不办事。

但业主想改善小区状况或维修房屋设施，又不得不委托业委会监督执行。

业委会成员，有不为私利，真心为小区办实事的，也有退休闲得慌，权力欲爆棚，觉得自己付出那么多，私下拿点也正常的。

部分业主的不信任和激烈反对，会伤了前者心，心灰意冷退出，劣币驱逐良币，留在业委会的，可能就是想搞点权力和小恩小惠，更搞不好。

物业和业主本是雇佣关系，但多数业主工作繁忙，不关心小区公共事务，少数关心的则互不信任，各说各话，一盘散沙，不少还缺乏基本法律法规素养，不知如何正当维权，容易导致两个问题：

一是账目不清，滥用物业维修基金，小区公共收入（停车费、电梯广告费、配套商业房租等）可能没全进小区公共账户统一管理，拐弯抹角进了物业口袋。

二是各种维修翻新改建，只要有居民反对，按流程只能退回再议，或业委会卡着钱不通过，物业说我们也没办法，结果服务得过且过，麻烦事能拖就拖。

比如我们楼外墙漏水问题，从去年拖到今年，暴雨都不知下了几回，还是没有执行。

原因很简单，整栋楼维修需要动用物业维修基金，具体操作上要物业公司找三方公司给方案报价，然后比价筛选，但三方公司给的报价可能高于市场价（部分溢价可能是给物业的回扣），有懂行的居民就会提出异议。

即使价格公道，还可能有业主反对，要么觉得施工安排不合理，要么觉得有些材料多余。

还有家里不漏水的，就觉得物业维修基金给别人家用，自己啥好处没捞到，就找各种借口反对。

知人知面不知心，受几千年厚黑学影响，总有些人内心阴暗，见不得别人好，当面一套背后一套，喜欢干损人不利己的事。

这世界，盼着你好的人没几个，乐见你笑话的人一大把，懂的都懂。

说到底，业主各怀私心，人心不齐，物业多一事不如少一事，非要多事就想趁机捞点啥。

夹在中间的业委会，又要和物业斗智斗勇，又要受部分居民质疑（工作效率低，怀疑收好处了），只能受夹板气。

难道问题就无解吗？

我想看看发达国家咋处理。

欧美过去习惯住大house，个人自扫门前雪，很少我们这种几百上千户人家挤在一起的公寓住宅（apartment）。

但地少人多的日本多数国民和咱一样，挤在上下左右都是邻居的公寓楼里，日本物业管理水平出了名的好，东京四五十年房龄的老房子，看起来还很新，咋做到的？

我查了相关资料，大概这几条：

首先，日本公寓的物业费和物业费修基金收得非常高，这是最根本原因。

巧妇难为无米之炊，如果物业费很低，甚至都收不上来，物业公司绝不可能提供多么优质的物业服务。

看看身边高档小区和老破小的绿化维护水准，一眼就能看出天壤之别。

再看看站在门口的保安，高档小区都是制服笔挺的小伙子站在岗亭上，对路过车辆敬礼。

老破小则普遍是退休大爷穿着皱巴巴的制服，坐门卫室里听收音机。

服务水平高低，首先由服务价格决定。

不能要求别人赚着卖白菜的钱，还操卖白粉的心。

老旧小区想提高物业服务水平，首先要提高物业费。

但，难于上青天。

首先，住在老破小里的居民，价格敏感型比例本就高，即使物业服务再好，也希望物业费能拖就拖的也不老少。

这种居民还希望他同意提高物业费，太难了。

即使经济条件没那么拮据，人也有锚定心理，过去按这个标准收费，现在要涨价，总是不舒服，进而对物业服务各种挑剔。

本就因为缺钱，服务才跟不上，你却要求服务水平上去再同意加钱，那就无解了。

物业手里就这么点钱，自然得过且过。

这波下跌明明白白我的心：哪怕一线，跌最狠的也是郊区和市区老破（老破大一样跌），市区小区界面新、物业服务好的品质次新，基本没怎么跌，也很少有人抛。

但一线和少数强二线市中心就这么点地皮，全建成区，未来能建新房的土地必然越来越少。

况且不管房子多新，日积月累总会变旧，很多人以20年前新房今天很多惨不忍睹，推测现在买的新房，20年后也会遭人嫌弃。

存量博弈时代，不仅指人口，优质房源小区，同样进入存量博弈时代。

长期看，小区面貌如何，三分靠前期建设，七分靠后期保养，保养靠物业，物业费太低，小区面貌不可能好，从而严重影响房价长期上涨空间。

上海很多老小区物业费才1元甚至几毛钱每平米/月，但新房物业费动辄5-8元，贵的要12元，给业主提供免费健身游泳等会所服务，一套120平三房，每月物业费近1500元，一年近2万，痛……

物业费定这么高，很重要的原因是政府限价，开发商只能挖空心思堤内损失堤外补，靠自持物业后期高收费回点血。

反过来想想，物业初始收费低，小区服务很难搞好，初始收费高，也可能摊上不负责任的物业，但可以炒掉，换个更靠谱的物业，想把小区搞好时，不至于手中没钱，有心无力。

小区物业收费高，短期看，可能觉得亏得慌，年年出血，但如果是一二线品质住宅，优秀物业带回的房屋溢价，很可能远高于物业费。

这样想，又比较欣慰了~

其次，日本物业普遍采取“防患于未然”的服务理念。

物业服务无非两大块，一是日常保洁保安，绿化养护，二是大修大补。

前者用物业费（管理费），后者用维修基金（修缮费）。

房子风吹日晒雨淋，时间久了早晚有各种问题，像外墙脱落或变色，电梯故障，下水管堵塞，窗户漏水等。

我们的物业，是出了问题，居民报修，再去解决，小毛小病容易越拖越大，后来要大修费用昂贵，就开始各种扯皮，居民自然情绪炸裂。

日本是一栋公寓楼建成交付后，业委会就和物业公司共同商定一份长达50年的公寓维修计划表。

多久检修一次屋顶防漏系统，多久保养一次外墙，多久疏通一次下水道，多久检修一次电梯，多久必须换电梯…

哪怕下水没有堵，只要到点，就一定要疏通一次，就不至于每次下暴雨积水才发现下水堵了。

到了约定时间节点，物业提前通知业委会开会审核，批准预算，就开干了。

一切都是事先说好的，而非突发的、零星的问题，就不容易扯皮。

这是中国物业最该向日本同行学习的地方。

但还是那个问题，这么多维护保养都要钱，像换电梯这样的大额开支，提前就要确定收好，不能到换了再收。

日本那边修缮费也是要不断出的，我们这边建成时，开发商和购房者两边一起交了笔物业维修基金，后续就没了。

时间久了，很容易入不敷出。

第三，是有关规定和社会理念不同。

日本社会，比咱们更看重面子，表面上和和气气你好我好，所以要维修时，费用全楼平摊是社会共识。

但我们这边，一楼业主很可能不愿承担电梯维修更换费用，也不愿承担屋顶防漏工程费用，觉得和我无关，我干嘛出钱？

在我们这儿，这种吵闹见怪不怪，但在日本，一楼的要敢这么说，直接社死。

第四，日本公寓楼普遍没国内规模那么大。

经常出国的小伙伴可能知道，国外很少有中国这种四条马路中间，全被围墙围起来，能住几千号人的巨型小区，里面小河假山庭院儿童乐园一应俱全，搞得像公园一样，超奢侈。

人家一两栋楼可能就是一个小区，一个物业。

人多嘴杂，在小区公共议题上，人家更容易达成共识，我们更容易出现内耗。

最后，日本物业已是一个高度成熟的市场，东京有3000多万人口，但物业管理公司，主要就那4、5家，全是历史悠久，信誉卓著的大公司。

发达国家全是高度讲究信用的社会，日本也是。

本来物业收费就高，再搞各种偷鸡摸狗的事，砸了自己招牌，划不来的。

这种信用不仅体现在物业公司和业主之间，也体现在业主之间，以及业主和业委会之间，所以矛盾也少得多。

其他方面，我们暂时没法拷贝，唯一能做的，就是买房时，尽量别选物业费太低的，你以为贪到了便宜，以后自己住了各种憋屈，房子还卖不出好价钱。

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