大佬孙宏斌：10个楼市判断，开发商可放弃幻想了！此轮调控不放松

　　2019年比起去年来调控力度并没有减轻，五限压顶，开发商和炒房者体会最深刻，莫要嘴硬，调控效果还是很给力的，否则干嘛要天天呼号放开调控让你来呢？实际上，真正做事的从来不把希望全寄托在调控放松上，而是专注于对购房者的“拉拢”，通过降价促销赢得购房者的信任，特别是要放弃过去那种高周转高杠杆模式，适应新时代的需要。比如，曾经“充满江湖气”的融创孙宏斌年初表示“2019年我们会特别小心”。2019年拿地会非常小心，融创拿地主要会聚集在一线二线城市。并且会在保证现金流稳定，不影响到杠杆率的前提下拿地。

　　近日，孙宏斌再次对未来房地产市场进行了判断。“房地产不能作为经济刺激的工具，限价等调控政策是一个长期的行为，我们觉得这是从国家政治高度和国家战略上的选择，所以不能有侥幸心理，基本上会持续很长的时间。”孙宏斌在11月5日民生银行(600016,股吧)的不动产金融年会上发表演讲时，呼吁“要看清新形势”。根据孙宏斌发言总结下来，基本上有10方面的判断。1、改变经济过度依赖房地产已经上升到“国策”地位。因为这个行业太大太重要，所以才更加谨慎，才更要避免因过度而产生的系统性风险。2、期望调控放松不太可能！新形势就是这次的调控，这是一个长期的行为，不能有侥幸心理，这轮调控，基本上会持续很长时间。

　　3、房地产市场从抢增量到抢存量。过去十年确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，当到15万亿量级的时候，市场会从增量往存量转变。4、结构性风险在于四五六线城市！一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。5、正因为调控的严厉才让市场风险化解！我经常说，之所以现在市场风险没有爆发，实际上是因为调控的严厉执行。孙宏斌表示，限房价对这个行业是好的，即使有泡泡也罢，没有泡泡也罢，我们好干了，最起码风险性小。调控已经把期望值也调下来了。

　　6、“品牌、产品、服务”是综合竞争力。依靠传统的模式行不通了，过去什么样的房子都卖得出去，也让开发商无暇顾及对产品服务的打造，随着市场转型，必须得把“品牌、产品、服务”的综合竞争力放在首位了。7、并购解决风险最快，银行要支持并购。孙宏斌一直是行业最知名的“接盘侠”和“白衣骑士”。从最早的并购绿城，再到和万达的“世纪交易”，以及今年接盘泛海、长实的项目，孙宏斌的并购业务一直未停。孙宏斌对并购有自己的理解，他认为，有很多风险暴露出来，并购是解决风险最快的。如果企业还不了银行钱的话，基本上从企业违约到最后把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法，不管是额度还是贷款，银行都要支持。

　　8、5年后TOP5占行业30%左右。估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%。这其实就是在说房地产行业集中度越来越高，俨然成了大房企之间的游戏。9、未来市场需求在于城市化和改善需求。也就是说刚需时代结束，此前潘石屹也表达过此类观点，但是否意味着房地产行业不行了呢？孙宏斌认为，目前我国常住人口城镇化率在53.7%左右，2030年要达到70%，长远要达到80%以上。“所以这个空间很大，很多人还在想换房，房地产行业还是会保持很多年。”10、16万亿规模或会保持很多年。尽管市场转型，但未来房地产整体规模依然很大，这个行业估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。

　　我觉得这所有一切，记住孙宏斌一句话，千万不要再对调控放松抱有任何幻想，只有摒弃这种观念，我们才有精力去研究自己对产品的认知，才能把购房者的需求放在第一位，作为房地产界举足轻重的人物，孙宏斌对房地产行业走势的判断可以说具有重要参考意义，经验也好，教训也罢，都是过来人站在宏观角度去研判市场规律。再看看如今的房地产行业，开发商在赌，购房者也在赌，大家都在赌政策会不会放松，大家都在赌房价不能跌，大家都在赌只要买房就能赚。孙宏斌曾用“愿赌服输”四个字教育了大家。

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