风云榜·地产服务商丨IPO竞赛火热 末路狂欢还是自我救赎

　　近期，优客工场上市的传闻甚嚣尘上，消息称，优客工场计划于12月在美国上市，集资额约1亿美元，最快将于近两周提交相关文件，尽管优客工场方面并未回复该传言，但不能否认，最近一段时间，鲜少出现在资本市场上的地产服务商们的身影颇为活跃。

　　11月，号称中国SaaS第一股的房多多和中国长租公寓第一股的青客先后在美国上市，此前，蛋壳公寓递交赴美IPO招股书，自如也传出2020年赴美上市的消息，服务9成百强房企的明源云也频繁接触投行，筹备香港上市，如果顺利，将是继易居后又一只房地产服务港股。 这并非是房地产服务商在资本市场上首次大放异彩，早在2009年世联成为首家上市房地产服务商后，2010年，房天下以资本宠儿的姿态登陆纽交所，受到疯狂追捧，开盘价暴涨，2018年前后，地产服务商们再次集体投入资本市场的怀抱，易居、方圆房服、我爱我家(000560,股吧)纷纷上市。

　　今年，融资成为所有房地产相关企业面前难以逾越的大山，尤其是，长期被外界视为“配角”存在的地产服务商，资金难题更为突出。新年一过，爱乌及屋便宣布停止运营，平安好房等相继倒闭，曾经的探路者房天下市值也从巅峰时期的90亿美元跌至6.61亿美元。 资本寒冬下，地产服务商迫切排队ipo，收割还是机遇，前路如何，都成为各方关注的焦点。

　　盈利难和高风险影响融资规模

　　显然，在这波IPO竞赛中，房多多和青客是幸运的，但幸运背后，二者也有着相似的遗憾和无奈，那就是实际融资规模较预期都有明显差距。

　　具体来看，8年上市路，最终“守得云开见月明”的房多多，其融资额度从最初的8亿美元调至3亿美元，再至成功上市募得的7800万美元，不足最初目标的十分之一，而青客公寓上市仅4天时，就将IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS，其最高募资金额也从近1亿美元减少至约5000万美元。“这说明，初始融资在资本市场上虽然被接受，但上市并没有带来很高的估值和市值。”广东省房地产研究会执行会长韩世同分析称。资本市场是趋利的，融资规模与企业的盈利能力和发展前景息息相关，可以说盈利能力是资本市场最具说服力的强效武器，但在这一点上，房多多和青客公寓似乎都没有多少底气。

　　房多多招股书显示，负债方面，2016年、2017年、2018年的负债总额分别为10.90亿元、20.91亿元和20.03亿元。截至2019年上半年，房多多的负债总额为23.08亿元。2016年，公司曾净亏损人民币3.321亿元，未来可能无法维持盈利能力，这也作为一大风险提示因素写入房多多招股书中。房多多也明确表示，公司保持盈利取决于多种因素，但其中许多因素是房多多无法控制的。如果房多多无法继续以超过成本和费用的速度增长收入，那么将来可能会继续遭受重大损失，并且无法实现或维持盈利能力。

　　青客公寓的招股说明书则揭开了长租公寓烧钱的面纱，2017年和2018年，青客公寓营业收入为5.23亿元和8.9亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。今年前三个季度，青客公寓营收8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元。据计算，青客公寓每租出一间房亏损3800元。亏损之下，青客公寓资金也在承压，到2019年6月底，青客公寓资产负债率高达133%。招股书还显示，青客公寓超60%的租金付款是由分期付款的贷款支付的，并已与11家金融机构达成合作，为平台分期付款的贷款提供融资，也是行业里唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业。此举虽然可在租客享受优惠的同时，缓解公寓方资金压力，但一旦资金链断裂，租客和房东利益都会极大受损，资金风险如影随形。

　　这一问题同样出现在排队等待IPO的蛋壳公寓身上。根据招股书，蛋壳公寓目前处于亏损状态，2019年前9个月，蛋壳公寓的亏损达到了25.16亿元。 伴随存量时代的来临，地产服务商之间迎来深度盘整，持续的规模增长，投入的成本增加都会影响企业盈利能力。“从现有的资本市场表现来看，正视亏损，产生正现金流，平衡业绩增长与实现盈利之间的关系，这些都是地产服务商们亟待解决的问题。”财经评论员严跃进表示。

　　燃眉之急待解

　　尽管肩负巨亏，风险重重，但地产服务商们还是纷纷踏上IPO之路，从传言已久的自如，到当下被传火热的优客工场，地产服务商为什么集体选择这个时间点谋求上市？

　　其实也是情理之中。从融资环境来看，近两年地产服务商进入融资瓶颈期。以IPO阵营中的长租公寓为例，“暴雷潮”此起彼伏，资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑，仅今年，就有寓见公寓、苏州乐栈公寓、南京玉恒公寓、乐伽公寓、杭州德寓科技中招。房地产逐渐进入存量时代，传统服务商迎来加剧洗牌期，行业分水岭显现，投资方从此前的趋之若鹜转变为如今的谨小慎微，资本向行业头部企业聚集，中小品牌融资愈加困难，寻求投资难度增大成为地产服务商之间的普遍现象。公开资料显示，2012年，青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资；两年后，达晨投了A轮1000万美元；2015年，赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元，此后便无资本输血。 　　房多多也上演着同样的资本故事。根据天眼查数据，2012年至2015年期间，房多多共有4轮融资，最后一次是2015年9月获得的2.23亿美元的C轮融资，之后，房多多再没有融资进账。

　　而近几年，随着房地产步入存量时代，地产服务商正处于规模扩张的阶段中，亟需资金投入来争夺房源，扩大规模。“募资不景气，企业从一级市场拿钱越来越难，IPO一方面能帮助企业转向二级市场融资，同时也能让之前的投资方退出。”在严跃进看来，对于企业背后的资本方来说，上市也是加速资金回流的途径之一。

　　房地产服务商频繁IPO也是近两年国内企业出走海外的一个缩影，中国赴美上市公司数量在不断上升。

　　有数据显示，自2018年至今，已有67家公司赴美上市。其中，从类别来看，金融类企业最受青睐，其次为软件与服务行业，上市企业达17家，占比25%；消费者服务和零售类上市企业分别占比13%和12%。“海外市场对科技企业持看好态度，也是现阶段具备科技基因的地产服务商实现上市的一个因素。”严跃进表示。从行业发展的角度，乐乎CEO罗意认为密集上市是行业成熟的标志，也给当下被普遍看衰的行业注入强心剂。“头部企业打开资本市场的融资通道，说明包括长租公寓、联合办公在内的地产服务行业走到了新的阶段，明后年或许还会有扎堆上市的现象。”罗意预计。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖同样对未来地产服务行业持乐观态度。他表示，“尽管上市企业目前存在亏损，但未来市场还是有很大发展空间，行业需要经历一番规整和重生。伴随房多多和青客的上市，中国房地产市场真正跨入存量时代，未来中国房地产将以交易、运营、服务为主，房地产服务企业将扮演更重要的角色。”