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房价会降房租会涨?一文读透房地产税

2019-03-09 11:40:51 和讯名家 
  因城施策是大概率事件,各个当地政府可能有权制定不同的时间表来推进房地产税的开征,并在税率设定和豁免面积的把握上享有一定自由度。

  今年两会上,“稳步推进房地产税立法”的提法引起广泛关注。3月8日下午,全国人大将落实制定房地产税法的消息传出,在香港上市的内地房产股全线大跌,恒生中国内地地产指数跌5.17%,融创中国跌10.89%,碧桂园跌5.18%,有人将二者联系在一起。

  其实,今年对房地产税的表述与一年前基本一致。房地产税立法于2018年3月的政府工作报告中首次正式提出,并在当年9月被全国人大常委会进一步纳入五年立法规划(2018-2022)。

  申万宏源(000166)最新发表的一份研报认为,对所有存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍,且因城施策是大概率事件,各个当地政府可能有权制定不同的时间表来推进房地产税的开征,并在税率设定(如美国各州的税率在0.28-0.35%不等)和豁免面积的把握上享有一定自由度。假设人均免征面积为40平米,以年均1%的税率计算,年缴房产税总额约9000亿,相当于2018年全国卖地收入的15%。高房价城市的税负仍会略高,而这将促使拥有多余面积的家庭选择售出房产以减少税负。

房价会降房租会涨?一文读透房地产税
  更接近决策机构的中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞,在2018年12月的一篇文章中表示,“综合看,建议国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米,再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时,地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格,最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。”“综合看,建议将个人住房的房地产税幅度税率水平确定为0.2%-1.2%。”

  房地产税到底会给中国房地产市场带来什么影响,是否会短期内造成大量的房产抛售,对市场产生冲击?

  我们与你分享天风证券地产行业首席陈天诚,与长平经济研究所执行所长、原财新宏观部副主任王长勇的一篇对话,王长勇自2003年起一直跟踪研究房产税,历经几任财政部长,对房产税立法程序和进度有深度且专业的研究。

  这份对话可以说是我们见过最专业、最深度的解读,强烈建议认真阅读,对话进行于2018年3月6日16点。

  01

  核心观点

  1、房地产税不一定能降房价:2003年政府就提出了房产税,当时的房价并不高,房地产税并不是为了调控房价提出来的。税收对房价的影响并不是简单的线性,并不是增加点成本就可以下来。

  2、住房信息联网实际上没必要:未来的征收不太可能把全国的房子加起来征收,不会跨出城市政府的范围。

  3、房地产税收入的目标定位:可能倾向于调节税,房子是用来住的不是炒的,对投资房子、面积比较大、套数比较多的人重点征收。房地产税出来后,会把绝大多数人排除在纳税之外。

  4、立法流程和进度:最快要2020年提交人大全会表决。2020年表决通过以后,具体制定实施细则可能是2021年各地去制定,2022年开始征收。

  02

  问答部分

  1、房地产税对房价、房租和宏观税负的影响

  Q: 房地产税会降房价吗?

  这里面有些理论,我们国家没有征过这个税,讨论的时候没有实证的数据支撑,我们可以看一下美国的案例,美国的豪宅,曼哈顿包括香港的山顶税负非常重,涨的时候税负特别重的房子房价涨得非常厉害,经济危机的时候他们跌的反而慢。大家学经济学都知道价格是供需决定的,成本决定最低价格,供需决定最终交易价格,房地产税会影响价格但不决定价格。

  中国在交易环节有过几次宏观调控,最高的时候,有印花税、契税、营业税、个人所得税、土增税,加起来15%左右,而且是全额交易价格的15%,没有任何抵扣的,我们现在征收房地产税扣除很多,征收百分之零点几。当时作为房地产调控用的税收手段,相当于保有环节征房地产税十年、二十年的水平,一次几十万就收走。当时出台各种税收手段之后,房价是照样继续猛涨,每次税收调控出来之后房价涨得更快,只有限购限贷出来降低需求之后,房价才发生一些变化。税收对房价的影响并不是简单的线性,并不是增加点成本就可以下来。

房价会降房租会涨?一文读透房地产税
  从国外来说,一般来说房地产税对应当地的教育,房地产税在国外是受益税,从哪儿收的花在哪儿,一般是设定在一个比较小的区域内。北京(楼盘)设定区域级甚至到一个街道,一个学区的概念,这个地方交的房地产税必须要用在我能上学的范围内,用了以后学校质量上升,公共服务的价值会转移到房价,价值的转移,交房地产税的时候,房地产是去资本化的,政府拿钱干了很多服务以后,导致这个社区的教育、安保、环境变化,价值会转移到房地产价格,房价会上涨,理论上应该是这样的。征收房地产税如果房价下降,没有任何地方的居民愿意交了钱又会导致自己的房子贬值,那就没有基础了,所以房地产税在全世界都是受益税。

  Q:房地产税类似于物业费?

  房地产税从成熟国家来说就是自治的概念,从哪儿来到哪儿去,用在一个小的社区内,不能用于转移支付。上海(楼盘)、重庆(楼盘)他全部用于转移支付,从这个社区不停收钱,不花在这个社区,这是一个去资本化的过程,长期会导致这个地方的价格下降。美国有一个案例,美国加州很不错,但有一段时间房价下降,是因为加州的教育水平下降很快,年轻工作人员不愿意到那儿居住,让自己的孩子上学。正在工作旺盛期的人离开那个地方,那个地方的房子需求会下降,形成恶性循环,教育水平下降,人更不愿意去,越流失房价越下降,这就是房价下降的来源。如果这个地方的教育水平不停上升,学校越来越好就会有很多人不停地移民,房子也会上涨,税收也会上涨,实际上是正反馈的过程。

  Q:是否会短期内造成大量的房产抛售?对市场产生冲击?

  房地产税对市场的影响政府比我们更担心,2014年的6月30号做出一个决定表述了几句话都不想公开,也不想对市场造成影响。我估计实际落地的时候会非常轻缓地出台。

  对房地产的市场影响,它是非常轻缓和缓和的出来,免税额度非常大,他会交给地方政府自己决定,地方政府自己决定的时候一定会考虑得非常谨慎,就像上海和重庆的试点其实不痛不痒的。

  Q:征收房地产税后,房租会涨吗?

  房租的影响是直接的,直接转移,有点像物业费,有些是租客自己交,有些是房东交,本质上是租客承担的。开征房地产税以后看市场的均衡程度,像北京肯定全部转嫁,因为租房比较紧张,是卖方市场,三四线、四五线的县城,房主会分担一些,在供应紧张的时候需求全部承担;需求方非常少,你再涨一点我就不要那就是供应方承担,这是各个地方不太一样,北京、上海就是租客承担,一些县城可能是房客要分担一些。

  Q:房地产税开征会不会增加宏观税负?

  房地产税征收已经没有任何经济空间了,它是一个好的税种,但是没有任何经济空间,它的出台必然要降低,或是提前降低交易环节的税,宏观税负不能增加,十八大文件已经说了“在稳定宏观税负的前提下开征一些新税种”。间接税和直接税的税负变化要做调整,间接税肯定不好的,这是学术界的共识。十八大第一次提出要降低宏观税负,之前是没有提过的。

征房地产税的时候,不管哪个税,那个地方要降一些,宏观税负不能上升。
  征房地产税的时候,不管哪个税,那个地方要降一些,宏观税负不能上升。

  Q:中国的土地都是国有的,已经交了土地出让金,再征房地产税合理吗?

  实际上公有制的国家,土地出让金对应着一个财产,房地产税对应着政府提供的公共服务,是两个价值。房地产税对应着公共服务,比如这里有小学、有地铁,它房价高,这里涉及到价值转移,这是理论问题。在美国其实国有土地也是很多的,比如森林;香港的土地也是租的,但他也有两三个税种。

  2、征收房地产税的目的

  Q:征房地产税是为了调控房价吗?

  2003年政府就提出了房产税,当时的房价并不高,并不是为了调控房价提出来的。

  Q:征收房地产税的目的是不是为了增加地方政府的财政收入?

  对房地产税收入的目标定位,要看是调节税还是收入税,如果定位成收入税,则普遍征收税率会很低,但征收的范围非常广,大家都交一点,但是大家交得都不多。如果是调节税,征收范围非常小,就是重庆、上海的模式,每个人抵扣60平米,税率只有0.4%。

  这届政府我判断倾向于调节税。房子是用来住的不是炒的,住房的人可能不会再去收税了,对投资房子、面积比较大、套数比较多的人重点征收。我判断房地产税征收,刚开始范围会非常窄,免除会比较大,税率不会超过1%。

  Q:征完房产税之后,会不会对其他财产也征税,比如股票?

  这是国家制度的问题,中国发展到一定阶段,财产税是必须的税种,我们在交易环节的税种太高,北京、上海交易一套房子的成本是五六十万,交易环节税太重,人力资本流动摩擦成本非常高,阻碍创新。美国人来回流动交易成本非常低。

我们的间接税太多,政府收入里面40%是流转税的话,要素流动的成本是非常高的,转到一个保有环节,对发展是有好处的。
  我们的间接税太多,政府收入里面40%是流转税的话,要素流动的成本是非常高的,转到一个保有环节,对发展是有好处的。

  Q:这次房地产税改革,是不是会改变土地财政的发展模式?

  对地方政府来说,卖地是更快的变现方式,对推房地产税是没有积极性的,2017年的卖地收入是5.4万亿,此前谁也没想到会突破5万亿,我们以为2014年的4万多亿已经到顶了,结果过去三年又突破了5万亿,说明卖地的冲动还是比较大的。

  虽然地方政府本级收入比较少,但实际上通过上级转移支付收到的钱并不少。地方政府花掉的钱占全国财政支出的85%,中央政府只有15%。从这个意义上讲,所谓事权、财权不匹配的说法并不准确。地方政府的收入中土地收入比重比较大,土地收入5万亿,税收收入只有9万多亿。全国的政府性基金收入一共6万多亿,土地收入5万多亿占比超过85%。

  房地产业对税收的贡献非常大,15年房地产业五个税种,加上建筑业和房地产业增值税、房地产业企业所得税,合计2.8万亿,相当于地方税收收入总量的 45%左右。新出台的房地产税想替代这些是非常难的,如果房地产税的税率达到10%、20%,纳税人无法承受,所以它是一个缓慢的过程。

  有一个判断,从2003年到现在,实际上土地财政数字上显示,它的依赖性已经形成,房地产税出来以后,制度变革的意义超过财力的转换,财力转换和1998年房地产改革、土地拍卖制度到现在多少年,可能转换也是慢慢转换,替代的过程非常慢。

  3、关于房产价值评估,以及配套制度改革

  Q:看张业遂的讲话、楼继伟的讲话,有一些技术性的问题还没有解决?

  北京、上海、杭州(楼盘)这些地方包括深圳(楼盘),整个评估工作和信息系统基本上没有任何问题了,技术的操作实际上已经在契税的征收里完成了,2012年国家税务总局已经用这套系统进行契税的征收、房地产调控已经用了很多年,比如说签了合同他不认,他的评估系统会提出一个价格。

  Q:评估未来是由谁来做的?

  深圳专门成立了一个事业单位,所有的评估都交给这个事业单位,用市场化的价格运作,不动产评估都在那儿,矿产、交易、公司并购涉及的不动产评估都交给这儿,他是一个事业单位,税务部门会给这个评估中心付费。

  杭州是在税务部门,税务部门设评估机构学术界是反对的,因为你既收钱又评估,这个有不公平的问题。现在国务院的思路还是成立一个政府的独立事业单位,除了房地产评估还有一些其他的评估也交给这个中心,税务部门给他付费。评估的时候根据房形、面积、楼层有一些软件和技术,我们也是借鉴国外(如加拿大和香港)的技术引进,它是很复杂的评估。

  Q:未来评估值和市场值的差异是怎样的?

  这个技术非常复杂,他们说卫星遥感、批量数据,香港评估师和加拿大的评估师在做,评估值比市场价格低很多。小区交易量只有10套,如果按最高价来评估是不可能的,评估值要低得多,最后征的时候可能还要打个折。

  不好判断打折是多少,肯定要低于市场价很多,这个是没有问题的,香港、美国都是这样的,比交易价格低很多。现在我们的交易价格基准价,就是房地产交税的基准价,比交易价格低很多,其实有点类似于评估的价格,非常低。

  Q:小产权房的问题没解决怎么进行征税?

  不管是违法收入还是不合规的收入,税收都是要征税的。小产权房征税,只要你在使用就要征的,娱乐行业的服务人员固定交个人所得税,固定每个月交800或是1000,但并不代表承认他的行为是合法的。有的人盖了一院子出租,税收征收是肯定的。但并不代表承认他的小产权房就是合法的。

  4、具体征收环节的问题

  Q:如果抵扣的话是按照人均面积来抵吗?

  最早的时候是按套,按套在全世界肯定不行,套的大小不一样,有300平的,有30平的,还有按人均面积,用的最多是按住户面积、人均面积,现在还有人提出是价值,价值和面积是同向的。

  Q:按说租金应该交税,实际上没什么人交,将来房地产税出来以后,税务征管机构凭什么采取强制措施,上门去收房地产税?

  比如说北京、上海对个人出租房屋其实并没有管。出租房子要交房产税、营业税、个人所得税,有一个综合征收率是20%,实际上北京是按5%在征收,即便5%税务部门也没有采取任何强制措施,有些公房出租,会有人主动去交;对商品房,买了房子出租房子的,税务机关根本没有管,这也是有意而为的政策,他也是鼓励你出租,也知道房价太高,他也不想费很大力气从这上面获得收入,各大城市基本上都没有采取强制的手段。

房地产税出来后,会把绝大多数人排除在纳税之外,两套房、三套房出租,房地产税出来之后肯定是要交税的,税率应该比较低,现在看超过1%的可能性不大,房子特别多的人,会有累进的概念,比如说超过多少面积,比如说上海、重庆有累进的概念。
  房地产税出来后,会把绝大多数人排除在纳税之外,两套房、三套房出租,房地产税出来之后肯定是要交税的,税率应该比较低,现在看超过1%的可能性不大,房子特别多的人,会有累进的概念,比如说超过多少面积,比如说上海、重庆有累进的概念。

  5、其他

  Q:房地产税和房产税有什么区别?为何叫法不同?

  房产税提出的时候是1986年,当时土地是国有的,没有拍卖、转让,土地没有价值所以叫房产税。98年房地产改革之后,土地都要招拍挂,和房子一样有价值了,因此这次提出就叫房地产税了。

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(责任编辑:马金露 HF120)
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