长沙：你的房价，凭什么垫底“新一线”？

　　作者 | 行走的绿植

　　数据支持 | 勾股大数据

　　昨天早晨，苏州（楼盘）政府上报了今年楼市调控长效机制的目标，房价目标涨幅为5%。半个月前，苏州园区实施限售，新房三年，二手房五年。随着投机盘彻底被锁死，这一轮由苏州园区扛把子的举国上下的“楼市小阳春”，寿终正寝。

　　同时，第一财经评选的15座“新一线城市”出炉。人们议论纷纷，说无锡（楼盘）为啥被干掉了，以及昆明（楼盘）为啥能够入选。

　　说到底，无锡的人，即便不去上海（楼盘）南京苏州安家的，也大概率不会远赴昆明；而对于云南省居民，选择昆明还是南下珠三角，我想多半还是后者。

　　所以说，讨论新一线城市里究竟有谁没谁，对于大多数人的人生选择，其实是然并卵的。对于在一二线城市有房的人来说，你的卵巢彩票中了奖；而对于不得不离开家乡故土而到大城市拼搏的人来说，人生真谛永远是：

　　哪里买得起房，哪里就是你的一线城市。

　　所以，每当某某杂志又来一波“新一线城市评选”的时候，往往就是地图炮们炒房的时刻：看看哪座落选的城市房价高，赶紧卖；看看哪座入选的城市房价低，赶紧买。那里便是寻找价值洼地。

　　只要随便瞄一眼，我们就能发现有一座城市与一众新一线城市有明显的不同——长沙（楼盘）。

　　长沙不仅房价在这15个“新一线城市”中垫底，并且在全国城市的房价排名中排第61位（2018年）。然而这么低的房价，对应的GDP却是全国第13的排名。基本面好，价格低，是不是说明长沙的楼市是价值洼地呢？随着新一线城市排名出炉，长沙的房价会不会迎来一波上涨呢？

　　很可惜，两个答案都是：否。

　　1

　　长沙房价为什么低？

　　在新出炉的财新“新一线城市”中，长沙的平均房价毫无悬念垫底。在下面这张房价地图中，圆圈的大小代表该城市的二手房均价，我们看到长沙（1.09万元/平方米）不仅和东部城市相比，即便是在中西部城市中，房价仍然很低，仅高于贵阳（9897元/平方米）。

　　长沙不仅是房价低，而且各大城区的房价较为平均，这一点与其它几乎所有城市都不相同。

　　其它城市，无论均价高低，都有一个或几个城区的房价明显高于其它城区，而房价最高的城区可能是房价最低城区的几倍。例如上海房价最贵的静安区是房价最低的嘉定区的3倍，而北京（楼盘）西城区也超过房山区房价的3倍。

　　如果说其它主要一二线城市的房价分布像一座山峰，那么长沙的房价分布就是一座高原。我们看一下主要城市的各大城区之间房价比较，便可一目了然。

　　这种各大城区房价分布均匀的局面，在此前在成都和苏州存在。但随着成都的锦江区以及苏州的工业园区房价暴涨，房价高原自此被冲破。

　　但长沙，则保持着各大城区比较平均的格局。长沙房价最高的芙蓉区，比房价最低的长沙县仅高出5000多元，超出不到1倍。

　　2

　　不卖地的底气

　　长沙的房价为什么低？以及长沙的房价为什么分布均匀？答案在人口与土地的关系上。

　　长沙位于湘江中游，地处捞刀河与浏阳河汇入湘江的交汇处，地势宽阔平坦，南部是山区，东部和西北部有大量的平原，沿湘江北上即可到达鄱阳湖。这样的地理位置使得长沙的人地矛盾历来不激烈。

　　此外，湖南是一个多山的省份，一方面地形的隔离使得各大城市之间联系并不密切，另一方面湖南人自古重视文教，热衷于出省闯荡天地，因此长沙虽然是省城，但对人口的吸引和聚集效应不强。

　　地理条件与历史文化禀赋，导致长沙自古以来并未形成一种“人多地少”的状态，以及因为土地稀缺而导致的人与人之间激烈竞争的社会面貌。

　　同为大省传统省城，杭州（楼盘）与广州（楼盘）则因为名气大以及吸引力强而长期存在人多地少以及人地竞争的状态。而杭州则因地形促狭，更加激化了人地矛盾；自从商品房改革之后，杭州的房价就一直在全国最高。例如早在2002年的第四季度，杭州的商品房均价已经高达5861.6元/平方米，而同期北京仅为4066.7元/平方米，上海也刚刚4553.8元/平方米！

　　杭州市卖地的传统是如何养成的，与其历史上一个姓王的市长的功劳密不可分，该市长写了一部叫做《城市论》的大作，长篇大论政府应该卖地，应该推高城市房价。这部书出版于2009年9月，而同年12月这位市长被中国美院聘为客座教授博导，一时名声大噪。

　　虽然此人随后在2010年初便被免职，但我们看到，从2009/10年开始，全国各地的房价便开始一飞冲天，且持续了10年，直到今天。是非功过，历史自有公论。

　　长沙长期以来人地关系缓和，对今天的低房价局面影响深远。因为有的是地，地广人丰，所以卖地也卖不出好价钱。

　　此外，长沙的土地便宜，还有一个隐形的因素，那就是长沙的旅游资源不多。您可能会说橘子洲头。但橘子洲头是在水中央的，两岸没有偏向，因此对土地溢价的加持效应，与江景没啥分别。相比而言，江南的许多城市，例如杭州，一个西湖就够让那里的土地卖得比别的地方贵好多了。

　　长沙，既然没有那么多历史风景名胜加持，所以更叫不上溢价。而叫不上溢价，那么就开拓别的财源。祸兮福所倚，福兮祸所伏。旅游资源与历史名胜，虽然是天赐，但在城市发展过程中，很容易使政府形成路径依赖。这一点非常值得深思。

　　基于土地充足，政府没有落入卖地的路径依赖。在经济的发展中，长沙走出了一条独特的道路，进而形成不卖地的“底气”。

　　那么我们便看一下长沙市政府的账本。

　　根据长沙市政府披露，2018年政府性基金预算收入为308.76亿元，占财政收入的37%，这部分收入大致理解为卖地的所得。

　　有人会说，37%其实不低啊，卖地市——杭州——2018年的政府性基金收入也就只有39%。但是考虑到两个城市的地价差异，这个数字便有意义了。由于杭州的房价是长沙的3倍，所以对于同等比例的卖地收入，则说明长沙的土地供应比杭州多得多。

　　土地供应多，地价低，那么房价自然上不不来。

　　3

　　铁腕手段打击炒房

　　同为中西部城市，GDP不相伯仲，但武汉（楼盘）、成都、甚至西安（楼盘）和郑州（楼盘）的房价，都比长沙高出好多，这是不是意味着长沙的房价是价值洼地，将来会走一波呢？

　　这样想的人，可不少。

　　2016年8月，长沙街头巷尾忽然冒出一群合肥（楼盘）人。这群合肥人来长沙的目的，不是别的，只有一个——炒房。

　　网络曝出新闻，一群合肥来的炒房客在长沙一口气买了35套房。而在另一家长沙楼盘，有40多个合肥人几秒钟内扫了700多套房，几乎全部现金付款。

　　在合肥炒房客眼中：“合肥上半年房价上涨50%，但长沙房价还很低，有升值潜力。”

　　连开发商也满心欢喜，期待炒房客来点燃长沙楼市，甚至还喊出，“每周保持涨两三百元的节奏。”

　　但在炒房客“入侵”，开发商造势的情况下，长沙多年稳定的房价也出现上涨势头。2016年8月，长沙中心城区量价齐升，纯商品住宅成交均价同比上涨9.71%。到9月，涨势更猛。当月第二周（9月5—11日），住宅网签均价环比上涨了3.38%。

　　上涨的势头似乎已经出来了，对于炒房客来讲，这便是稳稳的收益，满满的幸福。

　　然而，炒房行为很快被长沙政府发现；这个时候，情节发生了逆转。一夜之间，长沙市各大银行收紧了对合肥户籍买房者的贷款审批，有些银行甚至接到“窗口指导”，不给合肥人提供贷款。

　　到了2018年6月，长沙政府在官方通气会上表示，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”把炒房客，视为“阶级敌人”。

　　随着政府的定调子，长沙的楼市调控政策升级。在2018年6月出台的调控新政中，买房条件、二套房首付比例、出售前持有年限等条款，都比此前的“9·23调控”更加严厉。这份调控政策，史称“6.25新政”。

　　调控政策收紧，炒房客的本来想炒一波就走的，结果遭到闷杀，钱套在里面出不来。而如果强行出货，就要每套房子至少损失两到三成。

　　如果仅仅是现金买房，那么套了就套了，大不了等几年。然而这批合肥来的炒房客，有不少根本不是用的自己的钱，他们的钱，是通过P2P借来的！而对这种加杠杆炒房的恶性行为，长沙市政府紧急与迅速的反应，足见先见之明。

　　在2018年11月7日，在安徽警方披露的一起案情中，合肥炒房客赴长沙炒房的行为得到了证实，并且这个“炒房客”是一家P2P理财公司。

　　长沙政府这一波操作，让炒房客损失惨重，有来无回。但是对于呵护长沙市民生，以及维护长沙市的长远竞争力，则是非常明智之举。

　　长沙市政府在2019年的工作报告中提到：“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利，持续保持房价“洼地”优势。很显然，长沙的政府已经意识到，长期低房价以及对炒房行为的高压压制，构成了长沙重要的核心竞争力。

　　2018年长沙的GDP为1.15万亿元，跻身“万亿GDP俱乐部”的17个城市之一，排名全国13位。在西部城市中低于武汉（1.53万亿）和成都（1.5万亿），高于郑州（1.04万亿）。长沙以全国第13的GDP表现，负担着全国第61的房价。

　　截至2018年，长沙已经连续11年被评为最幸福的城市。

　　2018年，全国各地抢人大战愈演愈烈。对于长沙来讲，虽然没有阿里、腾讯这样的互联网巨头，也没有一众金融机构和基金公司的加持，但身处这样激烈的城市群竞争中，2018年的人口净流入仍高达23.66万，位居全国第9。

　　落户长沙的年轻人来讲，有不少人就是冲着房子便宜去的。

　　有统计数据显示，2010—2015年，6年间长沙常住人口总共增加39.11万。然而2016—2017这两年，长沙的人口增长高达48.63万。

　　长沙的房价得以长期保持在低位，居民没有形成“房价长期上涨”的预期，这使得长沙在全国其他城市都在一片“恐慌性抢房”的气氛中，显得格外独特与恬淡，如一方难得的净土。

　　4

　　结语

　　中国经济对房地产的依赖以及到达极限。自十九大提出“房住不炒”的总原则以来，全国各地“因城制策”，并逐渐形成以政府为责任主体的“长效机制”。

　　今年4月，在经历了看似美好的“小阳春”之后，政府的经济工作报告会议上，再度提出“房住不炒”，随后各地调控政策重新加码。就连苏州炒得火爆的园区，都在最近实施了极度严厉的限售政策。可见这一轮调控以及按住房价的决心。

　　任何资产的价格持续上涨，本质上都是价格上涨的长期预期催动的，而这样的预期，并不容易扭转。也许只有一边让土地供应维持充足，另一边对炒房行为采取毫不手软的铁腕打击，才能最终扭转“房子永远涨”的荒谬预期。

　　长沙，这个房价垫底的新一线城市，将会在“房住不炒”的未来，凭借其楼市调控的模式与经验，迎来她的高光时刻。

本文首发于微信公众号：格隆汇财经早餐。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。