陈淮谈房地产：“政策”排在“市场”前是错误的

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮

新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南（楼盘）举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮围绕“房地产业如何改变了中国”发表主题演讲。

以下为文字实录：

陈淮：我们这个环节的主题是“周期：政策、市场与资本”。我们一直讨论这个事，把政策摆在市场之前我认为就错了。我当了8年住建部政策研究中心主任，在这之前也长期在国务院发展研究中心做政策研究工作，但是我以为政策决定不了市场，只能在一定限度的时间内修正市场，调整方向。

我们这些年，调控政策出了多少？但是2018年房地产业不论在销售额、销售面积、销售价格上都创出了历史新高。是不是市场受到资本的左右呢？也不尽然。我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期，中国房子盖够了没有，这个产业还有没有前景，最重要的力量其实在十九大报告里有一句话，没有太多地引起大家的重视和媒体的关心。

那里面有一句话说，我们在今后一个长历史时期内，社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾。简单说，房地产有没有前景，还能走多远，还需不需要盖房子，什么政策、市场、资本都不是第一位的，第一位是全中国老百姓(603883)想过好日子。

人们对美好生活的向往决定了，怎么决定的？就是我今天要和大家交流的。

老百姓不是今天才想过好日子，几千年来人们都想过好日子，想过好日子和社会制度让你过好日子是两码事，我们今天之所以能讨论房地产市场，是因为这个社会能够让你过好日子了。

十九大报告说我们今后一段时间的主要矛盾是解决尚未满足老百姓对美好生活的向往，我们顺着这往下说，老百姓向往什么美好生活？这决定我们房地产讨论的思路和展望。

在相当长的时间内，我们的社会认知、人们的价值取向，甚至今天的记者写文章也是，认为生产是善，消费是恶。努力多挖煤、多炼钢、多发电，咱们才能社会富裕、国家富强、老百姓涨工资，大家过好日子。

以前我们总是认为人是生产者、贡献者。在改革开放之前，从来没有消费者的概念。学雷锋也是努力为社会多做贡献，我们认为消费是一种罪恶。如果你想穿好衣服、吃好饭、娶漂亮媳妇，你就是被资产阶级腐朽了，你已经滑到修正主义的泥坑。

其实当我们在讨论这个问题的时候，是老百姓认为消费，而不仅仅是贡献和生产才是重要的。

这仅仅是谁不想过好日子的主观愿望所致吗？不是。是社会客观发展规律，是经济学证明的必然。

工业化的中期怎么多炼钢、多发电、多盖房子、多造拖拉机，多拉煤，形成生产能力，才是社会富裕的物质基础，这没有错。马克思写《资本论》的时候就正逢资本主义市场经济发展的初中期。我和贾康老师是同班同学，一个老师教的经济学，我们学经济学讲资本的积累、集聚、集中。

积累讲的是把利润不断转化为扩大再生产。集聚是在深圳（楼盘）或者是广州（楼盘）这一个空间市场里集聚。集中是指大企业不断地占据优势，那是社会发展的关键，在那个时候生产更重要。

但是马克思在《资本论》的最后总结，他说这个时候是这样的，过几十年就不是了，如何解决生产与消费的对抗性矛盾才是关键，生产无限扩大的趋势与消费有支付能力的需求相对缩小的矛盾，是我写《资本论》这本书从头到尾贯穿的基本矛盾。

我们现在动辄讲马克思主义，实际上写这些文章的人，没有一个读过马克思经济学的。工业化中后期，生产出更多的东西，挖更多的煤、炼更多的钢，这没多大难点。我们现在淘汰过剩生产能力，从1929—1933年的经济大危机，到2008、2009年的美国经济危机引起的世界经济危机，到未来中国面临的长期可持续稳定发展的关键，都不是怎么扩大生产能力，而是如何把这些东西消费掉。

生产和消费的对抗性矛盾，不是生产发展不足导致的对抗性，而是消费不足导致的对抗性。2008、2009年由美国金融危机引起的世界金融危机，不是美国发展能力不足，而是卖不掉这么多东西，卖不掉怎么办呢？借钱买，所以就导致了从政府到企业、社会、居民部门全部过度负债，以平衡供给与需求。

上午巴曙松教授问到，现在房地产是不是挤压消费了，这是我们多年的一个偏见和错误的认知。买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程，是全社会居民私人信用累积的过程。信用的累积才是消费的物质基础。

银行敢借给你钱，你敢花钱，是因为你们有家底，是因为你有资产信用。如果你仅仅是在幼儿园就拾金不昧，上小学就不说瞎话，上大学把同学钱都还了，银行就敢借你钱了？你去问问银行的行长。

之所以中国保持了今天在三架马车中唯一稳定、持续、不动摇地支持中国经济增长的消费部门，是和城乡居民的居住环境不断改善直接密切相关的。人们不会在原有的吃和穿上无限地扩大消费，这就是马克思在《资本论》说的，非得有消费结构升级，它从衣食到住行的结构性变化。

我们曾经在很长的历史时期内认为，你这辈子不要想过好日子，那是危险的，你要为你过上好日子贡献终生，这是最善的，最符合道德的标准。当时人们没意识到买房子、买大房子、住好环境，是在追求现世而不是下辈子，是我活得好一点，而不是我儿子、孙子活得好点。你能不能改变这个趋势。

很多年来，我们认为有产是一种见不得人的罪恶，无产才是善。

今天当人们对美好生活的向往包含不包括希望自己成为有产一族，你自己说，当你意识和没意识到买房划算还是不划算的时候，当你想着终于买着一套房，将来我可以对我儿子、儿媳妇有所交代的时候，当你对买不起房百般怨恨的时候，是不是人们在争先恐后地希望成为有产一族？这就叫客观，这就叫规律。我们不能打断这个历史进程。

什么叫全面的小康社会？我们在1980—2000年建了一个温饱小康社会，那时候我们实现的目标是衣食有余，温饱为目标的小康社会。

2020年即将到来，我们这20年叫全面的小康，它和温饱的小康的差别在哪里？就是越来越多的人衣食满足了之后，积累了私人财富，成为有产一族，买房和不买房，人们讨论的不是有没有房住的问题，意识和没意识到我进没进到有产者的俱乐部。

现在没有中间层次的中小城镇可以承接、可以缓冲，大量的农民工返乡直接从珠三角、长三角回到贵州（楼盘）山区，所以才有现在的房价问题，如果我们有相当一部分的省会城市和地区中心城市的产业有集聚度、就业有承载力，人群不至于过度地向这些少数城市集聚和集中。

我们今天才知道，根本解决14亿中国人分享经济发展的好处，物质财富增加的好处，不是让人们到农村去，是让农民工到城里来。

前不久国务院还在强调“三个一亿人”，一亿城镇居民优先改善居住条件，一亿在城市里经商务工的农民工就地市民化，一亿中西部农村的居民向就近的中小城镇转移集聚和集中，向城市集聚、集中，城市化、城镇化是解决十九大提出的到2035年中国基本实现现代化，2050年成为现代化强国这个长远战略目标最重要的战略途径。

这个城市化、城镇化让我们知道什么是善，什么是恶，什么是客观规律，什么是必然选择。市场和资本决定只能是谁住大房子、谁住小房子，谁有房子住、谁没房子住，政策只能是纠正市场选择过程中为了公平起见，让住房困难群众更优先一些的问题。

房地产市场的发展根本不是取决于刚才这几个字，而是取决于非常通俗的十九大报告说的，人们对美好生活的向往和需求，用老百姓的话说，人人都想过好日子这个趋势。

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