中期业绩解读 | 华侨城：强化精益管理，提升市场竞争力

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华侨城坚持长期价值主义，持续探索可持续发展的商业模式，积极探索房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式和构建旅游业务“两核三维多点”新发展格局，顺应经济发展需求与国家战略方向，顺应行业发展趋势，致力于在旅游业务和房地产业务上创造更大的商业价值。

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营业收入规模增长，加强流动性管理改善资本结构

2023年上半年华侨城实现主营业务收入194亿元，同比上升19%；实现净利润-14亿元、归母净利润-13亿元。其中：旅游综合业务收入103亿元，占比53.02%；房地产业务收入91亿元，占比46.76%。而主营业务出现亏损的原因主要是：一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，华侨城部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降。二是为适应市场环境、加快销售去化，华侨城对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损。三是其他因素导致企业业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

为确保现金流安全稳定，华侨城坚定贯彻落实“以销定产”“以收定投”的策略。截至2023年6月底，华侨城货币资金较期初增长27亿元达到443亿元，占总资产比例超过11%，现金短债比2.05；经营性净现金流0.9亿元，较去年同期有所改善，为企业紧跟市场趋势、适时补充优质资源创造了条件。

华侨城把握融资环境改善的窗口机遇，持续通过长短期债务置换推动企业资本结构改善。截至2023年6月底，华侨城资产负债率为75.91%，较上年年末增加1.52个百分点；流动比率1.68，较上年末增加0.06；速动比率0.45，较上年末增加0.03。华侨城有息负债总额1343亿元。其中有息负债以中长期负债为主，短期借款及一年内到期非流动负债占比12%，长期借款及应付债券占比88%。截至2023年6月底，华侨城期末融资余额1343.1亿元，其中银行贷款为1070.0亿元，占比79.7%；债券62.6亿元，占比4.7%；非银行类贷款117.3亿元，占比8.7%；基金融资60.6亿元，占比4.5%。

图：华侨城截至2023年6月底期末融资余额情况

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销售规模有所下降，强化精益管理提升市场竞争力

2023年上半年，华侨城累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售额227.7亿元，均较上年同期下降16%。华侨城坚定不移落实精益管理工作，开发、营销和运营专业化水平持续提升。

在房地产业务领域：一方面全力以赴，狠抓销售去化。华侨城不断提升营销管理能力，狠抓销售回款。同时，为应对市场形势，华侨城对部分房地产项目采取灵活的销售策略，加快推动去化回款。另一方面做优增量，夯实发展资源基础。华侨城秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，积极向“市”而生，锤炼市场竞争力，2023年上半年顺利拓展3个项目，获取佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区XDG-2023-10号地块住宅项目以及佛山市禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003地块住宅项目开发用地，合计新增土地面积34.08万平方米，计容建筑面积52.34万平方米，土地总价款62.26亿元。此外精益管理，提升项目开发管控能力。华侨城有序推进运营体系建设，在全面完成城市公司组建的基础上，健全与之适配的配套制度体系；加快落实产品和成本标准化建设，切实做到产品提质、成本受控。

在文化旅游业务领域，华侨城持续向市场提供丰富多彩的文旅产品，旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。一方面紧抓市场消费需求，创新文旅产品供给；另一方面强化IP运用，丰富游客体验；最后稳步推进项目拓展及成熟项目焕新。

在商业运营业务领域，华侨城推进商业运营业务专业化整合，对主要规模商业项目进行集中管理，并开展商业品牌库、战略合作品牌资源库和品牌联盟搭建，推进商业项目标准化管理体系搭建。

在物管业务领域，华侨城已布局全国56座城市，管理项目374个，较2022年末增加58个；管理面积共6215万平方米，较2022年末提升33%；同时深入开展降本增效专项行动，加强全面预算过程监控。

未来继续加大营销去化力度，做优做强文旅业务

华侨城以“优质生活创想家”为核心理念，以高质量发展为主线，将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合，优化企业形象，提升软实力。下半年的主要工作计划围绕下面几个方面：

（1）加大营销去化力度，强化现金流管理。华侨城始终把销售去化作为重点工作，下半年将继续保持营销热度，抓好市场窗口期，大力促进去化回款，积极推动存量资产变现。加强现金流管理，维持充足的现金储备，守住安全风险底线。

（2）把握行业复苏机遇，做优做强文旅业务。主题公园业务方面，深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园经典产品，提升游客接待量、游客满意度及效益水平。自然人文景区业务方面，围绕品牌、运营、营销、产品创新、业务拓展等方面，提升业务核心竞争力。酒店业务方面，完善酒店管理体系，提升自有品牌酒店运营管理能力，积极探索市场化发展路径。

（3）聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局。根据市场情况，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。积极发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用，多措并举推动优质资源获取，优化资源布局，进一步夯实主业发展空间。

（4）强化商业运营能力，提升物业服务质量。商业方面，加强文旅联动，强化商业运营管理能力，提升存量资产运营效率。物业服务方面，坚持可持续发展，落实“全面质量管理”思想，优化客服响应效率，持续提升服务品质和口碑形象，扩大品牌影响力。

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