年报点评07|华润置地:稳健发展,积极向大资管业务转型

2024-03-27 17:59:08 克而瑞地产研究 微信号

销售表现止跌回升,聚焦一二线城市,财务稳健、负债结构优化。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

【排名稳居行业第四位,销售去化面临一定压力】2023年华润置地实现签约销售金额3070.3亿元,同比增长1.9%。在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下,华润置地仍然实现了销售业绩的回升,全口径销售金额排名稳居行业第四位。企业整体去化率从2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%;2024年计划可售货值约为5308亿元,存量货值对全年计划可售货值的占比逐年提升,从2021年初的38%提升至2024年初的53%,未来需关注存量物业的去化。

【一二线城市投资占比超过9成,土地储备充足、结构优化】2023年华润置地新获取项目68个,新增土地投资权益地价1118亿元,总计容建筑面积1325万平方米、权益面积863万平方米,权益拿地销售比约为0.52,企业仍然保持着较强的拿地力度。新增投资中,一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%。截至2023年底,华润置地总土地储备建筑面积为6250万平方米,权益土地储备建筑面积4317万平方米,权益比约69%。企业的土地储备充裕、布局结构相对优质,可满足未来3-4年的发展需求。

【结算毛利率持续下滑,盈利水平仍处于行业高位】2023年华润置地实现营业收入2511.4亿元,同比增长21.3%;毛利润631.6亿元,同比增长16.3%。综合毛利率25.2%,同比降低1个百分点,净利率和归母净利率同比分别降低了0.7和1.1个百分点至14.9%和12.5%。企业在行业下行的情况下仍然保持着较强的盈利能力,但是其结算毛利率仍在继续下滑,较2022年的23%下降了2.3个百分点至20.7,未来利润率仍有可能继续承压。

【财务稳健、负债结构优化,融资成本维持行业低位】截至2023年底华润置地的持有现金为1143.4亿元,同比增加了17.3%;现金短债比1.78、长短期债务比2.61,同比分别提升0.19和0.07。净负债率则降低了6.2个百分点至32.6%,剔除预收款后的资产负债率微降1.7个百分点至58.4%。企业的负债结构有所优化,财务水平持续稳健,同时2023年底企业的加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%,维持在行业较低水平。

【积极向大资管业务转型,未来将其打造为第二增长曲线】2023年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位,持续巩固“3+1”一体化业务模式,为长期跨周期发展打下坚实基础。购物中心租金收入179亿元,同比增长29.7%。代建业务在全国新获取项目80个,期末在管代建项目338个,建筑面积约6393万平米。随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持,华润置地开始将资管业务明确作为主航道业务之一进行推动,积极向大资管业务转型,目标在“十四五”之内把资管业务培育成为企业的第二增长曲线。

01

销售

排名稳居行业第四位

销售去化面临一定压力

2023年华润置地实现签约销售金额3070.3亿元,签约销售面积1307万平方米,同比分别增长1.9%和减少8.3%。在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下,华润置地仍然实现了销售业绩的止跌回升,全口径销售金额排名稳居行业第四位,同时权益比例较上年提升1个百分点至70%。

销售的止跌回升,一方面是得益于华润置地聚焦一二线城市的战略布局,2023年一二线城市签约占比同比提升了4个百分点至91%,因此销售均价达到了23486元/平方米,同比提升11.1%。另一方面则是华润置地加快了推盘速度,2023年首开的64个项目的平均首开周期为6.1个月,同比减少了1个月。

2024年华润置地目标要维持行业前四的地位,计划可售货值约为5308亿元,其中计划新推的可售货值规模为2500亿元。从近年来企业的推盘计划可以看出,年初存量货值对全年计划可售货值的占比逐年提升,从2021年初的38%提升至2024年初的53%;企业整体去化率也从2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%,未来需关注存量物业的去化。

2024年2月,华润置地将原有7个大区重组为5个大区:原华北大区与原东北大区合并,成立新的北方大区;原华中大区的武汉公司、长沙公司划归原华西大区,更名为中西部大区;原华中大区的郑州公司划归北方大区管理。在这样的结构调整之后,2023年华东大区和北方大区是华润置地业绩贡献的主力,销售金额占比分别达到28.6%和23.6%。深圳大区和华南大区的销售贡献度也分别同比提升4.4和2.3个百分点至14.9%和10.8%。分城市来看,2023年华润置地业绩贡献TOP10城市的签约金额占比达58%(北京、深圳、成都、杭州、武汉、广州、苏州、东莞、上海和合肥),城市业绩贡献仍然较为集中。

02

投资

一二线城市占比超过9成

土地储备充足、结构优化

2023年华润置地新获取项目68个,新增土地投资权益地价1118亿元,总计容建筑面积1325万平方米、权益面积863万平方米,权益拿地销售比约为0.52,企业仍然保持着较强的拿地力度。新增投资中,一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%。此外,华润置地还在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取优质商业综合体项目8个。

截至2023年底,华润置地总土地储备建筑面积为6250万平方米,权益土地储备建筑面积4317万平方米,权益比约69%。其中,开发物业土地储备面积5245万平方米,权益面积3625万平方米,一二线城市面积占比同比提升2个百分点至73%;值得注意的是,2020年及之前获取的项目货值占比32%,存货去化需关注。投资物业土地储备面积1004万平方米,权益面积692万平方米,一二线城市面积占比与2022年持平为78%、购物中心占比71.5%,在建及规划中购物中心50座。整体看来华润置地的土地储备充裕、布局结构相对优质,可满足未来3-4年的发展需求。

03

盈利

结算毛利率持续下滑

盈利水平仍处于行业高位

2023年华润置地实现营业收入2511.4亿元,同比增长21.3%;毛利润631.6亿元,同比增长16.3%。综合毛利率25.2%,同比降低1个百分点。2023年华润置地实现净利润373亿元、归母净利润313.7亿元,同比分别增长25.2%和11.7%。净利率和归母净利率同比分别降低了0.7和1.1个百分点至14.9%和12.5%。

整体看来,华润置地在行业下行的情况下仍然保持着较强的盈利能力。但是值得注意的是,由于近年来房地产行业的持续下行,2023年华润置地开发业务结算收入2120.8亿元,同比增长20%,但是由于结算产品结构的影响,其结算毛利率仍在继续下滑,较2022年的23%继续下降了2.3个百分点至20.7%。

截至2023年底,华润置地并表口径的已签未结算开发物业营业额2841亿元,其中预计1939亿元可于2024年结算;非并表口径已签未结开发销售型业务营业额为 873 亿元,其中 669 亿元计划于2024 年结算。整体看来企业未来营收和合联营受益的增长得到了一定的保障,但是受行业整体利润下滑的影响,其利润率则仍有可能继续承压。

04

偿债

财务稳健、负债结构优化

融资成本维持行业低位

截至2023年底华润置地的持有现金为1143.4亿元,同比增加了17.3%;现金短债比1.78、长短期债务比2.61,同比分别提升0.19和0.07。净负债率则降低了6.2个百分点至32.6%,保持在行业低位;剔除预收款后的资产负债率微降1.7个百分点至58.4%。企业的负债结构有所优化,财务水平持续稳健。

2023年华润置地以超短期融资券以及中期票据合计融资215亿元,票面利率在2.16%至3.55%区间。截至2023年底,华润置地加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%,维持在行业较低水平,平均债务期限为5.4年,与2022年持平。同时标普、穆迪及惠誉也都维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级及稳定展望。

05

多元化

积极向大资管业务转型

未来将其打造为第二增长曲线

2023年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位,持续巩固“3+1”一体化业务模式,即开发销售型业务、经营性不动产+资管业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。以“有利润增长的营收和有现金流的利润”为核心经营策略,实现“加快建设综合实力领先的城市投资开发运营商,创建世界一流企业”的整体战略目标。

其中,经营性不动产+资管业务方面,2023年华润置地购物中心租金收入179亿元,同比增长29.7%。旗下在营购物中心实现零售额1639亿元,同比增长44.2%。新开业10个高能级购物中心,位于北京、杭州、南京、昆明等城市。2024年华润置地计划在北京、深圳、南京、西安、长沙、郑州等地新开约16座购物中心,预计2027年末在营购物中心将增至117个。写字楼实现租金收入20.6亿元 同比增长10.2%;出租率逆势提升,较2022年底增加2.6个百分点至81.8%。期内酒店业务实现经营收入23.2亿元,同比增长66.3%;房价超越疫情前水平,入住率回升至 63%。

随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持,华润置地开始将资管业务明确作为主航道业务之一进行推动,积极向大资管业务转型,在不断扩大不动产管理规模的同时,积极探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具,构建公募私募两大金融平台,实现投融建管退的资本循环,目标在“十四五”之内把资管业务培育成为企业的第二增长曲线。目前,华润置地已经成功发行了两个公募REITs,分别是长租公寓领域的华夏基金华润有巢 REIT,以及消费类基础设施领域的华夏华润商业 REIT。其中华夏华润商业 REIT正在准备扩募,初步筛选了20个购物中心作为潜在扩募资产,计划在5-6年以后形成较大的商业REITs的平台,做到300-500亿元的规模。

轻资产管理业务上,华润万象生活在全业态版图都开始加速扩张,成为企业高质量发展的新动能。2023年华润万象生活旗下的在营购物中心数量增至101个,管理面积达到了1097万平米;写字楼物业在管项目195个,在管面积1482万平米;物管在管面积同比增长24.6%至3.7亿平米;实现新增第三方合约面积5652万平米,行业影响力持续提升。

在生态圈要素型业务方面,华润置地的代建业务和长租公寓也在持续发力。2023年企业的代建业务在全国新获取项目80个,期末在管代建项目338个,建筑面积约6393万平米。长租公寓方面在年底的累计在管项目60个,管理规模5.6万间,稳定期出租率提升2个百分点至94%。整体来看,华润置地旗下的多元化业务协同主业,为长期跨周期发展打下坚实基础,对资管业务的重视也将成为集团未来发展的重要方向。

排版丨土木

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