【中报点评】合景泰富：收入与毛利齐增，盈利优势突出

　　克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧

　　【销售业绩稳增，两大核心区贡献突出】截至2019年6月30日，合景泰富预售额为360亿元，同比增长11%，规模增速相比2018年同期有所放缓，目标完成率达42.4%。下半年，可售货值可达1000亿元，大湾区和长三角区域合计占比超过六成，市场预期看好，有望顺利完成全年目标。

　　【多渠道扩储，项目覆盖38个城市】报告期内，合景泰富通过招拍挂、收并购、合作开发等多种方式扩充土储，共新增16个项目，合计新增权益建筑面积175万平方米。截至2019年6月30日，合景泰富共拥有153个项目，分布于38个城市，土地储备总权益建筑面积达1772万平方米，土储总规模相较2018年末增加114万方，投资态度偏向保守。 【营收和毛利大幅增长，盈利能力优势显著】上半年，合景泰富营收额达106.5亿元，较2018年同期大幅增加207.4%，主要得益于交付面积增加和已确认平均销售价格提升带动了物业开发收入的大幅增长。期内，实现毛利润37.3亿元、分别同比增长246.2%，毛利率由2018年末的32.8%提升至35%，盈利能力持续提高。 【短期偿债压力小，债务结构稳健】截至报告期末，合景泰富总债务规模达859.6亿元，主要为中长期债务，现金短债比为4.75，短期偿债压力小，净负债率为77.2%，较2018年年末66.4%提高10.8个百分点，仍处于行业低位。安全现金流和稳健的债务结构，有助于企业稳定经营。 【商业进入收益期，为企业带来稳定的现金流入】报告期内，合景泰富持续性经营收入为10.7亿元，同比大幅增加51%。当前，写字楼、购物中心、酒店等项目已经成为合景泰富重要的收入及利润来源，为企业带来稳定的现金流入。

　　销售：业绩稳增两大核心区贡献突出

　　截至2019年6月30日，合景泰富预售额为360亿元，同比增长11%，与行业TOP50房企平均增长率基本持平；预售面积为212万平方米，同比增长12%。根据2019年销售目标850亿计算，上半年合景泰富的目标完成率达到42.4%。

　　从业绩分布来看，目前在售95个各项目中，47%位于长三角区域，28%位于粤港澳大湾区；按城市等级划分，89%来自一、二线城市。

　　2019年下半年，合景泰富预计推出杭州（楼盘）临平项目、香港尚?珒溋、广州（楼盘）朗云花园、北京（楼盘）天汇、重庆（楼盘）江州锦云等约20个全新项目，可售货值可达1000亿元。其中，粤港澳大湾区占比33%，长三角区域占比32%，按城市等级划分，一二线城市占比88%。从货值分布的区域市场来看，长三角区域房地产市场一直保持着较高的热度，而粤港澳大湾区政策利好叠加，加上今年一二线城市市场向好，存在一定的机会，可观的市场前景和充足的货源可以支撑合景泰富业绩的增长。下半年，合景泰富的去化率只要达到50%，就能顺利完成全年目标。

　　投资：多渠道扩充土储项目布局38个城市

　　上半年，合景泰富坚持深耕粤港澳大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市发展，通过招拍挂、收并购、合作开发等多种方式扩充土储，有效控制土地成本。报告期内，合景泰富共新增16个项目，合计新增权益建筑面积175万平方米，其中招拍挂投资权益建面占比约为50%。截至2019年6月30日，合景泰富共拥有153个项目，分布于38个城市，土地储备总权益建筑面积达1772万平方米。土储总规模相较2018年末增加114万方。当前，合景泰富的投资力度并不大，土储规模处在平稳阶段，一方面主要受到土地价格和楼市预期影响，另一方面合景泰富逐步趋向轻资产运营。

　　盈利表现：收入和利润大幅增长盈利能力优势显著

　　2019年上半年，得益于交付面积的增加和已确认平均销售价格的提升，合景泰富营收额达106.5亿元，较2018年同期大幅增加207.4%，其中，物业开发收入为97.1亿元，同比大幅增加240.4%，主要是由于已交付总面积从2018年上半年的25.6万平方米增至2019年同期的64.7万平方米；同时，已确认的平均销售价格也由2018年同期的11129元/平方米增至15014元/平方米。

　　期内，实现毛利润37.3亿元、分别同比增长246.2%，净利润为61.5亿元。毛利率由2018年末的32.8%提升至35%，处于行业高位。此外，截至报告期末，合景泰富每股盈利187.9分，同比增长173.1%；中期股息每股人民币32分，派息率40%。

　　债务状况：现金短债比达4.75债务结构稳健

　　截至2019年6月30日，合景泰富总债务规模达859.6亿元，其中短期有息负债为123.2亿元，占比14.3%，长期有息负债为736.4亿元，占比85.7%。从债务到期时间来看，主要为中长期债务，其中74%的债务集中在2-5年内到期，还有12%于5年后到期。

　　报告期末，合景泰富持有现金585.6亿元，较2018年末稍有增加，现金短债比为4.75，位于行业高位，现金流充裕，短期偿债压力较小。净负债为77.2%，较2018年年末66.4%提高10.8个百分点，仍处于行业低位。从财务状况来看，合景泰富现金流安全，财务结构稳健，抗风险能力较强，有助于企业稳定经营。

　　商业：逐步步入收益期成为企业重要的收入和利润来源

　　报告期内，合景泰富商业板块收入为10.71亿元，同比大幅增加51%。当前，持有型物业已经成为合景泰富重要的收入及利润来源，为企业带来稳定的现金流入。

　　酒店：上半年，酒店运营收入2.5亿元，同比增长12.6%。合景泰富已开业运营酒店达13个，其中包括4家国际品牌管理运营酒店，如广州W酒店、广州康莱德酒店、广州东圃福朋喜来登酒店、苏州（楼盘）万怡酒店等，以及9家位于广州、深圳（楼盘）、杭州、成都、苏州等一线及强二线城市的自营酒店木莲庄。未来，集团将继续通过轻资产模式，运营并推广自营品牌木莲庄酒店，计划在全国主要一二线城市开业，并期望通过品牌价值及自身影响力实现品牌输出。

　　购物中心：报告期内，合景泰富集团新开业广州南沙悠方和佛山（楼盘）悠方2座购物中心。目前，合景泰富已开业购物中心增至8个，位于广州、上海（楼盘）、北京、成都、苏州、佛山等城市核心区。其中，苏州悠方、成都悠方、北京摩方、广州誉山悠方四家购物中心经过近一年的运营，出租率均维持在80%以上，为企业带来稳定的租金收入。未来，还将陆续在北京、广州、成都、苏州、南宁和重庆等一二线主要城市开业购物中心。

　　写字楼：目前，合景泰富已在广州、上海、成都、南宁等一线及强二线城市的核心区域拥有8座写字楼并已投入运营。旗下写字楼的主要优势在于地理位置优越、交通配套完善，因此出租率较高。一般成熟写字楼经营利润率达80%，可为企业租金收入提供稳定的现金流入。

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