保利物业赴港IPO，背靠大树能否好乘凉？

　　本文转载自公众号：“地产深度报道”

    自2019年4月宣布从新三板摘牌后，保利物业的资本市场“空档期”并未持续很久。8月7日，保利物业正式提交H股上市文件。

　　规模是保利物业的优势。2018年，保利物业的营收达到42.3亿元，超过已上市的中海物业、新城悦、雅生活、永升生活服务、彩生活等物业公司，保证了其在行业中的市场地位。但上市后，规模是否有助于其获得资本市场的青睐还有待观察。

　　在近期排队IPO的物业公司中，保利物业凭借规模“傲视群雄”。

　　中指数据显示，保利物业自2014年起便在中国物业百强综合实力榜单中位列前五，在具备央企背景的中国物业服务企业中排名第一。

　　截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积达3.7亿平方米，分布中国27个省、直辖市及自治区的136个城市。具体而言，保利物业管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业，在管面积2亿平方米。反映到营收上，2016年-2018年及2019年前4个月，保利物业的营收分别为25.6亿元、32.4亿元、42.3亿元、17.2亿元。

　　保利物业的服务构成与其他物业公司相似，包括物业管理服务，即保安、清洁、绿化等；非业主增值服务，即向物业开发商提供案场协销服务，如咨询、安保、承接查验、交付和商业运营服务等；以及社区增值服务，即购物服务、家政等。

　　三项业务中，传统物业管理服务营收占比最大，截至2019年4月30日，营收为12.1亿元，占总营收的70.5%。同期，非业主增值服务和社区增值服务的营收分别占比13.3%、16.2%。值得注意的是，社区增值服务的营收占比近年来增速明显，从2017年的9.9%上升至2018年的14.7%。鉴于该部分业务毛利率为48.4%，相对较高，其比重的增加也意味着保利物业整体利润率进一步提高。

　　然而，需要指出的是，2018年，保利物业的整体毛利率为20.1%，低于碧桂园服务的37.7%和雅生活服务的38.2%，这是否会影响保利物业的定价及其上市后的股价走势还尚未可知。

　　02 第三方物业营收提高招股书显示，在物业管理服务中，保利物业靠“吃下”保利发展开发物业获取的营收比重正在减少。2016年至2018年，该数值从98.7%减少至88.6%，来自外拓项目的物业管理营收则在增加，从2016年的2545万元大幅上升至2018年的3.3亿元。据保利物业介绍，2016年至2018年，其外拓项目中标数目分别为63个、106个及118个。

　　据悉，在外拓过程中，其服务业态需从简单社区服务延伸至城市和乡村的方方面面，比如公共服务管理。

　　当合作方涉及政府、国有企业时，背靠央企保利集团的保利物业品牌更具公信力，有利于其争取公共服务领域项目。

　　2018年，保利物业完成对湖南天创的收购，并利用后者的运营经验进军国内校园物业管理的细分市场。此前，碧桂园服务、雅生活服务等公司也通过多次并购将区域性物业公司标的收入囊中。那么，随着物业行业进入高速整合期，保利物业未来是否也会通过收购继续扩大市场份额，尤其是在非住宅领域？

　　保利物业或对此早有打算。招股书显示，排在此次上市募集资金用途第一位的便是“把握战略投资机会，择优并购”。不过，保利物业也坦言，截至目前，其尚未找到或致力于任何收购目标。

　　此外，保利物业还表示，将把上市募资额用于开拓增值服务、升级数字化及智能化管理系统和一般运营资金等。截至2019年6月30日，保利物业存款及银行结余为19亿元，流动负债为21.2亿元，短期内流动压力较小。