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长沙,房价调控下的倔强

2019-06-04 08:17:02 和讯名家  真叫卢俊
 
 
 
    最近有个城市热度挺高,网上笑称这是“一个让炒房客有来无回”的城市。居然还真有地方能把炒房客按在地上摩擦,很畅快。这座城市叫:长 沙

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  今天,三鱼想和各位聊聊长沙(楼盘)

  长沙于我,维度是不止一面的。首先,在长沙办了点实业,也算是为这个城市纳过点税。接着,用买房这种方式在长沙入了股,也在这真实的生活了一段时间。

  所以,我眼中的长沙很立体,也更有血肉,只是在我看来,这座城市的底色,是倔强。

  有人曾这么和我形容湖南人,骡子脾气,够倔,转述给湖南朋友后,用湖南话说,我们是挺“霸蛮”的呀,而长沙基本是集大成者了。骨子里的那股倔性都揉进了这片潇湘山水的城与人中。

  即便这个词并不完美,比如我有个长沙朋友,倔强的不买房派,虽然自己没啥,可女朋友整天很焦虑。

  但理解这点性格,这个城市的脉络和心声,便向你徐徐摊开。

  02

  外地人看来,一定是有个疑问的,那就是为什么地方卫视做的最好的,会是一个芒果。

  这点上,来长沙应该都会去橘子洲头领略下“百舸争流”的风采,也会对横贯橘子洲的长沙一桥印象深刻。而事实上,外地人很少知道,由于70年代缺钱,这座跨江大桥是长沙人民,自发一梁一钉义务建起来的。

图片来源:网络
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  某种程度,我看到了这座城市的灵魂,认定的事,一定会坚持的做,而且是要做到极致的那种。所以,即便长沙是二战中损毁最严重的城市,湘雅医院,中南大学很快又顽强的复生出来。

  有时候,你可以认为这里的人认死理,但你很少能见到他们妥协,所以这样的执念,用在房价上,其实没必要意外的。

  说实话,“一城一策”的基调后,地方操盘的自主权大了不少,而且都很精明,差不多都用抢人这种方式来筑底,也要放点缺口的甜头,才有人来。

  只是长沙在今年开春后做的事情,多少有点耐人寻味了,在4月22日,在其他城市加大购房优惠的时候,长沙停止执行对家庭第二套改善性住房按4%的税率征收的契税优惠政策。

  仅此,这样的全国楼市环境,长沙独一份,够犟。这还不够,去年“6.25新政”,长沙大概是第一个公开抗议“炒房客”,够胆。

  03

  如果长沙只是空有勇气,那么这场斗争还不好说,偏偏长沙还很有谋。

  复盘长沙的调控步调,你会发现长沙的操盘,是非常有节奏的。现是16年“房7条”,先口头警告,给了市场一个面子。

  然后,面子到了就玩真格了,17年限售和限购在这一年出现,对外设置屏障,对内锁定交易,资金和交易的流动性就降到很低了。

到了18年,与6.25同时发布的,史上最强调控的出现,还是名副其实的那种。
到了18年,与6.25同时发布的,史上最强调控的出现,还是名副其实的那种。
长沙,房价调控下的倔强
  这样,整个长沙楼市,想要参与炒作的外部和内部力量,仿佛一下子被抽干了。更难以言说的是,需求端没有脾气后,18年长沙土地市场供应达到1100万方,这样供给端管够,市场上最后一点利用土地市场做文章的想法也被浇灭了。

  至此,长沙楼市当下的状态,一个中国楼市中的安静美男子。

  这背后,是长沙控盘的段位,不能简单用精准度量,而是有了自己一套成熟的打法体系,某种程度,你也能把他看成,没有“地票”的重庆(楼盘)打法的威力加强版。

  总之,在房价这事上,长沙几乎是当下唯一主动不妥协的,这份倔强效果也很明显,不管是久远前的浙江客,还是这两年蹦跶的合肥(楼盘)团,都在这吃够了苦头。

  我这次来,去了三年前看过的绿地中央广场,区位很不错,重点板块的滨江新城的核心,以真实的二手房成交衡量,当初1万2,3价格区间,终于三年跑到了1万4的去区间了。

长沙,房价调控下的倔强
  没事别来长沙瞎炒房,湖南人脾气崛起来,你走不了,真的。

  04

  长沙的倔强,还在城市运作上体现淋漓尽致。

  先来简单认识下长沙,湘江水穿城而过,既是这座城市的血脉,也天然把长沙分成了河东和河西两大城区。

图片来源:地图帝
图片来源:地图帝

  行政上,河东的芙蓉,开福,天心,雨花四区,河西的岳麓和望城两区。再给各位分享下,我在长沙规划馆拍的城市沙盘,一江穿城过,四面环山绕,这样的地形还深远的影响了长沙的格局。

首先,芙蓉区是长沙历史开始的地方,既有老一辈五一广场商圈,有迭代了新一代最高楼国金中心,各种教育什么的底蕴更不用说了。
  首先,芙蓉区是长沙历史开始的地方,既有老一辈五一广场商圈,有迭代了新一代最高楼国金中心,各种教育什么的底蕴更不用说了。

  虽然面积最小,但是“芙蓉”的字眼不仅是条香烟,也长沙的形象,这里也是长沙心中最认可的市中心了,房价也是目前长沙的高点。

  伴着芙蓉区,一南一北,开福和天心同时沿江展开,占据了东岸最好江景资源。

  开福在北,打造了自己北辰洲,气质相当优越,天心在南,借助省政府搬迁,也玩出了自己省府新区。

图片来源:网络
图片来源:网络

  东南的雨花也没有被遗忘,据说还在修编的新一版的长沙总体规划2035的意见,有一条可能发展重点轴线在东南(以正式发布为准)。

图片来源:家在河西
图片来源:家在河西

  借助高铁新城和机场联动,会展中心将在隔壁长沙县落地,大量可用土地,让着这里充满可能性。

  随着长沙的跨江通道丰满,西岸的岳麓进入了高速发展期。虽然相对是后进,可应该有朋友听过,“惟楚有才,于斯为盛”。

长沙,房价调控下的倔强
  这样一幅对联就挂在岳麓书院的门口,这里承载长沙千年文脉,现在也有着中南等诸多大学城。借助这股智力支持,高新技术的麓谷选择这里。

  同时,长沙最热门的梅溪湖也登场了,规划的气场和逼格都无可挑剔,就像落在这里的扎哈遗作,最盛开的现代芙蓉花,拿下单体板块房价天花板。

图片来源:网络
图片来源:网络

  往南一点的洋湖,中部最大湿地,有着长沙最好的生态底牌,往北一点的滨江新城,市政府来了,有江有景有配套。

  这三者联手,差不多拿下了长沙热门板块的半壁江山。

  至于西北望城,虽然撤县并区有些年了,可融入主城还需要时间,也是刚需阵营。

  05

  其实当你总览下来,长沙扩张逻辑是非常倔强而有个性的。

  首先,新城在二线城市不少见,而且是作为市中心的后备。

可长沙造的新城的普遍不大,这里你找不到像苏州(楼盘)工业园区和郑东新区那样,很大很用力能做市中心的,这里即便梅溪湖也不行。

  但配套普遍很齐全,这样每个新城都是为生活服务的,也就没有很绝对的中心板块,资源摊的很开,连地铁都很匀称。

长沙,房价调控下的倔强
  这样房价就被拉的很平,放眼望去,长沙房价没有高峰,只有平原。
图片来源:大胡子说房
图片来源:大胡子说房

  大家价差都不大,意味着生活在哪里都可以很幸福,这样一套“造小城”的逻辑,我走过那么多城市,只在长沙身上看到过。

  所以,我们看两套倔强操盘逻辑交叉的下长沙得到了什么。

  万亿GDP的俱乐部成员还算中国城市头部,房价却神奇的低,低到了倒数。

图片来源:中国房价行情网
长沙,房价调控下的倔强
图片来源:中国房价行情网

  长沙自己也明确说了,我就想通过低房价引入产业和人才回流。

长沙,房价调控下的倔强
  事实也算成功,有从一线回来,也有来省会的。本地人买房也不是很焦虑,因为大家对未来房价的预期是稳健的。
长沙,房价调控下的倔强
  房价收入比也在最后面,说明除了房价低,长沙人民是有钱的。以我真实的生活感受而言,长沙物价也算不上低,可人们就是敢花钱的,除了一晚上吃掉10吨的小龙虾外,不去捏个脚感觉对不起自己钱包。
图片来源:国民经略
图片来源:国民经略

  最幸福的城市虽然没有唯一的标准,但是能花钱,肯花钱一定是其一,感谢长沙这一份的倔强。

  06

  最后,实际点说,在我持仓的全国城市房产中,长沙是收益最低的,但我却不是很在意。

  因为长沙的倔强下,城市成长机制就很健康。

  这里的刚需很幸福,有充裕的时间挑挑拣拣,这期间每一刻对长沙刚需都是最好的时刻;于投资而言,长沙在真正意义上把自己变成一只慢牛的股票,来这是要长线深耕,而不是来这捞一票的投机。

  这点上,长沙房价也许不是短期内房价最容易暴击的城市,但是低估下,是当下中国最值得投资而不是投机的城市。

  不过,大部分人而言,这座城市就是个过客。如果你来这里,我不会推荐你去火宫殿,也不会推荐挤在湘江边上看焰火。

  长沙市中心有口泉,叫白沙古井,是中国为数不多在用千年活泉,每次有空到这里,我都会拎着两个桶,和长沙土著一起打泉水。

水很好喝,烧饭也很香,而
水很好喝,烧饭也很香,而
    长沙就像极了这口井,岁月绵延中倔强的流淌,在这份倔强中你能触摸到生活的本质。

  这里就是长沙。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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