频繁“降息”，房价要重回大涨周期？

　　作者：暴哥

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　　11月20日，最新的LPR数据已经公布出来了。这一次，可以说也是一个新的转折点。因为不仅仅是一年期LPR利率下降，5年期的LPR利率也一起下降了5个基点。

　　目前最新的报价是一年期LPR利率为4.15%，5年期LPR利率为4.80%。那么这一次的LPR利率下降说明了什么？

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　　11月可以说是国内货币政策的一个转折月份了。这个月关于降息的消息总是络绎不绝。

　　11月5日，一年期中期借贷便利也就是MLF利率下调5个基点；

　　11月18日，7天逆回购利率下降5个基点；

　　11月19日，国家开展500亿元国库现金定存，期限一个月，利率为3.18%，相比之前下调2个基点。

　　11月20日，一年期LPR下调5个基点，5年期LPR下调5个基点。

　　在此之前暴哥曾经说过，目前国家的态度是，四季度的政策重点在于对于逆周期调节的有效落实。

　　而目前国内的经济压力大，所以为了提振市场经济，央行就采取了各种方式降息。通过降低贷款利率，从而起到鼓励贷款、将资金释放到市场的效果。所以目前央行的做法也是响应了国家的经济发展战略。

　　从这个月央行的多次降息来看，国内的降息周期已经打开了，接下来应该还会有更多的逆周期调节措施来袭。

　　这一次的LPR利率下降，主要关注点在5年期LPR。在此之前暴哥已经说过，房贷利率本身是根据LPR报价加成而来。

　　在今年8月份央行规定商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR利率）加60个基点。

　　并且一般购房贷款都是10-30年，属于长期贷款。一年期LPR对房贷利率带来的影响本身就不大。所以房贷利率影响力比较大的两个因素是银行额度和5年期LPR。

　　如今5年期LPR利率下降对于房贷利率的下降带来积极的影响。这有助于购房者在买房的时候降低房贷利息成本。

　　不过在央行规定房贷利率和LPR利率挂钩规则的时候还提到一点就是：

　　“人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”

　　也就是说不仅是楼市调控上是因城施策，在房贷利率方面同样也是因城施策。而且之前暴哥也说了如今接近年末，银行经过快一年的放贷，已经逐渐出现额度紧张的状态。

　　例如南京的中国银行(601988,股吧)、中信银行(601998,股吧)、华夏银行(600015,股吧)已经在10月初就额度紧张，合肥的邮政银行、中信银行、建设银行(601939,股吧)、徽商银行、农业银行(601288,股吧)、光大银行(601818,股吧)等银行已经在10月底停止二手房贷款。

　　所以5年期LPR利率的下降在一些城市当中也很难达到立竿见影的效果，可能需要一定的传导时间。不过对购房者来说也总算是看到了房贷成本下降的曙光了。

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　　从某种意义上来讲目前楼市的调控方向既是不让大涨，也是不让大跌。

　　2019年以来，本身楼市就一直表现得冷冷淡淡的。

　　根据国家统计局的统计数据，2019年10月70座中大城市中，有35城的二手房环比下跌，31城环比上涨，4城持平上月。已经超过一半的中大城市二手房价下跌。

　　对楼市而言，因为房贷利率的下调也会导致更多的购房者购房。因此这会给市场带来更加多的成交量。

　　从这方面来看，5年期LPR利率下降也是在给楼市带来一个比较积极的信号，这也是传达了国家维稳的信号。

　　有很多人担心，接下来国内的楼市会不会重新走2015年那样的房价大涨之路？

　　实际上，和当年的政策相比，最起码目前并不具备当时的条件。

　　下面是2015年到2016年上半年，也就是房价大涨周期启动时间段的政策环境：

　　1，2015年2月到10月期间，央行曾经多次降息降准。

　　可以看到2015年央行进行了多次降准和降息，而且每一次都力度比较大。实际上那一轮的降准周期在2016年3月份之后才正式停止，2016年3月份降准之后，下一次的降准就是2018年4月份了。

　　2，2015年房地产作为国家的支柱产业，人们使用公积金购房还可以将首付款比例下降到20%，二套首付款比例下降到40%。

　　3，2015年8月国家取消对境外个人在国内购买住房的限制条件，二套房公积金首付比例甚至还下调到20%。

　　4，2016年5月二手房营改增，购买二手房的赋税减少。

　　可以说上一轮的房价大涨是货币政策和楼市放松调控的共同利好之下的结果。

　　对比之下，目前虽然也进行了几次降息，但是降息的力度相比2015年而言还是相差甚远。

　　目前每一次降息都基本上是0.05个百分点为主，只有2015年单次降息0.25个百分点的五分之一而已。

　　再加上目前关于楼市的调控也并没有2015年的强调房地产作为支柱产业以及首付款比例下降等这些大力度的楼市调控放松。

　　当时各城市的限购、限售、限贷、限商等限制政策也没有现在那么严格。

　　相反，在11月16日央行发布的《2019年第三季度货币政策执行报告》中，央行再一次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　图片来源：截图自央行报告

　　所以说，楼市想要再一次走2015年之后的房价大涨之路，最起码目前条件还达不到。横盘震荡，各城市走势分化，还是目前的楼市大趋势。

　　最后暴哥想说，还没有买房的人不用太过于担心。此外国内的楼市市场在各种调控之下已经不是自由的买卖市场，房价受政策影响会比较大。因此对准备买房的人而言，关注国家的楼市调控方向以及货币政策方向也是很重要的。

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