2019“轻中带细”的公寓运营法则

　　2019年是长租公寓的又一拐点，这个行业发展之迅速，每个季度，甚至每个月都会有变化，这就是新兴行业的不确定性与有趣的地方，模式的挖掘，市场的摸排，经不起风浪的根基，此时红得发紫，彼时卖惨存活。但在宏观的角度去看，我国住房租赁市场缺口仍然较大，市场容量空间仍有很大的提升空间。

　　在2018年就逐步凸显的问题，那就是扩张，为满足市场需求，抢占房源，长租公寓头部企业将在2019年进入急速扩张的一年，同时也将变得更加成熟，轻资产运营托管机构与重资产公寓的模式上将分离的更加清晰。随着空间经济的发展，城市租赁随之进入规模化、标准化、产业化发展进程。

　　规模是2019年的重点，规模经济下的集中式公寓横向并购最为突出，但是上点规模的长租品牌的市场占比仅有9.9%，未形成机构化的中小品牌公寓可谓是“星星之火可以燎原”，占比达到90.1%，集中式公寓机构化比例是很低的。我们可不可以把90.1%的市场看做存量？标准化与多样化是否能够共存？大品牌发展什么，小体量又需要什么？

　　我们先看看“巨无霸”们的战略。2019的大佬们或倾斜轻资产，或标榜轻资产产品线，有别于两三年前业界“看轻了”轻资产模式，通过市场的检验，“轻重之辩”已退出租史舞台，“轻本佳人”得以证明，世界并非“非黑即白”，长租模式也一样，虽然仍处在初级阶段，但通过运营能力与资管能力的升级，市场逐步呈现多级细分的态势，由粗犷转向精细，“轻中带细”的运营模式逐步成为公寓管理的主流方式，配套产业链将越来越完善。长租公寓轻资产涉及的产业业务链条非常广泛，早已跳脱传统物业的运营格局，包含金融、建筑、运营、服务、营销等多个服务模式的综合体。大品牌在房源体量大的基础上，将质量与数量并行发展，从存量市场探索发展方向，运营模块日渐成熟，呈现精细化、品质化、低成本规模化的趋势。

　　中小体量成为市场中的市场，但是由于粗狂的经营方式，缺少完备的公寓管理体系，遏制了向上的脚步。在行业基本看好的外表之下，个体生存的关键是提高运营基准，但是对于没有系统化管理经验的中小体量来说，升级的成本太高，凭自身的经验也无法达到系统化的水平，在线上单打独斗做营销、做获客，最终还是抵不过品牌系的狂轰乱炸，对此很多中/小体量将是有心无力的。90.1%的市场份额是不专业的，产品物理环境和经营管理水平差的现实，培育专业化、机构化的长租运营服务企业是解决问题的关键，在人效比、坪占比、价格溢出、入住率、营销获客等方面来来质变。

　　寻找中小体量个性化的品牌发展，是模式化提升，但绝不是去个性化。就本地属性、客群属性而言，公寓之间是存在差异的，机构化的企业在此方面应该投入更多心力，探索标准化与多样化共存的具体模型。

　　谈轻资产，不得不说的是乐乎公寓，纵向联合的行业趋势也是由此而出，在2017年末2018年初，乐乎公寓CEO罗意的一封长信开起了“以联合的名义”行业城市分享论坛，非盈利的定位，刷爆业界眼球，当时叫长租公寓轻轻咨询机构。我找到罗意2018年1月1日的一篇文章，节选重点，以飨读者。

　　据业内人士爆料，乐乎公寓会在4月25日深圳（楼盘）蛇口价值工厂举办5周年伙伴大会，届时新产品会有概念展与发布会，众多行业大咖到场解读产业未来发展图景。众多媒体争相关注，会进行线上线下联动，同步直播盛会。轻资产头部企业的下一步发轫就在这场大会开启了。

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