2019中报透视③｜谁是“土储王”谁又是“变现王”这几大榜单有真相

　　中房报记者 李叶｜北京（楼盘）报道

　　如果说资金是房企的“血液”，那么土地储备就是“造血”的原料。2019年上半年，随着土地市场逐渐回暖，房企在保持谨慎态度的基础上，拿地积极性有所加强，实现了“手中有粮心中不慌”的局面。2019年上半年，房企手中有多少土地储备？面对趋于平稳的市场它们的拿地布局又会发生怎样的变化？

　　中国房地产报记者通过梳理2018年～2019年房企中期业绩报、中指院、克而瑞等公开数据整理土地储备面积、土地储备货值、拿地面积与销售金额等数据，统计出2019年上半年房企土地储备排行榜、2019年上半年房企去化变现能力榜单和2019年上半年房企拿地扩张排行榜，通过这些榜单发现一是龙头房企土地储备充足，但拿地增速已放缓；二是重点布局在几大城市圈周边；三是变现能力成为房企未来考验。

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　　最强“地主”花落恒大

　　土地储备量不仅可以看出房企的规模和实力，也可以作为衡量房地产企业经营增长状况及成长性的重要指标。根据2019年上半年房企土储榜，中国恒大以3.19亿平方米土地储备稳居榜首，排名其后的分别是碧桂园（土地储备2.78亿平方米）、融创中国（土地储备2.04亿平方米），保利发展（1.87亿平方米）、绿地控股(600606,股吧)（1.7亿平方米）、万科（1.53亿平方米）以及新城控股(601155,股吧)（1.34亿平方米）。从榜单情况看，龙头房企土地储备充足。

　　值得一提的是，在2019年上半年房企拿地扩张排行榜上，以恒大为首的部分头部企业放慢了脚步，在2018年末土储规模基础上，恒大2019年上半年拿地增长速度只有4.65%。

　　“恒大集团没有拿地的紧迫性，但有严格的拿地标准，地块必须达到30%的毛利，实现15%净利才会去拿，‘地王’不会去参与。”恒大集团总裁夏海钧表示，大量土地通过并购中小房企项目而来，也让恒大集团的土地成本可控；总货值5万亿元的低成本土地储备，则是恒大5～8年稳定盈利的基础。

　　据悉，恒大集团除拥有3.19亿平方米土地储备外，还有未纳入土储的旧改项目7012万平方米，合计可提供5万亿元可售货值。

　　对于上半年龙头房企土地储备情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前龙头房企土地储备规模看，部分房企增速有所放缓，这与今年强调的项目销售有关，土地储备相对较保守。“从绝对规模看，大型房企拥有大量土地储备，仍依旧拿地，但增幅有所收窄。”

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　　土储布局反映未来风向

　　除了土地储备面积外，从房企的布局方向也可以窥探出一个行业趋势。

　　8月21日，在中报发布会上，万科首席运营官张旭称，喜欢拿比较难拿的地，万科的投资策略是在城市圈或者经济带上聚焦经济增长比较好，有产业、也有人口导入的地方。不是说所有四线五线城市都不去，比如大湾区、上海（楼盘）周边的长三角地区仍会考虑拿地，但不会把点布到全国所有县级市。“这是为了提高效率，更重要的是防范风险”。

　　与此同时，融创、龙湖、美的置业等房企也在今年中期业绩发布会上透露了拿地布局思路。

　　融创中国在8月22日举办的中报发布会上透露，今年下半年，融创中国累计可售资源超5700亿元，其中，超过80％的可售资源位于一二线城市。与此同时，融创中国董事会主席孙宏斌强调，宏观调控对一二线城市的影响没那么大，但对三四线、四五线城市的影响还是比较大。

　　“集团战略聚焦一线、二线和强三线城市以及香港，占比接近90％。”龙湖首席财务官赵轶在8月26日举办的中报发布会上表示，龙湖认为这样布局使土储结构比较优化，为未来公司业绩发展提供了强大基础。

　　位居2019年上半年房企拿地扩张排行榜榜首的华润在2019年度中期业绩会上表示，华润置地将重点布局大湾区核心城市，初步估算大湾区内土储面积占比达78%，其中深圳（楼盘）、广州（楼盘）的面积占比达55%，预计2022年开始有签约额。

　　数据显示，截至2019年6月30日，华润置地不仅以总地价820.6亿元（权益地价527亿元）增持了39宗土地，还通过代建业务获取项目，在深圳各区域累计获取代建项目96个，涵盖市政、医院、学校、公园、文体、企业、城中村综合整治、棚改等业务。

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　　奥园 万科 华润变现能力增强

　　在2019年上半年房企去化变现能力榜单上，中国奥园、万科及华润置地则分别以20.97%、18.56%、17.72%的变现比值位列前三。

　　中国奥园2019年中报显示，合同销售人民币536.3亿元，同比增长33%,权益比保持在84%较高水平；于2019年6月30日，已签约但未确认的合同销售约人民币1390亿元,将于未来两年内逐步确认,盈利持续性强。

　　另一方面，中国奥园的收入及利润实现强劲增长，营业额同比增长73%至人民币236.7亿元；毛利润同比增长81%至人民币70.5亿元,毛利润率29.8%。净利润同比增长90%至人民币28亿元,净利润率约11.8%。核心净利润同比增长79%至人民币24.9亿元,核心净利润率约10.5%。

　　从万科中报业绩情况来看，万科确如董事会主席郁亮所说，“活得还不错”。2019年中报数据显示，上半年万科房地产销售金额3340亿元，手握货币资金1438.7亿元。中报营收和净利创下了上市以来历史新高，分别达到1393.2亿元和118.4亿元，两者同比增长均近3成。

　　华润置地在积极扩张土地的同时，变现能力同样亮眼。中报显示，华润上半年实现销售额1188亿元，同比增长26%。值得注意的是，在中期业绩发布会上，无论是董事会主席唐勇还是执行董事沈彤东，都强调华润置地财务稳健，其债务水平位于行业低位，风险可控。资本市场似乎也看好这份“稳健”。

　　今年4月，摩根大通发表报告，重申华润置地“增持”投资评级，并将目标价由39港元升至44港元，相当于预测今年市盈率10.4倍，对其投资性收租业务按每股资产净折让40%（此前折让50%）作估值、对物业发展业务按7倍市盈率作估值。

　　该行表示，对华润置地持正面态度，更看好其投资地产业务，认为该业务已踏入收成期，并逐步迈向潜在分拆目标。“华润置地现价已升近历史高位或存在配股风险，但因今年是其将过去18至24个月内购买的土储变现的一年，因此预计短期发生机会不会太高。”

　　三份榜单透露了房企的“粮仓”，预示着未来的收成，但高土地储备在如今的市场下也似乎预示着风险，如何调配需要高效经营。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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