聚焦长租公寓爆雷|“双面”租金贷 运营机构如何驾驭？

　　面对盈利难、融资难的困局，“租金贷”受到长租公寓机构的追捧。但是，“租金贷”似乎是一把“双刃剑”，“租金贷”使用得当，可以支持企业回笼资金、扩张规模；若是使用不当，也会给企业带来风险。

　　在头部长租公寓平台扎堆上市的同时，其背后“租金贷”模式的风险也让业界关注。业内人士提示，对于“租金贷”需要加强监管，企业也要有风控机制。

　　蛋壳公寓、青客公寓涉足“租金贷”

　　租金贷业务是蛋壳公寓扩大规模的一大手段。据蛋壳招股书表示，蛋壳公寓与持牌金融机构合作，向某些地区租客提供租金贷。租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓，蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。2017年、2018年、截至2019年前9个月，蛋壳公寓用户使用租金贷占比分别为91.3%、75.8%、67.9%。

　　蛋壳公寓的重要资金来源，包括金融机构预付租金和租客预付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；租金贷利息支出分别为5230万元、15300万元、1.76亿元。

　　蛋壳招股书表示，蛋壳公寓与金融机构合作，为租客提供租金融资，并向蛋壳公寓支付预付款。这种安排，虽然实质上是融资活动，并记录为融资活动的现金流入，但构成了支持蛋壳公寓业务运作的重要现金流入来源。

　　青客公寓也不例外，青客公寓选择同金融机构合作为租户提供租金贷服务。青客招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，其租户的65.2%使用了分期付款服务。新京报记者算了一笔账，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉淀的预付租金规模接近5亿元。

　　融资难促使“租金贷”受热捧

　　在采访中，不少业内人士指出，虽然“租金贷”目前被外界广泛诟病，但客观上可让运营商、租客、金融企业三方获利。

　　对租客而言，可在不花任何利息情况下，从原来的季付、年度转为月付。降低其付租压力，其背后原理在于，公寓运营企业通常会帮助租客垫付分期产品的资金成本。

　　而对于长租公寓运营机构而言，“租金贷”是支持企业回笼资金并规模扩张的一大金融工具。作为一种新兴业态，长租公寓面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出，集中式长租公寓收益率为10%-20%，10年以内回本。而分散式长租公寓的利润率则在10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。

　　不仅面临短期盈利难，长租公寓还面临融资渠道狭窄的局面。此前，长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。

　　不过，2018年以来，多家房企的租赁融资被叫停，包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。近日，规模3亿元的“国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划”被上交所终止审核；美的置业集团有限公司的红塔证券-诚美1期资产支持专项计划亦于11月15日被深交所中止审核，据悉，该笔债券类别为ABS，拟发行金额10.13亿元。

　　此外，随着资管新规要求，不准期限错配和“资产池”运作，据中国理财网上的产品显示，近来发行的理财产品多数在1年以下，这些专项债和资产证券化产品的流动性不强，期限又动辄3-7年，若想成功发行，还需提高利率，势必推高财务成本。

　　在此基础上，很多“二房东”从资产管理、金融的角度来运营公寓，其中，“租金贷”此前被长租公寓机构看好，并广泛被长租公寓机构使用，以支持企业回笼资金并规模扩张。

　　业内人士曾以北京四环一单间向记者举例道，前期公寓企业的装修成本一般为7000-13000元之间，1-2个月后，这一单间对外出租，假设租金为3000元/月，其中约有600元左右归属公寓企业，2400元归属于房东，但通过“租金贷”的方式，公寓企业可沉淀1年28800元房东租金，如果租约为2年则为57600元。这意味着只要保持高速发展，现金流就可持续为正。

　　“目前大家谈‘租金贷’似乎都打上了违规、违法的标签，实际上租金贷是公寓机构拿来融资的金融工具，工具本身并不存在问题。问题出现在操刀使用工具的人，是否故意欺瞒用户签订贷款协议，是否为了盲目扩张而过度使用了租金贷。”蘑菇租房联合创始人龙东平表示。

　　房东东创始人全雳亦表示，租金贷本身没有任何问题，是银行正常的一个金融产品，主要是看运用租金贷的是什么人或机构。

　　“租金贷”模式成企业扩张利器？

　　问题在此，“租金贷”为何会被推到备受质疑的尴尬境地？

　　新京报记者了解到，随着长租公寓行业野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式出现了异化，市场上的租金贷产品，多是以12个月租期为主，甚至一部分达到24个月，这导致不少长租公寓企业利用长收短付，将资金杠杆加以放大。在一些业内人士看来，这样的租金贷，超出了部分市场上租客需要一次性支付季度租金所产生的借款需求，而是成为了长租公寓运营商进行廉价融资的工具。

　　而正是有了这些低成本的资金来源，一些长租公寓机构更敢于冒进扩张规模，甚至频现“高收低出”（拿房成本高于租金）这类租金倒挂现象。而“高收低出”模式，也是过去一年，杭州鼎家、南京乐伽、北京昊园恒业等长租公寓机构“爆雷”的根本原因。

　　此外，记者了解到，长租公寓在出租前一般会把房屋进行标准化的装修改造，这会产生大量前置成本投入，这笔支出正常需三四年才能回本。但在行业缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下，公寓企业就会运营“租金贷”的方式回笼资本，但租金只能支持一两年的成本，因此，也存在“短债长投”产生的资金风险。

　　在接受新京报记者采访时，中原集团副主席施俊嵘明确表示，在某种程度上，长租公寓是在利用业主、租客的资金再投资才能产生效益，基于此，他认为，这一生意有很多炒作成分，不是很健康。

　　某长租公寓高层人士表示，合理合法运用金融工具，减轻租客租金压力是良好初衷。但需要注意两个基本要点：一、是否明确告知租客是贷款行为，且供租客自主选择；二、要有风控机制，建议金融渗透率控制在30%以内，企业运营风险才相对可控。

　　多个城市监管整治“租金贷”

　　在龙东平看来，在外部需求旺盛，企业具备有效运营能力，在一定的风控前提下，可以妥善使用一些合适的金融工具。但在目前，长租公寓大环境并不好，所有的租房机构都应该对金融保持足够敬畏，相关部门也需要对此进行监管。

　　实际上，随着长租公寓市场屡屡“爆雷”，不少地区已开展租金贷业务的监管，不少银行也叫停了“租金贷”业务。

　　今年8月，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门用2个月时间，依法严查“高收低出”、挪用租金等行为。随后，杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，检查内容主要包括严查是否存在租金贷合同套嵌、高收低租、虚假房源等问题。

　　10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，要求住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。

　　此外，西安市住建局、市委网信办、市金融工作局等七个职能部门也于近期联手对住房租赁中介机构进行为期4个月的集中整治。重点集中在违规经营、违规出租住房、违规分割出租、发布虚假租赁信息、违规提供“租金贷”、违规提供经纪服务等方面。济南市亦开展了住房租赁中介机构乱象专项整治行动。其中包括了违规开展租金消费贷款业务，包括违规提供租金消费贷款等金融产品和服务。

　　新京报记者 张晓兰

　　编辑 武新 校对 卢茜