粤港澳大湾区楼市需求强劲 贝壳研究院献策湾区发展

　　今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出炉，区域内城市活力一触即发，成为众多企业谋篇布局的必争之地，粤港澳大湾区正朝着中国开放程度最高、经济活力最强迈进。

　　如今，八个月时间已过，与湾区内居民息息相关的房地产市场表现如何，房价上涨压力如何解决？10月18日，由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举行，同时，会上发布了备受关注的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称白皮书），全面细致回答了关于粤港澳楼市的热点问题。

　　供需矛盾突出

　　随着大湾区建设的持续推进，产业升级转型提速，大湾区近几年民企500强数量的增速加快，2012年有21家，2018年增至60家，带动了大量的就业和人口的增长。白皮书显示，湾区内有近三分之二的购房者原籍为非粤籍，近三年大湾区平均每年增加150万人口。根据联合国预测，未来湾区城市人口增量将逾1000万。其中广州（楼盘）增加338万人，深圳增加263万人，佛山（楼盘）、东莞（楼盘）增加100万人左右，庞大的新增人口蕴藏着湾区楼市的巨量潜在需求。

　　根据白皮书数据，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿。其中新房约1.5万亿、二手房约2.2万亿。

　　“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在论坛上指出，大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

　　这体现在粤港澳大湾区房地产交易数据上，根据白皮书，2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%，预计2025年交易额为2.4万亿元，占据湾区市场份额预计提升至65%。

　　一边是与日俱增的住房需求，另一边则是目前湾区尚无法回避的住房问题。白皮书显示，当前大湾区住房自有率较低，潜在的住房缺口较大，近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%，其次是东莞，为35.7%，距离全国平均水平存在较大差距。

　　除此之外，大湾区居民的居住面积也亟待改善。其中，香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平相差较远。

　　中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹指出，落实“房住不炒”是对住房房地产全产业链的需求，而非空口号，结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间，房地产市场平稳发展对国民经济发展具有十分重要的意义。

　　破局之道：打破城市边界

　　在粤港澳大湾区内部，城市间发展不平衡也是亟待解决的突出问题。例如，由于核心城市人口吸引力强劲，深圳、香港两城房价收入比分别达到30和21，中低收入群体住房可支付性问题严峻，而非核心城市面临经济下行、人口流出的问题，肇庆（楼盘）、东莞、江门（楼盘）、惠州（楼盘）近两年的常住人口复合增速均在1%以下，肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万人。

　　对此，白皮书指出，未来大湾区核心城市应重新平衡市场与保障的关系。在增量供给受限的情况下，需要通过存量住房的盘活流通实现资源的优化的配置。例如，应该盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。另一方面，对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房。鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与，为租赁市场提供更多的品质标准化产品。

　　除此之外，粤港澳大湾区一体化发展也被视为房地产市场重要的发展机遇之一，这也意味着，将打破行政边界的束缚，形成区域一体化的供给，从而使“一小时生活圈” 成为可能。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道，轨道交通的发展使得同城化趋势逐步推进，但是购房资质目前普遍还是认本地社保或者户籍，需要作出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港澳门（楼盘）的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。

　　这一观点，得到了中国国际经济交流中心产业规划部部长、粤港澳大湾区战略研究课题组组长王福强的认同，他建议，在大湾区内，需通过顶层设计重新配置各大城市的资源，以最大程度地互补优势。

　　白皮书中也提到，应该基于市场配置资源进行分工，鼓励城市之间进行良性竞争，真正形成融合发展的观念。目前湾区内各区域、城市需区别定位经济发展优势，比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域，形成优势互补。

　　白皮书预测，未来粤港澳大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。伴随产业互联网的发展，房地产的数字化程度进一步提升，同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。