长租公寓爆雷几十次以后，开发商最好的机会来了！

    本文转载自公众号：“明源地产研究院”

　　随着我国房地产由增量开发逐步转向存量经营（特别是一二线），近年来，众多房企纷纷在住宅开发之外开辟新的战场。农业、智能机器人、新能源汽车、物业社区、联合办公、长租公寓、商业地产、产业地产等都是众多房企探索的领域。

　　这其中，物业社区、联合办公、长租公寓，先后都是风口，又属于泛地产行业，不仅房企对此青睐有加，而且众多房产中介、互联网创业公司等也纷纷介入。

　　可是，风口过后，2018年以来，已经有二十余家长租公寓爆雷；今年初，联合办公领域也雷声隆隆；甚至部分物业公司也破产倒闭。最近，wework上市失败引发的地震，更是让人们忧心忡忡。以至众多长租公寓准备上市，也被解读成为是“为了圈钱活命”。存量是不是一个伪命题？还有得玩吗？明源君认为，答案是肯定的。

　　无论是长租公寓、联合办公等爆雷，原因并不复杂，那就是能力跟不上规模的扩张，归根到底是创始人或资本过于贪婪，偏离了商业的本质。居住和办公是两个巨大的市场。Wework的IPO失败或许宣告了一个时代的结束，但也意味着另一个时代的开始——目前，国内一些联合办公或长租公寓运营商正在逆势扩规模，开发商的优势明显。

　　爆雷主要源于疯狂扩张

　　甚至采用高买低卖模式

　　“结果与目标相去甚远，这让我感到羞愧和迫切。”最近，孙正义在接受《日经商务周刊》（Nikkei Business）采访时表示。

　　这一切，都源于其过去两年的疯狂。2017年，孙正义在自己的车上与WeWork创始人亚当·诺依曼第一次见面，其告诉后者：在战斗中，疯狂比聪明要更好，WeWork仍然不够疯狂。

　　其实，亚当·诺依曼已经够疯狂了。早在2015年，亚当·诺依曼就曾宣称，要在火星上建立WeWork，并且向有“硅谷钢铁侠”之称的埃隆·马斯克（Elon Musk）介绍WeWork的业务，以及未来准备在火星上建立办公空间的计划……诺依曼还曾对他的朋友说，他希望建立起一个价值1000亿美元的业务。

　　虽然国内联合办公、长租公寓等领域没有出现亚当·诺依曼这样的“疯子”，但激进的作风却是类似的。

　　今年早些时候，某大房企宁愿赔付违约金，也要放弃部分已签约的城中村房源，消息传出之后，顿时引发业内外广泛关注。

　　该房企曾试图在长租公寓领域做到第一，为何早早缴械投降？原因就出在其太想做第一，再加上内部存在竞争机制，部分区域急于在新业务上夺得第一，以获取更多资源，于是拼命收储房源。彼时，长租公寓的风口已经起来，争夺的人多了价格自然水涨船高。该房企因此拿了不少高价房源。鉴于这些房源未来很难赚钱，不如早点撤。

　　如此大房企，竟然会在新业务拓展上犯如此错误，有点让人匪夷所思。不过，其知错能改还是不错的。最可怕的是，有些明知是玩火，还认为理所应当。

　　今年8月7日，长租公寓运营品牌“乐伽公寓”通过其微信公众号发布公告，宣布破产倒闭。乐伽公寓之所以倒闭，主要源于其“高进低出”的经营模式，换句话说，公司出租的价格要比拿房的成本价格还低！

　　众所周知，只有低买高卖才能赚钱，高买低卖岂不是脑子进水吗？其实，在狂热追求规模的时期，这种模式很常见——只要烧钱做大规模，就能提升估值，估值提升之后又会有新的资金进来……杭州（楼盘）一家公寓运营商，在管规模已经有几千套，但老板连公司负债多少都不知道……

　　联合办公遭遇滑铁卢也是一样的原因。

　　在国内，联合办公发端于旧改，依靠低价拿楼、改造、然后高价出租、运营，藉此在竞争激烈的商办租赁市场有了一席之地。

　　但疯狂的扩张让众多玩家抛弃了原则，将空间开到了甲A级写字楼里。成本倒挂，高买低卖，接踵而来的就是洗牌和关店潮。

　　这一切都始于孙正义和纽曼的疯狂。

　　那些经营稳健的运营商，扩张的节奏普遍掌控较好，一老总告诉明源君，其一直保持70%以上的门店处于成熟运营的状态，才扩张。

　　爆雷、洗牌之后，行业回归理性

　　拥有资金实力的开发商优势明显

　　过于悲观往往是过于乐观的后果，但二者其实都是有问题的。存量的经营没那么乐观，但远没有那么悲观。明源君认为，现在反而是布局的好时机，而资金雄厚的房企优势巨大。

　　首先，爆仓其实没那么夸张。

　　截至2018年，国内长租公寓市场上仅活跃的品牌就超过80个，分布的城市数量达到44个。至于没那么活跃的，甚至没有品牌的，大大小小的长租公寓运营商，更是不计其数。以5%的机构渗透率计算，截至目前，爆仓的长租公寓不到5%（按控制房源计算）。联合办公同样如此。

　　其次，盈利的逻辑是成立的。

　　有人说，资产泡沫大环境里面，产权租赁模式联合办公或者长租公寓本身就是一个伪命题，成功只是偶然的！

　　这种悲观论调并不对。无论是长租公寓还是联合办公，其商业模式都是成立的。从国内来看，单店盈利的大有所在；从国外来看，美国的EQR、雷格斯等，都是业内标杆。

　　在商业模式成立的条件下，成功取决于领导人的战略规划和公司经营团队的执行力。

　　过去，无论是美国wework还是国内的不少长租公寓、联合办公运营商，都将自身视为一个科技企业，采用互联网烧钱的模式，希望藉此快速做大规模。孙正义在wework上的疯狂投入吹大了这一泡沫。如今，这一模式被证据伪，这反而是好事。

　　某联合办公老总就表示，WeWork上市失败和估值缩水，意味着其采取的低价高补贴倾销策略失效，没有盈利的规模扩张不被认可，这对脚踏实地的企业来说反而是一种机遇。另一家联合办公企业，甚至继续选择逆势扩张。

　　最后，开发商资金实力雄厚。

　　国内长租公寓之所以盈利艰难，最主要原因就两个面：拿房成本高、资金成本高。如今，随着不断爆雷，以及wework上市失败的震荡，行业已经回归理性，拿房成本已经开始降下来了，资金成为关键。

　　新派公寓创始人王戈宏曾在多个场合直言，长租公寓是一个要烧大钱的行业，来必定是土豪开发商的天下，小运营商想逆袭很难。

　　目前，这种迹象越发明显。房企系长租公寓2019年上半年融资整体较稳定，比如，绿地长租公寓获上海银行百亿元融资授信、旭辉领寓获平安不动产三年投百亿人民币资金支持……

　　非房企系长租公寓板块，除规模较大的自如、蛋壳、魔方、乐乎等，其他中小型企业今年上半年鲜有获得融资。

　　保证现金流安全

　　在单店盈利的基础上扩张

　　活下去就能赢得未来

　　去年，万科率先在房地产行业喊出“活下去”的口号，最后大家发现，这句话是万科喊给其他人听的。然而，对存量业务来说，现在确实是生死攸关，即便还存活在市场上的，未来有机会逆袭的，现在的核心目标也是活下去。

　　明源君认为，这要分三步走，一是尽可能的投资，二是收缩规模，整顿内部管理；三是积极创新，依次递进。

　　第一，通过各种方式融资，保证现金流安全

　　青客公寓于10月8日正式向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件，让很多人惊呼，“捅破长租行业烧钱窗户纸”！

　　根据青客公寓的招股文件，2017年和2018年，青客公寓的营收分别是5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%；但净亏损额分别高达2.45亿元和4.99亿元。

　　截至2019年6月30日，青客公寓营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。也就是说在最近3年的时间里，青客公寓的净亏损额已高达10亿。

　　很多人据此认为长租公寓盈利是个伪命题，这是以偏概全，如果这样，那青客根本不可能上市。

　　短期亏，不代表以后也会亏。对于二房东模式（整租进来，散租出去）来说，盈利测算模型里面，比如租了12年，往往是前5年亏损，后面7年是盈利的，所以亏3年不能说明什么。

　　当然，要享受后天的美好，先要熬过今天和明天的残酷，毕竟长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期需五年左右。

　　要活下去，就要有现金流。2017年2月至2019年9月，已有20余家长租公寓品牌倒下，其中超过一半的爆仓原因被归为“资金链断裂”。

　　解决资金问题，最好的办法是获取资本注入。融资途径上，租赁住房资产证券化是必选项。无论是以租金收益为标的资产（如链家自如发行的ABS），还是以房产为标的资产（如保利发行的相关产品），都值得考虑。当然，如果能够上市自然是再好不过。

　　第二，在保证单店盈利的基础上逐步扩张，强化内部管理

　　海底捞以服务好著称于餐饮界，上市之后，其股价稳步上扬，目前市值已经接近2000亿港币。在海底捞的管理哲学中，有很重要的一点：宁可少开店，少赚钱，也不用空降兵，培养不出合适的店长就不开店。

　　Wework则恰好相反，招股书显示，截至2019年6月1日，WeWork进入成熟期的门店仅30%，换句话说亏损主要是70%非成熟期的门店造成的。

　　长租公寓、联合办公等，本质上也是服务行业，且不说规模扩张过快资金跟不上，就是内部的人才和管理也跟不上，因此，接下来企业要苦炼内功。

　　首先要单店盈利，盈利再扩张

　　氪空间已经从一年前的“重点是扩大规模，暂时不考虑盈利”，转变为“在保证现金流积极增长的情况下去扩张”。

　　长租公寓同样如此，。明源君注意到，今年以来，品牌公寓扩张速度明显放缓。

　　相比之下，有先见之明的X企要从容得多，该公司CEO告诉明源君，公司一直高度关注盈利问题，很早就以开一个店赚一个为底线，因此，早在2018年就已经实现绝大部分单店盈利，今年年四季度有望实现公司层面的整体盈利。

　　其次，要提高内部的管理效率

　　Wework上市失败，挖出了其内部大量的问题。国内类似企业问题也不少，爆仓的鼎家和乐伽公寓都曾公开表示过，内部存在贪腐问题。

　　一长租公寓运营商老总告诉明源君，跟房地产领域一样，最近我们公司也在反腐，同时梳理内部流程，提升管理水平。

　　第三，通过创新，由“减费”转向“增效”

　　爆雷的长租公寓、联合办公运营商，是因为规模扩张过快，但规模本身并不是一个问题，因为任何高市值的公司都是规模型的公司，关键是规模是否产生效益以及创新是否产生价值。

　　目前，无论是联合办公还是长租公寓，还是有创新的。

　　以长租公寓为例，大部分品牌均利用了互联网手段，从找房、签合同，到缴费、投诉，均在线上完成，不仅更有效率，而且流程更加公开透明。

　　然而，仅有这些还不够，现有做得更多的还是“减费”，而要突破极限需要靠“增效”。类似故宫文创这种将超级IP和实体场所的结合的创新，就是很好的启示。（作者：明源地产研究院 凌峰）