资色·深度丨业绩报显示禹洲地产重要盈利能力！投行看好公司未来盈利

　　截至3月29日，绝大多数的内房股，以及相当数量的A股地产上市企业，都已经发布了2018年业绩。

　　尽管许多开发商营业收入、利润、每股收益再创新高，但是，却无法回避这样的事实：行业的毛利率已经进入周期性的顶点。随着限价销售后的部分房源开始交付，全行业毛利下滑已经成为大趋势。

　　在这样的情况下，房地产企业的盈利还能继续高增长吗？答案是依然有可能做到。3月29日公布2018年业绩的禹洲地产，就让投资者看到了，在毛利总额微跌的情况下，盈利依然实现大幅增长的可能。

　　根据公告数据，禹洲地产在毛利率略有下降的情况下，实现了核心利润人民币34.19亿，按年上升16.91%，核心利润率约为14.06%。禹洲地产实现了相当不错的盈利增长，持续领先行业。

　　管理层在业绩发布会交流中表示，坚决不会为买地拉高公司的净负债率。并会通过良好的现金流管理，实现销售收入和现金支出的平衡。这就能确保公司的融资成本控制在合理范围内，进而有效提升扣除财务费用后的净利比例。

　　投资者显然看到这一趋势，禹洲地产公司业绩发布之后，股价收报4.74港元，较上一交易日上涨5.8%。

　　花旗认为，禹洲地产增长前景及目标明确，防守稳健；坚持优先考虑盈利能力，维持高利润率，有信心完成2019年销售目标，目标剑指2020年千亿合约销售。维持“买入”评级，目标价上调至5.3港元。

　　一

　　降成本见成效

　　一般情况下，市场推广和营销费用总是随着销售规模的增长而增长。但禹洲地产公布的2018年业绩却显示，在销售规模从2017年的人民币403亿元，增长至2018年的560亿元（增幅达到38.94%）的情况下，公司的销售及营销推广费用，由原来的4.9亿元，下滑至4.59亿元。费率占比从原来的1.2%下调至0.8%。

　　数据显示，2018年禹洲地产的销售费率比例，已经接近中海、旭辉等在成本管控方面素来有口碑的地产企业。

　　与此同时，管理层严格控制现金流，平衡销售和购地支出，控制了负债规模，进而也降低了财务费用占整体销售额的比例。

　　在业绩会上，禹洲地产主席林龙安说，“买地不能盲目拉高自己的负债比，禹洲连续15年以上毛利做到超过30%，连续25年负债比维持60%-80%区间，所以我们的想法还是靠销售增加拿地。第二个会适宜根据销售的进度增加拿地，公司今年拿地金额应该会在400亿左右，自己的权益会控制在60-70%区间。”

　　公司财务总监黄展鸿则披露，禹洲在现金流管理上，追求营收和支出的平衡。2018年权益销售回款是353亿，但包括土地在内的各项开支也只有363亿。正是凭借这种现金流收支的平衡，禹洲才能把净负债率控制在合理范围内。

　　净负债率的有效控制，可以有效地控制融资成本，减少财务费用占销售额中的比重，进而提高公司的净利润率。

　　二

　　规模、利润、风险平衡

　　确保盈利提升的另一个关键是，确保规模、利润和风险的平衡。在29日当天的业绩会之前，另一家房企的掌舵人就表示，很难实现利润和规模的兼顾，因为现在是“钱便宜，地贵”的时期。重金买下了优质地块，却因为限价的原因，难有很好的利润。如果这个时候还盲目追求规模，可能无法保证利润。

　　面对这种风险，禹洲更强调规模、风险、利润的平衡。

　　根据黄展鸿的介绍，2019年一季度禹洲拿地总金额已经达到了人民币约109亿元，绝大多数地块都是在本轮地价上升之前就拿的。在限价之下，这些低价地，将让禹洲地产获得比同行更高的利润。

　　对土地地价，禹洲地产向来有严格的控制。由于禹洲主要在一二线和六大都市圈投资、开发，且80%的土地在一二线城市，所以土地成本相对较高，截至去年年底平均土地成本达到4,812元/平米，但这个地价相对于去年15,125元/平方米的平均售价，所占比例却仅仅只有31.81%，与其他同等规模的同行比，尤其是前三十强的开发商相比，这一平均地价占比，仍然属于相对便宜的水平，有机会贡献很不错的毛利。

　　除了严控地价，禹洲也明确，不会单纯为了追求规模牺牲利润。

　　林龙安说：“2019年，禹洲将更加注重规模效应带动经济效益，采用更灵活的拿地策略，主动出击的同时，平衡规模、利润和风险；同时，继续为市场不断输出高品质的标杆性产品，为股东及其他投资者价值最大化竭诚努力。”